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设计任务书
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开封项目设计任务书
项目概况
区域现状
项目位置
【开封】项目
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用地现状交交通
【开封】项目
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项目定位
整体定位
定位出发点点:郑州开开发理念———“让开封更优雅雅”的城市倡倡导先行者者的企业理理念,为开开封城市发发展带来新新鲜空气
整体形象::全开封YANNG起来
“洋”起来来—洋房:洋洋房关怀舒舒适生活品品质
“洋”起来来—洋气:时时尚国际化化元素的积积累
“阳”起来来—阳光:年年轻人买得得起的活力力社区
“氧”起来来—氧气:西区区居住区的的优良自然然环境
“养”起来来—休养:适适合人居的的花园社区区
“扬”起来来—上扬:迎迎接开封日新月月异的快速速增长上升升期
产品形式定定位
本项目倾力力打造“都市第一一居所”的纯居住住概念,产产品形式包包括洋房、小小高层与高高层,集中中打造低总总价高性价价比中高档档次的产品品品质。打打造开封标标杆,引领领西区市场,追求求产品精细细化,朔造造开发商品品牌。
目标客户定定位
客户来源::
小高层、高高层:被社区品品质吸引的的西部区域内内中层客户户
洋房:本区区域中刚性性可引导的的升级客户户,外区域域中受产品特特色吸引升升级需求
客户细分构构成:
本区域客群群:本地客户,尤尤以西部原原住客户为为主,客群群规模较大大,解决居居住刚性需需求和升级级需求,构构成本项目目的主力客客群。
外区域客群群:愿意接受受高品质洋洋房社区生生活环境,被被项目新意意吸引的区区域外围客客户;年龄龄较低,易易于接受新新事物,对对产品高性性价比特征征很敏感。
【开封】项目
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核心价值取取向:
规划——西西部洋房社社区
洋房结合阳阳光小高板板产品营造造相对舒适适的居住环境。
产品——小小户型、附附加值
小面积,低低总价高性性价比;通通过花园、露露台、错阳阳台等赠送送面积提升升整体居住住品质与产产品附加值值,年轻人人买的起的的青年高档档生活社区区。
潜力——区区域发展、溢溢价空间
目前的区域域价格洼地地现状与未未来项目发发展空间形形成的顺差差,带来物业升值值空间。
设计指标
基本信息
占地面积::
容积率:
规划要求::南低北高高,西低东东高(指高高度与容积积率)
物业类型
住宅——(900平米以下下的户型面面积不低于于60%)
公建——(沿用地地西侧与南侧道路路布置,带状商业业,考虑会所与与幼儿园位位置)
项目经济技技术指标
占地面积::
容积率:,
配套公建::120000平米
建筑密度::低于300%
绿化率:高高于30%%
地下车位配配比:1::
建筑面积::25万平平米(、商商业1万平平米左右,幼幼儿园与会会所各1千平米左右)
物业类型配配比
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物业类型
层数
户型
居室数
建筑面积区区间
洋房
6层
大户型
三到五居
110-1160平米米
小高层
11层
小户型
两居
80-899平米
高层
24层
小户型
两居
80-899平米左右右
大户型
大三居
120-1140平米米
户型
户数
面积
6090面积比例
各物业面积
各物业比例
洋房
110-160
528
71280
%
71280
%
小高层
80-89
1056
93984
%
93984
%
高层
120-140
144
18720
%
72120
%
50-89
600
53400
%
2328
237384
237384
图A
图B
关于户型配配比的几点点重要说明明:
严格遵守660/90政策,小小户型面积积必须占到到整体建筑筑面积的600%以上;
上表B中990平米以以上户型尚尚未做满,可可结合高层层端单元大大户型或顶顶跃进行规规划计设
89为面面积上限,可可适当调整整,面积缺缺失部分,由由规划端单单元大户型型或顶部越越层补足
90平米以以下需要规规划4种以以上户型;;利于后期期销售
上图A中的的面积区间应严格遵守,上图B中中的面积数数据仅可供参考考,在满足足各项指标标的前提下下可自由发发挥。
规划原则与与建议
规划原则
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R3
R4
R1
R2
用地居住价值最低
西面集英街为规划城市道路,将来私密性较低;但商业价值较高
用地价值最高
核心位置,包揽中央景观,内向私密
用地价值次之
