房地产开发流程.ppt

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概念:土地使用权出让(以下简称土地出让)是指
国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内
让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地
使用权出让金的行为。
土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得
土地使用权的受让者,按照合同规定的期限,一次或
分次提前支付的整个使用期间的地租。
(一)土地使用权出让概述
根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行
条例》第12条规定,“土地使用权出让最高年限
按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、
旅游、娱乐用地50年;综合或者其他用地50年。”
(二)土地使用权年限
“年限缩水”
据规定,住宅土地使用权是从国家将土地出让
给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、
购房者入住等的时间均存在“时间差”。
从拿到土地证到最后取得预售许可证,往往
需要两三年的时间。如果遇到拆迁较难造成
停滞或是“倒手”,五六年都很正常。从预
售到入住,往往又需要一两年的时间。如遇
开发商更改用途,则可能缩水二十年。
大限若至?
商品住宅土地使用权限为70年,最早确立于1990年《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》,并一直沿用至今。1994年《城市房地产管理法》规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当最迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该块土地的,应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”但这一法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。
大限若至?
1994年《城市房地产管理法》第21条规定,土地
使用权出让合同约定的使用期限届满,土地使用
者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的,
土地使用权由国家无偿收回。根据《城镇国有
土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定,
土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、
其他附着物所有权由国家无偿取得。
大限若至?
2007年施行的《物权法》规定,住宅建设用地
使用权期间届满的,自动续期。虽有此规定,
但该法律没有对续期是否缴费作出明确规定。
2009《土地管理法(修订草案征求意见稿)》称,
住宅建设用地使用权期限届满的,按照国家
有关规定自动续期。对住宅土地使用权续期
问题也没有给出一个明确办法。
上海市在《国有建设用地使用权出让预申请须知》
中规定期满后“无偿收回”及“出让人收回并补偿
相应残余价值”。
引发无偿收回、循环批租、无偿续期的热议
自1987年深圳第一块土地出让至今,不过23年
但此前的土地使用年限,各地政府规定不一
几十年中,政策风云变幻未可预期
招标
拍卖
挂牌
协议出让
(三)土地使用权出让方式
前期准备工作
招标出让文件编制
发布招标公告
投标申请与资格审查
投标
开标
评标
定标
中标及后续工作
招标
拍卖
挂牌
协议出让
(三)土地使用权出让方式
综合评标分商务标、技术标
商务标:企业介绍
含经济标:即报价预算
技术标:施工方案
多采取未署名“暗标”
招标底价(标底)一般保密
标底过高?
标底过低?