某地产别墅项目规划设计提案.doc

某地产别墅项目规划设计提案
茗仕嘉郡项目规划设计
目录
前言
市场篇
一市场分析
二项目分析
三别墅产品情况
消费篇
一目标人群论证
二目标人群定位
理念篇
一目标人群诉求理念建立
二产品理念构建
三核心理念诉求
产品篇
一总平规划
二产品规划
三配套
四财务分析
销售篇
一销售核心策划
二本案的特殊性对营销执行的要求
三本案的各阶段销售、工程及推广关系
四本案的营销执行阶段化策略
总结
前言
别墅作为“成功、富有”的象征,代表了生活的“最高境界”它有着稀缺的外部环境,有节制张扬的室内空间,具有灵性的多重庭院,丰富多彩的外立面变化,宽阔大气的社区道路,超大型会所,自然优美的中央公园,足够的私密性,完美的细节现在,陕西人民收入有所提高,城市白领阶层、中产阶级的形成,更使居住理念发生了深刻的变化。如果说,“扩大居住面积,改善居住条件”是“第一波”,“优化居住环境,讲究生活质量”是“第二波”的话,那么西安楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然,提高生活品位”。
继多层、高层、小高层产品之后,更接近自然风景将成为市民居住所关注的热点方向,所以别墅将成为今后几年西安楼市关注的热点之一。
对于西安的开发商来说,别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富,但大多数参与别墅开发的房产商,都在做着努力——让产品更具个性,让客户更加心动,让物业品牌更有魅力!
项目应该怎么规划?如何给该产品作准确的市场定位?它的主要客户群体特征又是怎样?做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的
市场篇
市场基本情况
区域市场情况
别墅产品市场情况
别墅消费市场情况
项目定位的可行性
情况说明
由于时间的局限性,在市场调查的基础上,引用了西安统计局、西安市成房指数、西安市国土局、西安市产权处的部分数据。
一市场分析
市场基本情况
(一)西安别墅的供应情况
市场供应量巨增,市场竞争逐渐激烈, 独栋别墅市场前景看好。
据调研,当今西安市及郊县具有别墅形态的项目总共有42个,未开盘楼盘有(雅荷蓝湾、龙湖·佛莱明戈、曲江·紫汀菀、华侨城·壹零捌坊)4个,目前亮相及在售别墅项目有38个,总规划用地面积至少在6>1万亩左右,开发资金至少在80亿元以上,别墅开发量占到总开发量的2%到3%。
从区域的供应情况来看,城南、城北、长安未来的供应量最大,占整个别墅供应量的88%左右。可以预计未来这三个区域的竞争最激烈。
从整个别墅的销售情况来看,别墅的销售情况均较好,总体销售率在80%,销售周期在8-24个月。
2010年已开盘和准备开盘的部分代表项目
总占地面积约230亩
西安市蓝田汤峪镇温泉旅游度假区
陕西百纳房地产开发有限公司
山水汤泉
总占地面积210亩
芙蓉西路
金地集团西安公司
金地芙蓉世家
总占地面积2063>.74亩
城南区曲江新区雁塔南路
西安民生曲江房地产开发有限责任公司
曲江华府

曲江新区
陕西佳鑫实业集团有限公司
曲江佳园别墅

芙蓉西路,大唐芙蓉园正门对面向南80米处
西安协和置业有限责任公司
曲江公馆
总占地面积351亩
雁展路曲江宾馆正南
西安紫薇地产开发有限公司
紫薇永和坊

雁塔南路和雁南一路交汇处西北角
延安慧泽房地产开发有限公司
锦绣唐朝
规模(亩)
地址
开发公司
项目名称
(二)西安别墅的区域分布情况
西安别墅市场已经形成了两大别墅区
西安的两大别墅区分别是:曲江秦岭
曲江城市别墅区:曲江城属于城市生活别墅区,代表楼盘有:“金地曲江尚林菀”“金地芙蓉世家”“龙湖曲江盛景”“鸿基紫韵”“中海国际社区”“曲江华府”“曲江公馆”“曲江溪园”等,主要为一线品牌的金地中海龙湖等的大牌开发商开发的楼盘。适用于工作节奏高,商务活动,夜间应酬频繁的商务人士,优点是拥有的是城市的完善配套,享受的却是别墅式的尊贵生活。
秦岭北麓别墅区:属于郊区度假别墅区。代表楼盘有:“紫薇山庄”“高山流水”“麓鸣园”“豪盛山水草堂”“南山庭院”等本地中小型开发商开发的楼盘。购买人群除投资客外,主要为工作节奏不高,可以依托电话,网络从事商务办公,或在城区拥有固定住所,而节假日却需前往郊区度假的成功人士。
二别墅产品情况分析
西安别墅的产品情况
产品建筑形态多样化,目前市场供应以联排别墅和花园洋房为主。独栋别墅供应量较少。
从市场亮相和准备亮相的项目的供应量来看,联排别墅占了55%,花园洋房占35%,独栋别墅占10%。这一方面意味着联排别墅的供给量远远大于花园洋房和独栋别墅