旧宫·顺通五环项目整合营销策略提报.doc

旧宫·顺通五环项目整合营销策略提报
旧宫·顺通五环项目
整合营销策略提报
073>.
灵魂认知
Essence clear
目标诉求
Goals & demands
区域印象
Distrct impression
项目素描
Curriculum vitae
Value
价值
区域印象
Distrct impression
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南四环 South
本案
南大红门路
South dahongmen road
大红门
Dahongmen
南苑Nanyuan
旧宫Jiugong
城市边缘,城乡结合部地带;
与旧宫区域中心约2000米距离;
与德茂庄快速公交总站约1500米;
道路情况差,地块四面不临干路。
项目素描
Curriculum vitae
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12万平方米纯生活小区
建筑品质突出
主要满足第一居所需求
开发商口碑好,开发经验丰富
在30米限高,,实现高品质、有鲜明特色的产品规划设计——
围合形态,有良好组团空间的类洋房电梯小高层与联排别墅的混合社区;
产品
目标诉求
Goals & demands
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价值——本区域市场领跑者
营销——超越市场行情的价格,短期快速完销
品质——品牌化开发
价格高;
速度快;
市场反响好
灵魂认知
Essence clear
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在尚未成熟的区域,
以超越市场行情售价,
吸引更广泛区域的客群快速消化。
如何实现:
跳出区域,扩大客户辐射面;
强化基地周边现场包装,拉升项目形象;
以“南城精品居住社区—洋房产品”价值,提升价格走势;
以蓄水式暴力营销,实现项目价值。
策略
营销策略是否可行?
品质化产品如何体现?
高价、快销能否被市场接受?
进入——营销条件研究……
市场研究
天时
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当前市场供应
大红门 Dahongmen
木樨园 Muxiyuan
永定门 Yongdingmen
德茂桥 Demaoqiao
前门 Qianmen
1300-1400
7000-7500
——
1300-1500
8000
近期内没有放量
1100-1400
9000-10000
自然美￥11000
1600-1800
9000-10000
近期内没有放量
——
10000-15000
——
二手租赁元/月
二手买卖元/㎡
一手市场
和义农场
本案
市场研究
天时
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当前市场供应
说明:随着城市的发展及价格外溢,将迫使交通主干线各节点区域人群流入本项目所在区域。
本案未来将成为南中轴快速公交沿线区域地产圈的重要项目,而快速交通沿线项目价格趋平的趋势也将促使本项目的价值提升。
综上各节点区域市场分析:本项目所在区域北部的大红门及和义农场区域二手房市场已经达到了￥7000-7500元/㎡售价,且房屋状况较差。由此推论,未来本案入市价格可高于此价格。
市场研究
天时
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未来市场供应
前门——德茂桥沿线一手房市场始终没有明显放量,导致严重的区域客群流失现象,未来一年内,区域市场将延续现有状况,供小于求的现象不但解决本项目营销的区域竞争问题,更积攒了大量持币待购及观望客户,有望成为本案的主力客群;
从市场价格上涨幅度判断,本项目营销阶段如能实现对以上客群的吸引,势必将为本案的价格上涨带来巨大空间。
地块产品研究
地利
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地块环境有待改善
由于项目地处城乡结合部,周边环境缺少城市化氛围。
易居中国认为:由于的地段位置,本项目只有立足于北京南中轴线板块才能最大限度挖掘项目价值,摆脱旧宫板块边缘对本案的不利影响。
地块产品研究
地利
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地块环境有待改善
易居中国认为:对于地块周边环境现状,只有通过地块环境的品质化包装,以及延伸至城市核心的长距离交通导引,方可实现城市人群认知与品质认同,提升价格。
地块产品研究
地利
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地块所在区域的市场化,需要利用品质化产品拉动,方可吸引城市购买力,实现价格的提升。
由于的地段位置,我司认为本项目只有立足于北京南中轴线板块才能最大限度挖掘项目价值,摆脱旧宫板块边缘对本案的不利影响;
产品品质研发
本案至少有15%为东西向户型,是影响项目品质的关键因素。
易居中国认为:完全有可能通过出色的产品设计,形成项目的核心产品力,营造超越区域的产品优势。
地块产品研究
地利
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产品品质研发
易居中国建议:
方案一:将东西向户型向东侧移45度,成为采光条件更好,朝向相对理想的产品;
方案二:利用板楼楼座间距,结合日照条件排列部分联排别墅,以更高品质的产品形态,提升项目整体品