项目商业规划定位及招商策划方案.docx

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项目商业规规划定位及及招商策略略
汉口商圈分分析
江汉区“”计划提出出:明确经经济发展的的空间布局局和功能定定位。
在巩固经济济发展基本本格局的基基础上,进进一步优化化产业结构构,健全体体系,提升升功能,按按照地理空空间,自南南向北建设设四大经济济功能板块块。
1、商贸旅旅游板块。解解放大道以以南区域。该该区域主要要布局大型型商业圈、专专业市场群群、都市旅旅游带和休休闲娱乐街街。以“三个两”为主体,构构建该区域域基本框架架。两个商商业圈:即即以武商摩摩尔城、SSOGO为为核心的解解放大道商商圈,以中中百、万达达、民众乐乐园、库玛玛、中电为为主要支撑撑的中山大大道商圈。两两大市场群群:即前进进电子市场场群和东汉汉正街市场场群。两大大旅游点::即以龙王王庙公园为为主体的观观江旅游景景点,以孙孙中山铜像像和南洋大大楼为标志志的文化旅旅游景点。
2、金融商商务板块。解解放大道以以北、发展展大道以南南区域。该该区域以王王家墩中央央商务区和和建设大道道金融一条条街为主体体,重点建建设新华路路、建设大大道、环CCBD三条条金融商务务带,并向向周边辐射射,向王家家墩CBDD核心区递递进开发,集集中建设高高层高档商商务楼盘,配配套建设公公共绿地、停停车场、商商务会所、高高级酒店,营营造浓厚商商务氛围,形形成以总部部经济、楼楼宇经济为为主的区域域。
3、新兴商商业板块。发发展大道及及其以北、常常青路以东东区域。该该区域重点点布局大型型卖场、专专业市场群群、专业商商贸城。充充分发挥临临中环线的的交通优势势,在唐家家墩地区至至建设大道道周边新建建一批大型型卖场、专专业商贸城城,在姑嫂嫂树路沿线线兴建一批批专业市场场,形成北北部地区新新的商圈。适适应该区域域内住宅集集中的特点点,在新建建小区布局局商业网点点,建设一一批便利超超市、连锁锁店。
4、高新产产业板块。发发展大道以以北、常青青路以西,以以江汉经济济开发区为为主体的区区域。实施施两个集聚聚的工业布布局,即工工业经济主主体向开发发区集聚,工工业经济产产业向知识识型、总部部型集聚。完完善“一主两翼翼”规划,优优化江汉经经济技术开开发区空间间架构。“一主”即夯实以以江北民营营科技园为为主要载体体的核心功功能区,集集中布局高高科技生产产、科技研研发机构、企企业孵化平平台、大型型企业总部部。“两翼”即以东汉正正街工业园园和高桥产产业园为主主要载体的的紧密功能能区,主要要布局孵化化毕业的企企业、精深深加工项目目、产业链链延伸项目目、配套服服务项目、物物流业基地地等。
5、传统老老商业区的的崛起。武武汉老建筑筑中,从武武汉关、花花旗银行到到汇丰银行行,都可以以窥见早期期写字楼的的身影,也也记录下一一个城市在在不同时期期的兴衰变变迁。
永清片区,曾曾经的武汉汉租界金融融中心,商商业和文化化底蕴可以以追溯到汉汉口开埠之之初。但前前几年由于于商业中心心的北移,该该片区面貌貌渐老。
如如今,在武武汉新一轮轮旧城改造造过程中,聚聚集了大批批政府机关关、事业单单位的永清清片区已逐逐渐找到自自己的最新新定位———现代高端中中央商务区区。在这个个变迁节点点时进入的的武汉天地地项目;首首期项目工工程进展顺顺利,一期期商业项目目建筑面积积为162257平方方米,以餐餐饮、娱乐乐、零售为为主。目前前,大部分分商铺已对对外租赁。其其加盟品牌牌有:牙买买加蓝咖啡啡、巴黎吧吧美国BRR-31冰冰淇淋、VV12是马马来西亚娱娱乐业巨头头云顶集团团在亚太区区域的首家家钻石级旗旗舰店、燕燕之屋武汉汉天地店是是经营印度度尼西亚苏苏门答腊燕燕窝产品的的专营店、法法朵葡园餐餐厅、御甲甲堂养生餐餐厅等。
(1)汉口商圈总总结
