业委会工作流程.docx

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《物权法》规定以下:
第七十条业主对建筑物内的住所、经营性用房等专有部分享有全部权,对专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的权益。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有据有、使用、
筑物的安全,不得伤害其余业主的合法权益.
第七十二条业主对建筑物专有部分之外的共有部分,享有权益,担当义务;不得以放弃权益不执行义
务。
业主转让建筑物内的住所、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权益一并转让.
第七十三条建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属
于业主共有,但属于城镇公共绿地或许明示属于个人的除外。建筑区划内的其余公共场所、公用设备和物业服务用房,属于业主共有.
第七十八条业主大会或许业主委员会的决定,对业主拥有拘束力。
业主大会或许业主委员会作出的决定伤害业主合法权益的,受伤害的业主能够恳求人民法院予以撤除。
第八十三条业主应该恪守纪律、法例以及管理规约。
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或许噪声、违犯规定饲养动物、违章搭建、侵犯
通道、拒付物业费等伤害别人合法权益的行为,有权依据法律、法例以及管理规约,要求行为人停止伤害、
除去危险、清除妨碍、补偿损失。业主对伤害自己合法权益的行为,能够依法向人民法院提起诉讼。
小区公共部分,是全体小区业主的权益义务,业委会由全体业主选举产生,依法具备决定权。除非
重要重项:
第七十六条以下事项由业主共同决定:
(一)拟订和改正业主大会议事规则;
(二)拟订和改正建筑物及其隶属设备的管理规约;
(三)选举业主委员会或许改换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务公司或许其余管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其隶属设备的维修资本;
(六)改建、重修建筑物及其隶属设备;
(七)有关共有和共同管理权益的其余重要事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项,应该经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人
数三分之二以上的业主赞同。决定前款其余事项,应该经专有部分占建筑物总面积过多半的业主且占总人数过多半的业主赞同.
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业主委员会换届选举程序引导
一、建立业主委员会换届筹办组
(一)筹办构成员的条件和人数
业主委员会换届筹办组由原业主委员会委员、业主代表和居(村)
民委员会代表构成换届选举筹办组七至十五人构成,筹办构成员人数
应为单数。居(村)民委员会代表担当筹办组组长,组织、协调业主大
会的筹办工作.
(二)筹办组的建立程序

由原业主委员会向居(村)民委员会提交《组建换届选举业主委员
会委员筹办组申请书》和《对于组建换届选举业主委员会委员筹办组
的提议》,居(村)民委员会在《提议》上盖印确认可意建立。

经居(村)民委员会确认的《对于组建换届选举业主委员会委员筹
备组的提议》,在小区内张贴公示7日,见告全体业主对于组建换届选
举业主委员会委员召开业主大会筹办组的事宜.
3。公示期内业主自荐
《对于建立换届选举业主委员会委员筹办组的提议》公示时期,自
荐参加筹办构成员的业主填写《换届选举业主委员会筹办构成员自荐
表》,将表格送到居(村)民委员会或许《提议》上指定的业主处.

《对于组建换届选举业主委员会委员筹办组的提议》公示期满后,
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居(村)民委员会收到业主自荐表不超出规定的业主代表人数的,这
些自荐的业主即成为筹办构成员。超出规定的业主代表人数的,居(村)
民委员会招集全部自荐人选举筹办构成员。此中,自荐业主中是原业
主委员委员的,可直接成为本次换届选举业主委员会委员筹办构成员。
业主为法人或许其余组织,拜托其工作人员参加筹办组的,应该书
面拜托。
筹办组中的业主代表也可由街道做事处(镇人民政府)和居(村)
民委员会直接介绍产生。筹办构成员名单及简历应该自建立之日起7
日内在物业管理地区的明显地点公示。

