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武房产[2004]115号
一、总则
二、房产平面把握测量
三、房产分幅平面图测绘
四、房产分丘平面图测绘
五、建筑面积计算规章
六、房屋建筑面积测算的方法
七、共有建筑面积分摊规章
八、房产变更测量
九、细则图样修改说明
十、成果资料的检查验收和整理
十一、数字化房产图
一、总则
本细则规定了武汉市房产测绘的内容与基本要求,适用于武汉市行政区域内的房产测绘。
GB/T2260-1995中华人民共和国行政区划代码
GB6962-19861:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范
GB/-2000房产测量规范第1单元:房产测量规定
GB/-2000房产测量规范第2单元:房产图图式
CH1003-1995测绘产品质量评定标准
房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费,以及为城镇规划建设等供应数据和资料。
房产测绘的基本内容包括:房产平面把握测量,房产调查,房产要素测量,房产图绘制,房产面积测算,变更测量,成果资料的检查与验收等。
房产测绘成果包括:房产簿册、房产数据和房产图集。
本细则以中误差作为评定精度的标准,以两倍中误差作为限差。
末级相邻基本把握点的相对点位中误差不超过±。
,相对于邻近把握点的点位中误差不超过图上±。
、地形图编绘房产分幅图时,地物点相对于邻近把握点的点位中误差不超过图上±。
,相对于邻近把握点的点位中误差不超过±。
,展绘成房产分幅图时,展绘中误差不超过图上±。
房产界址点(以下简称界址点)的精度分为三级,各级界址点相对于邻近把握点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1-1的规定;间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式(1-1)计算结果。
式中:mj—相应等级界址点的点位中误差,m;
D—相邻界址点的距离,m;
△D—界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差,m。
需要测定房角点的坐标时,房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准;。
房产面积的精度分为三级,各级面积的限差和中误差不超过表1-2计算的结果。
房产测绘接受与国家坐标系统联测的武汉城市坐标系统。
房产测绘统一接受高斯投影。
房产测绘一般不测高程,需要进行高程测量时,由设计书另行规定,高程测量接受1985国家高程基准。
,按现行《房产测量规范》执行;如皆未涉及,则应准时将有关状况反馈给本细则的解释单位统一处理。
。
二、房产平面把握测量
房产平面把握点的布设,应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则,也可越级布网。
房产平面把握点包括二、三、四等平面把握点和一、二、三级平面把握点。房产平面把握点均应埋设固定标志。
建筑物密集区的把握点平均间距是100m左右,建筑物稀疏区的把握点平均间距在200m左右。
房产平面把握测量可选用:三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。
《房产测量规范》的规定执行。
水平角观测使用DJ1、DJ2、DJ6三个等级系列的光学经纬仪、电子经纬仪或全站仪,其在室外试验条件下的一测回水平方向标准偏差分别不超过±1″,±2″,±6″。
水平角观测的限差
水平角观测一般接受方向观测法,各项限差不超过表2-1的规定。
各级三角网的起始边、三边网或导线网的边长,主要使用相应精度的光电测距仪测定。
光电测距仪的精度等级,按制造厂家给定的1km的测距中误差mo的确定值划分为二级:
Ⅰ级:|mo|≤5mm
Ⅱ级:5mm<|mo|≤10mm
光电测距各项较差不得超过表2-2的规定。
光电测距时应测定气象数据。二、三、℃,气压测记至;一、二、三级边的温度测记至1℃,气压测记至1hPa。
《房产测量规范》的规定执行。
.
,可接受图根导线、图根三角或交会方法施测,图根点的标志一般接受临时标志,当测区内的基本把握点稀有时,应适当增设固定标志。
,一般不超过二次附合,困难地区允许再进展一次。在无法布设附合导线的困难地段,可布设图根支导线,其长度不超过附合导线长度的一半,边数不超过三条,边长应来回测量,角度按左、右角各观测一测回,测站圆周角闭合差不超过±40″。
-3的要求。
三、房产分幅平面图测绘
房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地位置和权属状况的基本图,是测制分丘图和分户图的基础。
分幅图测绘应依据施测范围状况另行编制“工程施测技术方案”。
。
:500比例尺,城市郊区也可接受1:1000比例尺。
×50cm正方形分幅。图幅的编号以高斯—克吕格坐标的整公里格网为编号区,由编号区代码加分幅图代码组成,编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。其表示方法按《房产测量规范》执行。
《房产测量规范》执行。
、测绘内容和表示方法按《房产测量规范》执行。
四、房产分丘平面图测绘
丘的定义
丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘,一个地块属于几个产权单元时称组合丘。
分丘图是分幅图的局部图,是绘制房屋产权证附图的基本图。
分丘调查
丘的划分
有固定界标的按固定界标划分,没有固定界标的按自然界线划分。一般以一个单位、一个门牌号或一处座落划分为独立丘,当用地单元混杂或用地单元面积过小时划分为组合丘。
丘的编号
已进行房产区划分的丘编号
丘的编号按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。
房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇(乡)的行政辖区为基础划定,依据实际状况和需要,可以将房产区再划分为若干个房产分区。
丘以房产分区为单元划分。
编号方法:市、市辖区(县)的代码接受GB/T2260规定的代码。