随着越来越越多新项目目的出现,武武广商圈的的集聚效应应会越来越越明显。随随着越来越越多地产项项目的开发发及各个片片区的逐渐渐成熟,各各个区域内内的商业网网点和新的的商业物业业会逐步完完善。
从王家墩CCBD的规规划可以看看出,该区区域未来会会有不少于于20万㎡建建筑面积的的商业面积积(写字楼楼、酒店除除外)供应应。因此,CBD区未来将会形成一个区域商圈。
随着武汉消消费能力的的进一步升升级,武汉汉零售商业业将逐步由由传统的百百货业向购购物中心业业态升级,武武广商圈、江江汉路商圈圈的核心将将向偱礼门门周边聚集集,形成新新的中心商商业区的核核心地带。
新商业格局局正加速演演变
2007--20088年,武汉汉商业地产产在新物业业供应、新新品牌进入入、新商圈圈形成等几几方面均有有突出表现现。
*新增物业方方面,武汉汉国际广场场、大洋百百货光谷店店均于20007年下半年开开业,新增增百货面积积达9万平方米米,让武汉汉百货业白白热化的竞竞争态势进进一步升级级。除传统统百货业供供应加大外外,新增的的销售型商商业项目也也较20008年大幅幅增加。从从零售型的的世界城··光谷步行行街、到专专业市场型型的大武汉汉家装、华华中建材家家居广场、再再到区域商商业中心型型的汉口东东部购物公公园、融侨侨锦城·福源街等等等,总供供应面积超超过30万平方方米,购买买商铺成为为老百姓投投资理财的的又一个关关注重点。
*2007--20088年,一茶茶一座、面面包心语等等在一线城城市成功运运营的知名名连锁品牌牌纷纷落户户武汉,且且开店数量量多在两家家或以上。苹苹果、美克克美家等高高端消费产产品也纷纷纷在武汉试试水,开设设专卖店。国国际一线品品牌方面,Cartier、Hugo Boss、Y-3等也在武汉开出其在华中地区最大规模的旗舰店;LV、星巴克等也已签下租约。预计在今年,武汉市民在家门口就能体验更多国际品牌带来的时尚感受。由此可见,武汉这个消费型城市对于各类商业品牌吸引力越来越大。
*2007年年,武汉商商业地产市市场另一个个突出的特特点便是新新兴商圈的的雏形初现现。如世界界城·光谷步行行街以其1150万平平方米的巨巨大体量填填补了该区区域商业的的真空,带带动了光谷谷商圈的形形成与发展展;香港瑞瑞安在武汉汉所开发的的新天地其其商业形态态为中高瑞瑞消费及效效的带动了了永清片区区的商业崛崛起,因而而提高了传传统商圈的的生级;而而汉口东部部购物中心心也于20008年初初开盘亮相相,15万平方方米的商业业体量,让让汉口东部部这一传统统的居住密密集区又重重新吸引了了人们的眼眼球,二七七商圈的形形成近在眼眼前。此外外,武汉的的中心商业业区也悄然然酝酿着变变革。随着着南国置业业顺利取得得偱礼门项项目土地使使用权、和和黄储备已已久的老甫甫地块,在在轨道交通通一号线与与二号线的的换乘站周周边已出现现了超过330万平方方米的潜在在商业供应应。随着武武汉消费能能力的进一一步升级,武武汉零售商商业将逐步步由传统的的百货业向向购物中心心业态升级级,武广商商圈、江汉汉路商圈的的核心将向向偱礼门周周边聚集,形形成新的中中心商业区区的核心地地带。
商圈内常驻驻人口统计计(每户33号均分)
根据市场调调查,在传传统商圈内内老社区人人口统计如如下表:
居民点
户数(户)
人口(人)
延庆小区
720
2967
三德社区
976
2718
滨江社区
1410
4591
太平街社区区
432
1512
三阳社区
500
1750
麟趾社区
300
1050
仁义社区
1413
4098
黄浦雅苑
620
2170
统建大江园园
1000
3500
酒宝荡小区区
300
1050
惠济二路社社区
150
525
亚安花园
414
1449
绍兴社区
100
350
中国电信宿宿舍
80
280
六十二中教教师宿舍
620
2170
同关社区
90