筹办组填写《换届选举业主委员会委员筹办组存案表》,连同《对于
建立换届选举业主委员会委员筹办组的提议》、《筹办构成员自荐表》
和筹办构成员名单及简历复印件送物业所在地的居(村)民委员会和街
道做事处(镇人民政府)存案。居(村)民委员会同时发出《对于重
庆市
住所小区(大厦)换届选举业主委员会筹办构成员名单的通告》,在小区内张贴公示7日。
业主对筹办构成员有异议的,由街道做事处(镇人民政府)和居(村)民委员会协调停决.
筹办组将筹办构成员名单、简历及《换届选举业主委员会委员筹办
组存案表》.
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1)草拟本届业主委员会工作状况的报告;
2)确定业主会会议召开的时间、地址、形式和内容;
(3)确认业主身份,确定业主在业主大会会议上的投票权数;
(4)确定新一届业委会候选人;
(5)做好召开业主大会会议的其余准备工作。
前款内容应该在业主大会会议召开15日前在物业管理地区的明显
地点通告并书面通知全体业主。筹办组的会议资料等应妥当保留,并
于本物业地区的业主委员会建立后5日内移交业主委员会。
(三)决定表决事项、确认业主人数和投票权数
,以下(1)是必选事项,(2)
~(10)是可选事项:
(1)选举业主委员会成员;
(2)改正《业主大会议事规则》;
3)改正《管理规约》;
4)拟订新的物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
5)选聘和解聘物业服务公司或许其余管理人;
6)筹集和使用专项维修资本;
7)改建、重修建筑物及其隶属设备;
8)改变共有部分的用途;
(9)利用共有部分进行经营以及所得利润的分派与使用;
(10)有关共有和共同管理权益的其余重要事项.

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筹办组向物业管理公司及原业主委员会讨取业主资料,确认业主人
数,确定每户业主在初次业主大会上的投票权数。
物业服务公司应该辅助业主大会筹办组工作,向业主大会筹办组提
供业主清册,并在物业管理地区供给相应的人力、场所支持。
三、选举换届选举业主委员会委员候选人
(一)业主委员会委员候选人的资格条件
业主委员会委员候选人应该具备《业主大会议事规则》,自发成为新一届业主委员会委员,愿意在任期内踊跃为业主服务,保证公正清廉、勤恳尽责,不任意离职。
(二)发出业主委员会委员候选人介绍的通知
筹办组发出《对于介绍换届选举业主委员会委员候选人的通知》,向全体业主搜集候选人以及有关建议。
在公示期内,切合候选人资格条件的业主填写《业主委员会委员候
选人简历表》,供给《业主委员会委员候选人介绍表》,连同身份证复印件(查对原件退后还)和房产证明复印件(查对原件退后还)一起交给筹办组.
(三)候选人的产生
筹办组在公示期满后将采集到的名单和资料做好整理核实,最后确
定候选人名单,依据《佛山市物业管理方法(试行)》中第二十五条进
行挑选。
筹办组将整理、核实过的候选人名单、简历表在物业管理地区的显
著地点公示至投票表决经过该两份文件为止,并同时见告业主召开业
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主大会会议的形式和时间。
四、发出召开业主大会通知
在候选人名单和简历公示满
7往后,筹办组填写好《对于召开换届
选举业主委员会委员和业主大会的通知》
,连同本“引导”中“筹办组
职责”内容以及会议时间、地址、议题和议程在业主大会会议召开
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日前以书面形式在物业管理地区的明显地点通告。业主对通告内容有异议的,筹办组应该记录并作出回复。
在公示期内,筹办组实时见告物业所在地的房地产行政主管部门、街道做事处(镇人民政府)和居(村)民委员会,并印刷好《换届选举业主委员会委员选票》.
五、召开业主大会,投票表决产生新一届业主委员会委员等事项
业主大会会议能够采纳集体议论或许书面征采建议的形式,也能够

须与《业主大会议事规则》规定相一致。
业主能够拜托代理人参加业主大会会议,一定切合《业主大会议事
规则》商定,业主和代理人应该签署《业主参加换届选举业主委员会
拜托书》,代理人持业主拜托书并依据拜托内容进行投票表决,拜托书
应载明拜托内容、拜托限期、拜托权限等内容。
初次业主大会依据《业主大会议事规则》规定能否推行差额投票选
举方式产生首届业主委员会,并确定委员人数。
假如回收的选票未达到规定的票数,筹办组能够向镇(街道办)申请
缓期,持续回收选票,,筹办组
应踊跃发动未投票的业主参加投票。
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若业主大会依据上述流程仍未能经过的,应该按规定从头向物业所
在地街道做事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提出建立换届选举
业主委员会委员筹办组申请.
六、选举业主委员会主任、副主任及业主委员会分工
业主委员会自产生之日起三日内召开初次业主委员会会议,选举产
生主任1人,副主任1~2人,以及其余职责人员.
七、公示表决结果
将业主大会的投票表决结果、业主委员会名单及分工在小区内明显
地点公示5日,业主有权查问有关资料。
八、存案、刻章
(一)存案
业主委员会应该自选举产生之日起30日内,提交以下资料存案:
1.《佛山市业主委员会存案登记申请表》;
、会议定定和会议表决结果;
(候补委员)名单及其基本状况、分工安排;
.
居(村)民委员会、街道做事处(镇人民政府)加具建议后到区建
设房产行政管理部门存案。区建设房产行政管理部门应该在收到上述
资料后5日内发出存案回执。
业主委员会收到存案回执后,应将存案状况见告物业服务公司,并
在物业管理地区的明显地点通告。
(二)刻章
业主委员会凭区建设房产行政管理部门的存案回执,向公安机关申
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请刻制印章,依据《业主大会议事规则》的规定和业主大会的决定使
用。印章应该注明业主委员会的届数。
附件:


