开封项目设计任务书.docx

文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]
开封项目设计任务书
开封项目设计任务书
项目概况
区域现状
项目位置
用地现状交通
项目定位
整体定位
定位出发点：郑州开发理念——“让开封更优雅”的城市倡导先行者的企业理念，为开封城市发展带来新鲜空气
整体形象：全开封YANG起来
“洋”起来—洋房：洋房关怀舒适生活品质
“洋”起来—洋气：时尚国际化元素的积累
“阳”起来—阳光：年轻人买得起的活力社区
“氧”起来—氧气：西区居住区的优良自然环境
“养”起来—休养：适合人居的花园社区
“扬”起来—上扬：迎接开封日新月异的快速增长上升期
产品形式定位
本项目倾力打造“都市第一居所”的纯居住概念，产品形式包括洋房、小高层与高层，集中打造低总价高性价比中高档次的产品品质。打造开封标杆，引领西区市场，追求产品精细化，朔造开发商品牌。
目标客户定位
客户来源：
小高层、高层：被社区品质吸引的西部区域内中层客户
洋房：本区域中刚性可引导的升级客户，外区域中受产品特色吸引升级需求
客户细分构成：
本区域客群：本地客户，尤以西部原住客户为主，客群规模较大，解决居住刚性需求和升级需求，构成本项目的主力客群。
外区域客群：愿意接受高品质洋房社区生活环境，被项目新意吸引的区域外围客户；年龄较低，易于接受新事物，对产品高性价比特征很敏感。
核心价值取向：
规划——西部洋房社区
洋房结合阳光小高板产品营造相对舒适的居住环境。
产品——小户型、附加值
小面积，低总价高性价比；通过花园、露台、错阳台等赠送面积提升整体居住品质与产品附加值，年轻人买的起的青年高档生活社区。
潜力——区域发展、溢价空间
目前的区域价格洼地现状与未来项目发展空间形成的顺差，带来物业升值空间。
设计指标
基本信息
占地面积：平米
容积率：
规划要求：南低北高，西低东高(指高度与容积率)
物业类型
住宅——平米（90平米以下的户型面积不低于60%）
公建——万平米（沿用地西侧与南侧道路布置，带状商业，考虑会所与幼儿园位置）
项目经济技术指标
占地面积：平米
容积率：地上，地下
配套公建：12000平米
建筑密度：低于30%
绿化率：高于30%
地下车位配比：1：
建筑面积：25万平米（其中住宅万平米左右、商业1万平米左右，幼儿园与会所各1千平米左右）
物业类型配比
物业类型
层数
户型
居室数
建筑面积区间
洋房
6层
大户型
三到五居
110-160平米
小高层
11层
小户型
两居
80-89平米
高层
24层
小户型
两居
80-89平米左右
　大户型
大三居
120-140平米
户型
户数
面积
6090面积比例
各物业面积
各物业比例
洋房
110-160
528
71280
%
71280
%
小高层
80-89
1056
93984
%
93984
%
高层
120-140
144
18720
%
72120
%
50-89
600
53400
%
2328
237384
237384
图A
图B
关于户型配比的几点重要说明：
严格遵守60/90政策，小户型面积必须占到整体建筑面积的60%以上；
上表B中90平米以上户型尚未做满，可结合高层端单元大户型或顶跃进行规划计设
89 为面积上限，可适当调整，面积缺失部分，由规划端单元大户型或顶部越层补足
90平米以下需要规划4种以上户型；利于后期销售
上图A中的面积区间应严格遵守，上图B中的面积数据仅可供参考，在满足各项指标的前提下可自由发挥。
规划原则与建议
规划原则
R3
R4
R1
R2
用地居住价值最低
西面集英街为规划城市道路，将来私密性较低；但商业价值较高
用地价值最高
核心位置，包揽中央景观，内向私密
用地价值次之
外部现状为鱼塘，未来存在不确定性
用地价值一般
南侧金耀路为次级规划城市道路，将来私密性较低；商业价值较高
规 划 金 耀 路
规 划 集 英街
用地价值分析
规划原则与建议
本社区重点打造洋房社区的整体品质，尽可能多的排布花园洋房，其建筑面积约可达到总体面积的30%左右
整体规划特征：南低北高，东西平衡或东侧稍高的原则（特指建筑高度和分地块容积率）
居住类产品朝向保证正南北向，延西侧集英街部分住宅可以考虑垂直集英街布置
建议本项目至少规划两个小区出入口，并选择合适的位置。主要出入口的设置考虑未来发展的需要
建议本项目公建部分延南侧