315
扶轮大厦
80
280
名雅居
300
1050
花惠社区
147
515
解放社区
750
2625
济生社区
160
560
铜人像社区区
280
980
福建街社区区
100
350
大夹街社区区
200
700
王家巷商厦厦
120
420
长航职工宿宿舍
300
1050
武汉新天地地
182
546
三阳金城
600
1800
黄埔东宫
418
1254
航天双城
1952
5856
华清苑
1195
3585
常阳永清城城
1569
4707
其它
7805
合计
174788
645788
根据上表,。3、商圈内内主要商店店营业业面面积统计
主要商场名名称
营业面积(M2)
业态
武商量贩生生活馆
6000
中高端卖场场
好又多量贩贩店
2500
仓储商场
武汉新天地地商业街
160000
品牌店
原中南商都都底商
9000
正在招商中中
三阳金城底底商
总面积:116万方
商业
正在招商中中
万达广场
1400000
中高端
合计
约3500000

商圈内零售售业饱和度度分析
按照零售饱饱和理论,只只有在零售售饱和度大大于平均值值的情况下下,才有可可能在商圈圈内开设商商场的可能能(设定商商圈内主要要竞争对象象是主力商商店,临街街商铺不计计入饱和度度计算的营营业面积内内)。
其计算公式式如下:
零售饱和度度IRRS=C×RE/RF
式中:
IIRS———商业圈的的零售饱和和指数;
CC——商业业圈内的潜潜在顾客数数目;
REE——商圈圈内消费者者人均消费费支出;
RF———商圈内主主要商店的的营业面积积。
根据市场调调查结果,该区域内消费者人均年收入高于武汉市平均水平,,2007-。,人均消费支出为45元/人·日。
本项目商圈圈辐射范围围内潜在消消费者数量量包括常驻驻人口7..8万人,加加上其它流流动人口(如如写字楼人人口、行政政机关、学学校、幼儿儿园等)。
5、规模模模型的建立立与计算
对项目规模模的确定,可可以按照两两种情况来来考虑,如如下图:
按此模型计计算的结果果如下:
极限规模测测算表
社区商业

城市商业
社区常住人人口总户数数(户)
174788

商圈总人口口(万万人)
社区配套的的超市面积积(平方方米)
3500000

商圈内人均均消费
(元/年)
社区人流量量(万人/日)

偶得性消费费商业面积积(平方方米)
6267..9
10
商圈内年总总消费(亿元)
中西餐厅、休休闲娱乐等等目的性消消费商业面面积(平方米米)
150000
项目可能的的规模下限限(万平方米米)


项目可能的的规模上限限
(万平方米米)
(注:按城城市居住区区规划规范范,社区商商业建筑面面积在90000-1170000平方米左左右)
--。
三、项目定定位分析
项目商业SSWOT分分析及开发发策略
(一)、项项目商业SSWOT分分析及综合合评价
S—优势
地段优优势
本项目地处处汉口繁华华地段,商商业气氛较较浓,具有有较高商业业价值。
交通便利利
项目地处武武汉市城市市交通主干干道,公交交网络成熟熟,交通方方便,满足足项目商业业的可达性性要求。
商业周周边环境优优势
目前项项目周边经经营环境较较好,人口口较为集中中,还是三三阳路传统统的老商圈圈,而案目目周边有几几大商业群群体集中在在一起如几几家商业一一起起到相相互相成、互互补的商业业形式(包包括三阳金金城、华清清园、融科科天城等商商业群体),也也为三阳路路商圈的崛崛起及项目目商业发展展打下了基基础。
W—劣势
*地块项目商商业形象差差
地块四周商商业经营档档次低,经经营品种缺缺乏统一性性与互补性性,周边商商业建筑形形象较差,严严重影响本本项目商业业品质、价价格的发挥挥。
*地价成本高高
地价综合成成本较高。本本项目属于于旧城改造造,综合成成本攀高,对对于项目商商业规模和和经营形态态有较多的的限定。
