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浅谈在设计阶段工程造价的有效控制
影响房地产建安成本(项目投资)的主要阶段是设计阶段,设计阶段是投资控制(建安成本)的关键环节,建设项目设计的节约是最大的节约,设计确定了工程造价,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。工程造价控制要以设计阶段为重点,这是有效控制建设项目投资(建安成本)的根本所在。
项目投资控制(建安成本)的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。把控制工程造价的主要精力放在施工阶段,而对建设项目设计阶段重视不够,包括(1)设计方案的经济合理性,(2)各专业不配套矛盾重重,图纸质量粗糙等现象,其结果带到施工阶段,施工现场的洽商、变更、返工现象多。(3)把控制建安工程造价的主要精力放在了施工阶段——审核施工图预算,或在编制合理工程标底和结算工程价款算细账上。
建议:为有效地控制建安成本,项目公司应将工作重点放在建设前期阶段上来,尤其是要抓住设计这个阶段。从下面五个方面控制:
1、实行设计方案招投标制度。引进竞争机制,加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计质量问题,出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案,避免因建筑产品设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证的事情发生。
2、实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短,同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益,对于一个建设项目,应要求设计单位,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,要用数据说话,充分考虑施工的可能性和经济性,在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。应对设计方案提出限额设计要求,对于设计出的施工图预算应与我公司指标值相比较,(此指标应是我公司根据已经施工的工程类似图纸基础上,加上工程实际设计差异及地区材料价格调整后综合得出)超出范围则在设计合同中提出相应的处罚条款。
3、开展价值工程的应用。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是:以使用者的功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。例在建筑工程中结构部分占主要造价,而这部分又是开发公司不能轻易变更的,也是难以控制造价的,因此要求设计院能在满足公司设计风格、建筑面积及使用功能要求的情况下经过计算优化结构设计,是建安成本控制在限额要求以内的关键。
4、加强图纸会审工作。加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段