2005年度宁波房地产市场分析.doc

2005年宁波市房地产市场研究报告
一、2005年宁波市房地产市场总体回顾
2005年宁波房地产市场的形势继续着类似2004年的态势,市场表现基本上跟着国家调控政策变化而变化,具体走势可划分为以下四个阶段:
一是新春过后到4月份,在经历了04年的调控和春节影响后的市场,在开春之后开始缓慢复苏,一手二手的月成交量均在继续恢复中,而且市场成交价格没有出现大的滑落,基本上稳定在4800-5000元/平方米(市6区)的水平上,整个市场开始逐步脱离上一年的政策面影响,开始显现出筑底的态势,4月份公开的鄞州区楼盘“小城春秋”虽然位于姜山,距离市区较远,但是由于其均价3200元/平方米的价格优势和楼盘规模优势也在平淡的市场中凸显出来,开盘销售良好。
二是5月-7月份,在宁波的楼市开始缓慢复苏迹象逐步显现的时候,5月11日,国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,其中明确规定,国家将调整住宅转让环节的税收政策,通过征收最多占成交全款5%的高额税收达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。此通知一经公布,立刻在房地产投资者,尤其是中高端市场投资者中引发了地震。而与此同时,在未来政策走向尚不明朗的情况下,在自住购房者“等等看”的心理下,楼市“持币待购”渐成气候,市场交易量急剧下降,对整个市场的后市产生了十分重大的影响,使市场的各种交易行为大幅鋭减,二手房交易在7月份跌到4月份成交量的不到30%,再次伤到元气;一手房市场也一改原先已经回暖的态势,成交量比二手市场更加快的在5月当月迅速滑落到几乎全年最低点,这一现象在5月、6月、7月得到持续体现。个别楼盘甚至出现了跌价或者变相跌价的情况,对市场心理状况影响甚大,投资者基本上处于清场的态势。这种低迷的市场状态持续了一段时间,到八月底、九月开始慢慢恢复,成交价格与成交量均有一定程度的恢复,市场态势总体上有所好转。
三是八月底开始,随着经历了三个月的本年低谷期后,市场开始出现试探性局面,新推的几个楼盘,有百隆·“小城花园”、交通·“BOBO城”、雅戈尔·“东湖馨园”,价格较“东湖花园”三期高层6200元/平方米低些,“小城花园”的价格多层在5700元/平方米,小高层在5400元/平方米,高层在5100元/平方米左右,对外报价与实际成交价有100-300元/平方米的差距,总体上的价格与当期中心区的二手房价格相当,总体上的走势比较平缓、扎实,购买者基本上以自住为主,显现了宁波基础购买力的扎实。“BOBO”城经过数年的酝酿,终于将一期约500套房子推出,小高层的均价在6400元/平方米左右,但比此前市场5800元/平方米的客观价格预期高出不少。此楼盘在春节前后对外报价在7000元/平方米以上,现在调整到现在这个水准,与春节相比差不多下跌了约10%左右。而
“东湖馨园”由于其5800元/平方米的开盘均价、雅戈尔的品牌以及主力面积97平方米三房两厅的准确市场定位,一期开盘后去化迅速,388套房源一个月之内基本销售一空,凸现出宁波自住型需求的扎实基础。宁波的一手新盘价格开始微幅调整,且整体走势比较平缓已经是现在这个形势下所能出现的最好结果了。
四是年底前两三个月,随着年中几个开盘项目整体运行尚可,下半年到年末的市场没能出现所谓的政策打压后的“急冻期”,二手一手市场的成交量开始恢复,虽与04年底05年初无法相比,但比之5月份后的三个月还是明显增加了一倍的成交量,部分观望的自住型客户开始纷纷出手,尤其是在11月住博会后,自用型购房者发现本未能盼来楼市价格的大跌出现,因此,一时间因各种原因需要购买住房的客户在价格适当的楼盘中开始了自己的选择,BOBO城、四明春晓、青林湾等众多楼盘的成交量出现了一定的上升,而11月26日开盘的维科·水岸心境一期更是以5300-5600元/平方米的均价博得了市场的认可,场面热烈,半个月之类一期约680套房源去化了40%多,成为了05年末市场的亮点(04年末的最大亮点为城市QQ)。
二、2005年宁波市房地产市场量化分析
2005年,宁波市房地产市场表现出明显的供大于求局面,市场各方主体信心受挫,消费者持币观望情绪浓厚,房地产投资开发增速回落,商品房、二手房成交量明显萎缩,市场呈现出有价无市的局面,住房价格基本趋于平稳或有所降低。市场变化主要表现在以下几个方面:
1、房地产投资开发继续回落
房地产投资受政策影响最为明显,今年以来,宁波房地产市投资在宏观调控与市场规律的双重作用下,出现低位开局增速逐月回落的态势。根据统计局的数据显示,1-11月份,,%,继续保持稳定增长势头,。1—,%,1—