*项目地理位位置受到影影响
项目临解放放大道一面面受立交桥桥及绿化隔隔离带影响响较大,使使部分车流流、人流受受到影响,临临三阳路一一边受三阳阳广场阻挡挡影响较大大,临京汉汉大道一边边受轻轨站站台的影响响使部分车车流、人流流受到影响响。
*受周边租金金价格影响响
由于项目周周边商业档档次影响,租租金价格得得不到很好好的提高。
O—机会
*经济前景提提供动力源源泉
武汉市经济济增长稳定定,经济前前景看好,商商业发展迅迅速,人口口和收入水水平都在不不断增长,这这些为商业业发展提供供了动力源源泉。
*商业竞争上上升到店铺铺资源竞争争
外资零售企企业纷纷抢抢滩武汉,激激活武汉商商业环境,中中外商业资资本在市场场上的竞争争使店铺成成为稀缺资资源,对于于条件成熟熟的地块发发展商业具具有先天优优势。
*政策诱导商商业趋向
武汉市政府府出台了系系列商业优优惠政策,它它们对本项项目商业发发展具有重重要的指导导意义,使使本项目引引导社区商商业潮流具具有可能。
首个《武汉汉市商业网网点发展规规划》中,未未来武汉商商业布局,将将由一个汉汉口中心商商区、中南南路、钟家家村两个市市级商业中中心、以及及30个市级级商业副中中心构成网网络。
*片区配套有有一定的不不足
永清片区和和三阳片区区生活配套套具有一定定的不足之之处,如超超市大卖场场、家电大大卖场及相相关的一些些市区生活活配套。本本案如补足足这一空白白商业,将将会大大提提升该区域域商业价值值。
T—威胁
*市场竞争威威胁严重
项目所在区区域商业物物业供应量量远远超过过需求量,未未来几年内内商业物业业之间竞争争非常激烈烈,因此存存在的威胁胁不可避免免。
*市场风险变变化莫测
项目周边竞竞争项目较较多,休量量较大,而而各个项目目条件优势势相对本项项目地理条条件优越。
综合评价::综上所述述,本项目发发展商业具具有地段优优势、交通通便利、商商业经营环环境较佳等等先天优势势,而且武汉汉整体经济济、商业竞竞争、城市市规划、政政策导向带带来的机会会,但同时时项目本身身现地理有有优势不佳佳、地价成成本高等因因素,在市市场竞争激激烈的现实实条件下,发发展商业又又具有极大大的风险,因因此本项目目商业只有有在有效的的招商战略略支持下取取得市场竞竞争优势。
本项目虽然然核心商圈圈有10万人群群,但从实实际操作的的角度,从从招商及经经营的角度度看,本项项目难度很很大。主要要原因是::
,临临三阳路上上被原三阳阳广场所档档,使人流流不愿上到到本项目;;而且本项项目在解放放大道及京京汉大道的的视线被绿绿化带及轻轻轨高架桥桥所阻挡,以以至于在解解放大道路路口及京汉汉大道三阳阳路段口均均无法直接接看到本项项目,大大大减少了本本项目的自自然人流。
,项目周周围还远没没有形成成成熟商业氛氛围,在商商业生地营营造商业,难难度可想而而知。
、融融科天城商商业群及三三阳金城综综合商业群群,对本项项目的震慑慑及影响很很大,其项项目地理优优势胜我公公司项目。
,内部部的承重梁梁、柱网密密且梁柱尺尺寸极大,既既严重阻挡挡商场内部部视线,又又降低了实实用率,直直接负面影影响商家进进驻意愿。
有鉴于此,发发展商必须须首先营造造项目之鲜鲜明定位,必必须有一定定力度的投投入来整治治及改造内内外部营商商环境,依依托合理的的商业规划划及商户组组合、以及及具吸引力力的招商策策略,努力力实现招商商成功,并并且应十分分重视商场场的经营推推广工作,如如此才有可可能实现运运营成功,获获取长期较较高的租金金收益。
项目定位分分析:
1、定位原原则:
,彰显显项目独特特个性;针针对区域市市场空白点点定位,整整体经营路路线避免与与周边商业业项目相冲冲突;
;
,实实现项目价价值最大化化。
2、定位分分析:
,京汉大大道周边商商业环境差差等位置尴尴尬,因此此必须对整整个“京汉大道道”进行适当当改造包装装,然后再再对本项目目进行招商商方能提高高有效性。
