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论房地产公司市调部门组建
市场调查是了解市场的一项工具,正如其他工具一样,可以协助相关部门完成较佳的决策,使楼盘的整体运作更加合理、科学。当然很多老的企业和部分新成立的企业由于不信任市场调查、或者没有足够重视这块工作,而没有组建自己的市场调查队伍也没有实施市场调查,但企业的运作的项目却也很成功,应该说他们完全是凭着侥幸或者个人积累的经验来经营房地产的,这是二三线城市企业运营的一种方式,但却不是最好的方式。大到一个企业小到个人,如果要想做大做强,只要你能够坚持每天比别人进步一点点,日积月累,很快个人就会成为行业的专家,企业就会是行业中的老大。
进行市场调查的方法和方式很多,这里我就不作探讨了,本文着重论述房地产公司如何自己组建市场调查队伍。目前我国的房地产公司对市调队伍的组建主要有以下二种形式,一是组建专门的市调部,二是临时组建市调小组,平时大家各有事做。具体情况如下:
一、组建专门的市调部
组建专门的市调部说明公司或集团具有以下的特点:
1、公司规模庞大,年营业额少一亿元,多则十数亿;开发项目集中或者有着较多的土地储备在短期内有足够的项目可供开发,集团公司/股份公司为了降低市场风险,也为了不过多的依赖于专业的市调公司和房地产营销代理公司,同时也是为了打造房地产链条,锻炼出一支职业化队伍,企业有足够的时间和资金可以培育自己的市调部门。这样的市调部机构设置不外是:
一个副总领导营销策划部/经营发展部,该部门下面再设置市调分部、销售分部、策划分部/广告策划分部、保安/保洁分部(当然如果该集团有物业公司,可以归他们直接领导)
另外一种情况是集团公司成立专门的置业公司或者营销公司,该公司有完全独立和不完全独立两种,机构设置基本同上。完全独立的专门的置业公司或者营销公司,它们属于独立核算的企业法人,不但要公平、公开的和其他公司竞争本集团开发的楼盘销售代理(说是这么说,其时还是由他们自己来操盘,这不过是一种新闻超作罢了,不必当真,因为集团之所以成立营销公司就是本着
“肥水不留外人田”的思路运作的。),而且还要自谋生路去接其他公司开发的楼盘。这样会加深自己的产业链条扩大企业获利的范围。不完全独立的置业公司或者营销公司,一般属于分公司性质,业务受集团机制约束,只接受自己集团开发的楼盘销售。
2、成立专门的市调部,不仅仅存在房地产公司,大型的或者连锁的中介代理机构他们也会有自己独立的市调部,目前做的比较好的代理机构有中原、世联、二十一世纪等。
二、临时组建市调小组。
这种情况应该说是中国房地产公司和房地产销售代理公司的主流,为什么会如此呢,究其原因不外是可以节省大量资金,项目开发量有限,市场区域狭小、需要经常性的了解市场,便于内部协调,目的简单明确因此临时抽调人员足够胜任该工作。
1、房地产集团异地开发公司,一般不会组建专门的市调队伍。因为对于已经运作多年的房地产集团而言,集团一般都有自己的营销中心和销售公司,配备独立的市调部/组,如果各个分/子公司在组建的话,就会产生机构重叠问题,造成大量的人力财力的浪费。该种类型的公司市调往往是由集团的市调组/部异地出差市调来完成。这样的优点一是人员面孔生疏避免加深与免竞争对手的矛盾,做完一轮市调就走人,二是市调人员心里障碍少,工作起来放的开手脚,可以采用一些超常规的市调手法;弊端是市调时间短,多则半个月,少