外部现状为鱼塘,未来存在不确定性
用地价值一般
南侧金耀路为次级规划城市道路,将来私密性较低;商业价值较高
规划金耀路
规划集英街
用地价值分分析
规划原则与与建议
本社区重点点打造洋房房社区的整整体品质,尽尽可能多的的排布花园园洋房,其其建筑面积积约可达到总体体面积的330%左右右
整体规划特特征:南低低北高,东东西平衡或或东侧稍高高的原则(特特指建筑高高度和分地地块容积率率)
居住类产品品朝向保证证正南北向向,延西侧侧集英街部部分住宅可可以考虑垂垂直集英街街布置
建议本项目目至少规划划两个小区区出入口,并选择合适的位置。主要出入口的设置考虑未来发展的需要
建议本项目目公建部分分延南侧与与西侧现有有道路,设置带状状商业,形形成小区型型内外兼顾顾的生活配配套,建议议一至两层层的开敞商商业。
建议会所和和幼儿园位位置可以设设置与商业业一体,也也可以单独独设置于小小区的中心心景观水系处,请酌情情考虑
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方案示意
洋房
44个单元每单元2户6层
小高层
32个单元
每单元3户11层
高层
10个单元每单元3户24层
89
89
89
130
89
89
89
89
89
89
89
89
89
89
89
89
89
130
110-160
110-160
89
89
89
89
110-160
110-160
89
89
交通系统
本项目建议议采用地下下停车,地地下室满足足停车与人人防要求,,车车位配比11:,商业公公建部分设设置局部地地上停车位位。
建议人车分分流,考虑虑车库出入入口位置与与小区出入入口位置的的关系。
景观系统
水主题景观观
因开封大部部分住宅项项目均有水水景园林,且且体现本案案“水主题”的环境优优势,建议议在满足指标标的前提下下预留中心心位置一块较较完整的用用地打造中中心水景,选选择自然水水体或泳池,配配以水系小小品,营造造临水而居居的生活意意境;
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(图示说明明:如上图图所示在小小区的中心心位置设置置整体的水水系以及小小品,部分分水系延伸伸至楼座平平台附近,打打造近水景景观)
入口景观
建议根据入入口位置与与商业配套套的关系,酌酌情考虑小小区入口的的打造方式式;
景观分级
建议中心景景观→组团景观观→入户景观观、空间设计计,推荐可参参考万科水水晶城的公公共空间关关系模式;;
根据具体的的规划需要要可以考虑虑景观节点点的应用。
景观利用价价值最大化化
结合景观分分级与交通通设计,建议考虑虑如下几方方面景观需需求:
亲地空间::增加居住住者接触地地面的机会会,创造适适合各类人人群活动的的室外场地地。
亲水空间::通过硬质质水景、薄薄水、自然然溪流、喷喷泉等设计计营造出亲亲水、观水水、近水、戏戏水的场所所。
亲绿空间::硬软景观观有机结合合,充分利利用车库、坡坡地、宅前前屋后构造造充满活力力的自然情情调绿色环环境。
亲子空间::要充分考考虑儿童的的场地和设设施,培养养儿童友好好、合作及及冒险的精精神,并给给长者与儿儿童互动留留有平台。
建筑风格与与外立面设设计
建议与周边边形成明显显的形象区区别,风格格体现现代代,时尚的的都市气息息,可以考考虑德式立体派现代代风格。立面材料料选用贴砖砖和部分石石材,质地地优良的涂涂料,轻盈盈明快的色色泽,精细细层次化的的外立面设设计。
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(上图为重重庆同创高高原)
住宅单体设设计原则及及建议
本项目住宅宅部分定位位为中高档居住住区,产品品形式可为洋房、小高高层和高层层。具体的居居室数和面面积区间参参看“住宅物业业类型建议议表格”。产品设计计要点参见见如下建议议:
洋房
概念
110平米
120平米
130平米
140平米
150平米
160平米
介于别墅与与板楼的整整体品质,空空间设计尽尽量与户外外联系,强强调邻里关关系,露台台社交;
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户型面积从从110--160平平米,层层层退台;
层高3米,66层;
一梯两户,每每2或4单单元相拼接接;
户型居室数数3-5居居;
原则及建议议
在户型面积积充足的前提提下,建议议设计较为为舒适的退台台模式;
保证每层均均有较多的的赠送面积积(露台、花花园、飘窗窗等);
建议整体入入户模式采采取南入户户方式,一一层庭院入入户,设置置阳光房,二二层露台入入户,三至至六层楼梯梯入户;
建议大开间间小进深,南向两卧一厅;
建议户型南南北通透,所所有居室采采光,保证证较高的居居住舒适度度;
户型图示
(二层平面面)
(如上图图所示,洋洋房户型大大开间小进进深,南向向布置主要要功能空间间,北向布布置次要功功能空间,所所有居室均均采光,户户型南北通通透)