(2)项目目离武汉核核心商圈较较近,武汉汉核心商圈圈所售商品品主要为基基本生活必必须品、高高端的消费费品,本项项目应务求求与核心商商圈错位经经营,在满满足周围商商圈人口的的基本生活活需求之上上,应创造造出一种包包含有商档档休闲、娱娱乐、商档档餐饮等的的购物氛围围及环境。如如能成功地地做出特色色及商场个个性,必将将抢占市场场先机。
(3)由于于本项目贯贯通解放大大道、京汉汉大道两个个主要道路路,本项目目两端必须须形成两个个能起到“锚固”人群作用用的聚集点点,方能使使人群在商商场里适当当流动。
3、目标市市场定位::
核心商圈内内:步行115-200分钟范围围内,约110万人群群;
二级辐射商商圈:整个个汉口消费费人群;
三级辐射商商圈:整个个武汉市消消费人群。
4、商业消消费客户定定义:
根据前述消消费者、投投资者、经经营者的调调查,确定定本项目目目标消费客客户包括::
1、目标消消费群体
主力消费群群
*主要居住在在武汉市所所界定的商商圈内
*武汉政府、企企事业、白白领及生意意人士。
*收入水平高高、消费能能力强
*以公务员、企企业管理人人员、企事事业技术人人员及部分分生意人为为主
*本项目业主主为其主要要消费群体体之一
*表现为经常常性消费为为主
次消费群
*居住在以上上商圈之外外的次辐射射地带
*消费能力强强
*以公务员、企企业管理人人员、企事事业技术人人员及部分分生意人为为主,同时时可能吸引引部分外来来人口
*间断性消费费,可能11个月来2--3次
5、项目定定位总体目目标:
对京汉大道道进行适当当改造,营营造休闲性性的购物环环境及氛围围,依托合合理及有特特色的商业业规划,以以“综合生活活卖场”和“以居家生生活配套加加特色卖场场为主题的的综合中高高端商业群群”为两个集集聚人气的的“锚固”点,辅以以特色餐饮饮和娱乐休休闲,加上上社区配套套服务,共共同构建一一个综合性性、休闲性性、娱乐性性、社交性性等于一体体的有独特特风格与吸吸引力的购购物场所。
四、京汉大大道及本项项目商业裙裙楼周边环环境改造、商商业裙楼内内部装潢的的基本思路路:
(一)京汉汉大道及本本项目商业业裙楼环境境改造的基基本思路
::打造一条条别具特色色风格的商商业街区-----布布吉尔大街街。
本项目商业业裙楼临街街面长达1150米,项项目两端临临街,具备备形成特色色商业街区区条件;以以此为基础础,在整个个三阳路段段营造特色色、营造风风情,形成成新兴商业业街区。
、京汉汉大道两端端加以吸引引眼球的雕雕塑,雕塑塑应做出特特色,力求求成为三阳阳路段有标标志性的一一个景观,使使此地成为为朋友约会会的醒目地地点,不停停散发“布吉尔大大街”的魅力。
,渲染染商业热闹闹氛围,提提升品质。布布置欧式街街灯,每隔隔30米左右右布置一个个,另将景景观彩灯布布置于街旁旁树木上,营营造休闲性性的环境氛氛围,使周周围人群增增强来此逛逛街的意愿愿性,从而而增强项目目吸引力。
,须须对临街面面进行充分分的利用及及改造:丰丰富立面,营营造具个性性化的立面面风格(如如立面硬体体不能改造造,则可考考虑用灯光光工程丰富富立面);;
:
(1)原则则:注重互互动,使商商场与广场场互动,多多样化活动动空间互动动;以人为为本;步行行空间流畅畅;广场中中应有景观观小品如雕雕塑、绿化化等创造丰丰富有趣的的视觉焦点点。
(2)通过过景观小品品与休息座座椅的巧妙妙组合,除除美化广场场外,更可可凝聚人流流;于规划划中体现自自由,营造造一种休闲闲、愉快、饶饶有趣味的的购物环境境。有关建建议如下::
,自自由灵活,使使广场显得得丰富和自自然贴近。
::喷泉原是是一种自然然景观,喷喷泉可以湿湿润周围空空气,减少少尘埃,降降低气温,喷喷泉的游乐乐性、参与与性极强,如如:戏水踏泉泉、环形喷喷泉、跳舞舞喷泉等。