3。对于组建换届选举业主委员会委员筹办组的提议
4。换届选举业主委员会筹办构成员自荐表

(大厦)换届选举业主委员会
筹办构成员名单的通告
7。对于介绍换届选举业主委员会委员候选人的通知

9。业主委员会委员候选人介绍表
10。对于召开换届选举业主委员会委员和业主大会的通知
11。换届选举业主委员会委员选票
12。业主代表(业主委员会候选人)许诺书

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物业公司与业主委员会的交流、协调标准作业程序
一、目的
规范物业公司与业主委员会交流、协调工作,保证物业管理工作的顺利展开。
二、合用范围
合用于物业公司在平时的管理服务工作中与业主委员会的正常工作来往.
三、职责
1、物业公司经理负责与业主委员会的交流、协调.
2、物业公司服务处负责依据本程序实行与业主委员会的正常工作来往。
四、程序重点
1、与业主委员会的交流、协调方式
(1)工作协凋、交流会议:物业公司应该每季度起码与业主委员会进行一次例行工作交流会议,会议的主
要内容是向业主委员会通告一个季度的财务支出状况和工作简况,解决需经业主委员会辅助支持方能达成
的问题。
2)专题解决问题会议:在碰到需经业主委员会赞同方能进行工作时,物业公司经理应申请召开专题业主委员会会议,磋商解决专项问题.
3)每年6月尾和12月尾,物业公司应汇同公司领一起拜见业主委员会,召开专题工作谈话会,向业主
委员会做全面的年度、半年度工作报告.
准时工作交流制度:
①每个月5日前向业主委员会报送物业公司财务损益表;
②每个月10~15日时期接受业主、业主委员会的质询、审计;
③每季度的头个月向业主委员会报送社区文化报刊、宣传品.
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2、以下物业管理工作应该实时向业主委员会申报,恳求支持.
1)计划使用本体维修基金对楼宇本体进行大、中修时。
2)计划使用公用设备专项维修基金更新公用设备时。
3)物业管理服务工作波及到部分业主利益,需业主委员会出头协调时。
(4)物业公司制定了新的管理举措需要业主委员会支持工作时.
(5)其余需向业主委员会请示、追求支持的工作.
3、以下状况出现时,物业公司应该实时通告业主委员会
1)新的物业管理法例公布执行时。
2)所管理的物业出现了重要变帮或发生重要事件时.
3)业主委员会的个别委员与物业公司有重要的工作分歧没法解决时。
有重要的活动(如创优迎检查)时。
(5)物业公司对个别业主执行违约金处罚时。
其余应该向业主委员会通告的状况发生时。
4、物业公司向业主委员会申报工作应该提早15日进行,通告状况应该在事实发生(决定)后的3个工作
日内进行。
5、物业公司向业主委员会申报工作、通告状况均应以书面形式送到。
6、对业主委员会怀疑、建议、要求的办理要求
(1)对业主委员会怀疑、建议、要求,物业公司经理应仔细聆听、记录。
(2)合理的怀疑、建议、要求,应该在3个工作日内回复、解决。
(3)对不合理、合法的怀疑、建议、要求,物业公司经理应该耐心解说,不论怎样不赞同不耐烦或语言失仪;
对解决不了的问题,应该记录后快速上报公司总经理,由总经理追求解决方案。
7、物业公司与业主委员会来往工作的信件、记录、决策,一律在管理处归档,长久保留.
五、记录
1。工作联系单
2、会议签到表
六、有关支持文件
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