:可可以背靠绿绿化树布置置,与绿化化树共同形形成小品;;布置时要要注意避免免过密,不不能布置在在街铺一面面,忌与垃垃圾桶相邻邻(一般至至少相距55-10米米)、忌阻阻碍人流、忌忌无规则布布置;座椅椅应尽量采采用可及性性高的设置置,座卧高高度以455cm-660cm合合适。休憩憩空间应尽尽量面对广广场活泼的的方向。
:可可以考虑经经营开放式式茶座、咖咖啡厅、酒酒吧等,绿绿化配置、简简洁高雅,以以创造一个个休闲、和和谐、特色色的空间环环境。
(二)商业业裙楼内部部空间设计计建议
:
主入口广场场(项目南南端)及中中庭是空间间焦点,也也是人流走走向的序列列点,应使使空间变化化丰富。主主入口广场场及中庭是是景观设计计的重点部部分,在地地面部分可可以布置绿绿化、水体体和雕塑小小精品,上上部空间也也很重要,可可以运用飞飞鸟、旗帜帜、风筝、气气球等软雕雕塑,以创创造有趣的的空间效果果。
2、走道设设计要点::
A、脉络清清晰:过道道设计要清清晰、过道道脉络设计计好坏,不不仅影响对对人流的疏疏散,也影影响商铺布布局。
B、与指引引标志结合合:指引标标志设计主主要是指引引消费者目目标方向,一一般在过道道交叉部分分要突出指指引标志。
C、合理设设置宽度::过道的两两大作用是是疏散和引引导人流,商商场过道宽宽度设置要要结合商场场人流量、规规模等。
3、角落位位置及空间间使用
商场内的角角落位置,虽虽然经济价价值较低,不不适合经营营商品,但但如果进行行艺术处理理,不仅可可以免去角角落冷清的的尴尬,而而且还能起起到美观、宣宣传等效果果。如在商商场墙边死死角位悬挂挂广告条幅幅,配备公公用电话等等。
4、入户大大堂
可适当修修改入户大大堂入口设设计,修改改入口方向向,增加商商用面积及及利于人流流走向。
五、商业业业态定位及及规划
本项目以“布局合理理、商品组组合优化”为商业规规划之基本本原则。在在业态上,以以“综合超市市”和“以居家为为主题的综综合专业市市场”为两个集集聚人气的的“锚固”点,辅以以特色风味味餐饮和少少量娱乐,加加上社区配配套服务,共共同构建一一个具吸引引力的购物物场所。这这主要是为为了一个新新的商业能能更快、更更好的适应应市场,尽尽快使商业业聚集人气气。但市场场是千变万万化的,以以后也要在在业态上随随之不断更更新变化才才能保持长长久的生命命力。
*考虑到商业业结构、消消费群结构构、需求动动向等因素素,本项目目的商业业业态定位及及规划基本本思路如下下:
由于本项目目长达1550米,如如何吸引人人们在两端端间流动是是着重要解解决的问题题,因此,裙裙楼两端布布置何种业业态乃项目目商业规划划之关键,即即是说商场场两端必须须形成聚集集人气的磁磁极与锚固固点。
1、将综合合超市生活活剧场等相相似的生活活超市,布布置于京汉汉大道裙楼楼地下一层层。
(1)没有有超市难聚聚人气,但但纯超市必必不能抗衡衡周边商圈圈,故需综综合超市生生活剧场类类似卖场。
(2)综合合超市(百百货)的特特点是采用用开放式的的经营,满满足顾客日日常生活一一站式购物物的需要,顾顾客购物频频率高于其其它业态,对对整个商场场的客流量量有非常大大的促进作作用。
(3)综合合超市具备备随机购买买及定向消消费的双重重特点,我我们建议将将其置于京京汉大道裙裙楼地下一一层,该位位置在京汉汉大道靠其其本身提供供的日常生生活一站式式购齐方式式来吸引和和集聚人气气。
2、将“布布吉尔大街街精品区”布置于一一、二、三三层
(1)“以以居家、购购物、休闲闲、特色精精品为主”乃是基于于项目周边边约10多万的的对居家、休休闲、物质质、精神生生活于一体体享受消费费人群。该该综合商业业将突出品品味及休闲闲性,与端端安、融科科的休闲商商业环境布布置呼应,从从而集聚人人气。
(2)商场场三面临街街设置人流流主入口,从从京汉大道道及解放大大道可以直直接看到本本项目商业业裙楼的大大部分,对对面有一片片较成熟居居住区,而而且离瑞安安新城、融融科天城等等高端项目目很近,因因此商场南南端易于吸吸引随机消消费人群,位位置上较易易聚集人气气,故而将将“居家、购购物、休闲闲、特色精精品为主”布置于此此。
(3)“布布吉尔大街街”占三层,面面积约1..8万平方方米,其中中一层约55000平平方米、二二层约50000平方方米、三层层约50000平方米米。这部分分由若干主主题商区组组成,如生生活配套区区、临街精精品区、烟烟酒商场、时时尚体育休休闲商区、办办公文仪礼礼品商场、音音像图书商商场、手机机、通讯器器材商场、皮皮具箱包鞋鞋类专用店店、金融证证券专区、休休闲美体专专区、特色色餐饮文化化专区等。
3、商场一一、三层部部分安排餐餐饮及部分分社区配套套服务项目目,以此作作为两端主主力店之间间的衔接::
(1)餐饮饮部分不适适合做大型型酒楼,而而主要考虑虑中西特色色的文化餐餐饮,主要要安排在三三楼。
(2)社区区配套服务务项目主要要有美容美美发、银行行、书店、西西饼屋等。
(3)临街街铺位价值值较高,可可以租金确确定商家,对对业态不做做过多干涉涉,可以适适当鼓励一一些品牌类类、限制某某些有异味味或形象差差的品类。
::商业裙楼楼首层内外外均要连通通,以使人人们在项目目内流动。三三楼餐饮部部分可以与与其它部分分适当隔离离。
*经营档次定定位
根据消费者者调查及商商业经营者者、投资者者访谈,均均认为本项项目商业应应为中档;;如果从提提升住宅品品质的角度度出发,应应定位于中中高档,因因此出于上上述两方面面的理由,本本项目商业业经营档次次应定位为为:
中高端及高高端产品
其中以证券券交易市场场、银行、目前中国内地的高端超市有韩国独资的喜买得(C-MART)、华润万家的OLE’、武汉中百的生活剧场以及武商量贩的超级生活馆等。
有选择性地地发展适合合街区特点点的业态,部部分业态建建议不发展展。
■已形成成良好中高高档居住区区氛围,地地段位置佳佳。
既处于市区区内环线上上,又稍偏偏离城市最最繁华商业业中心,成成型为中高高档居住区区,地段位位置十分良良好。
■1-33公里内配配套十分完完善与成熟熟。
1公里范围围内生活配配套齐全,3公里范围内既补足了教育配套的不足,又强化了商业配套资源。
■市场已已初步进行行了中高消消费引导
武汉新天地地、融科天天城项目在在武汉市已已是高消费费引导区域域,从市场场反映情况况看,市场场接受度还还比较顺畅畅或预期较较为顺畅,为为高端消费费产品在武武汉市的中中高端消费费发展打下下了市场基基础。
表:目标项项目业态适适应性分析析
业态
适宜度评价价
分析
百货商场
不适宜
武汉市市百百货商场业业态对区域域的选择性性比较强,即即便在繁华华的市区商商圈,发展展难度都极极大,区域域优势不明明显地块区区域。
超市生活馆馆
适宜,但未未来潜在的的竞争性大大
从消费储量量角度考虑虑比较适宜宜,但未来来可能的竞竞争性较大大,超市业业态是现今今武汉市市市的热点业业态。
金融证券
适宜
金融证券业业态对地域域的选择性性不强,同同时行业发发展空隙比比较大,常常住人口相相对集中等等。
餐饮娱乐
适宜
区域内的的的商业文脉脉已经形成成如武汉天天地内的高高端餐饮、融融科天城内内的娱乐休休闲场所等等。
其它
适宜中小型型品牌生活活类配套,如如服装、书书店、高端端礼品、移移动通讯、医医疗药店、电信等。
区域人口储储量大,该该类业态是是对街区功功能的补充充与完善。
通过强势品品牌的引导导、先进经经营理念的的引入,迅迅速改变街街区商业形形象,颠覆覆武汉市中中高端商业业市场。
由于街区商商业发展的的不充分,商商业联想的的缺失、错错位,在目目标项目商商业发展的的问题上,必必须依靠“外力”迅速改变变街区商业业形象,进进行形象引引导和市场场引导,才才能保证项项目整体的的健康、快快