房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列,当未划分房产分区时,相应的房产分区编号用“01”表示。
丘的编号以房产分区为编号区,接受4位自然数字从0001至9999编列;以后新增丘接原编号挨次连续编立。
丘的编号格式如下:
市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号
(2位) (2位) (2位) (2位) (4位)
丘的编号从北至南、从西至东以反S形挨次编列。
没有进行房产区划分的丘编号
已有房产分幅图的区域,丘号以图幅为单位,从左至右,从上到下,用自然数字1、2……挨次按反S形编号。
当丘跨越图幅时,按主门牌号所在的图幅编立丘号,其相邻图幅不另编丘号,以主门牌所在的图幅的编号加括号表示。
无房地产分幅图的区域,丘号可暂不编列,以权属单元名称和坐落代替。待分幅图补测完成后,再统一编号。
栋号的编立
栋号以丘为单位,自进大门起,从左到右,从前到后,用自然数字1、2……挨次按S形编号。栋号注在房屋轮廓线内的左下角,并加括号表示。
界址点编号
有分幅图的地区,界址点的编号以高斯投影的一个整公里格网为编号区,每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标的公里值表示。点的编号在一个编号区内从1-99999连续顺编。点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点号三部分组成,编号形式为下:
编号区代码 类别代码 点的编号
(9位) (1位) (5位)
编号区代码由9位数组成,第1、第2位数为高斯坐标投影带的带号或代号,第3位数为横坐标的百公里数,第4、第5位数为纵坐标的千公里和百公里数,第6、第7位和第8、第9位数分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。
类别代码(见《房产测量规范》)用1位数表示,其中:3表示界址点。
点的编号用5位数表示,从1-99999连续顺编。
无分幅图的地区,界址点的点号以丘为单位按顺时针编号,点前冠以英文字母“J”。
房屋用地调查
房屋用地调查的内容包括用地座落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位性质,使用权来源、使用权年限、四至、界标,用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本状况,以及绘制用地范围略图。房屋用地调查的具体方法按《房产测量规范》执行。
房屋调查
房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本状况,以及绘制房屋权界线示意图。房屋调查的具体方法按《房产测量规范》执行。
界址点测量
界址点的点位精度分为三级,。
一级界址点相对于邻近基本把握点的点位中误差不超过±。
二级界址点相对于邻近基本把握点的点位中误差不超过±。
三级界址点相对于邻近把握点的点位中误差不超过±。
界址点测量从邻近基本把握点或高级界址点起算,一、二级界址点以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定,三级界址点可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定,也可以从1∶500分幅图的底图上直接量取坐标。
繁华地段的界址点和重要建筑物界址点一般应选用一级或二级,其它地区可选用三级。
一、二级界址点如不在固定地物点上,应埋设固定标志,并记载标志类型和方位。
丘界线测量
丘界线测量,需要测定丘界线边长时,用预检过的钢尺(或测距仪)丈量其边长,丘界线丈量精度应符合《房产测量规范》的规定,也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。对不规章的弧形丘界线,可按折线分段丈量。测量结果应标示在分丘图上。供计算丘面积及复丈检测之依据。
丈量本丘与邻丘毗连墙体,当毗连墙体为共墙时,量至墙体厚度1/2处,为借墙时量至墙体内侧,为自有墙的量至墙体外侧。
房屋及其附属设施测量
房屋应逐栋测绘,不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量,独立成栋房屋,以房屋四周墙体外侧为界测量;毗邻房屋四周墙体,在房屋全部人指界下,区分自有、共有或借墙,以墙体全部权范围为界测量。丈量房屋以勒脚以上墙角为准;测绘房屋以外墙水平投影为准。边长应丈量两次取中数,,两次丈量较差不超过下式规定:
△D=±……(4-1)
式中:D=边长,m;当D<10m时,以10m计算。
△D——两次丈量较差,m。
房屋附属设施测量,柱廊以柱外围为准;檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准,门廊以柱或围护物外围为准,独立柱的门廊以顶盖投影为准;挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准;门墩以墩外围为准;门顶以顶盖投影为准;室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。
房角点测量,其点的编号方法除点的类别代码外,其余均与界址点相同,房角点的类别代码为4。
分丘图绘制
分丘图规格
分丘图的幅面可在787mm×1092mm的1/32-1/4之间选用。
分丘图的比例尺,依据丘面积的大小,可在1:100~1:1000之间选用。
,也可选用其他材料。
。
分丘图技术要求
展绘图廓线,方格网和把握点的精度按《房产测量规范》的要求执行。
分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应全都。
分丘图以丘为单位进行实测绘制,也可利用符合国家测绘标准的分幅图原图或数字化图进行调查绘制。
分丘图上应表示的内容
分丘图上除表示分幅图的内容外,还应表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、占地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。其中:房屋占地面积、建筑面积下划单线、丘用地面积下划双线以示区分。
房产分丘平面图绘制及注记方式见附录----“房产分丘图图样”。
分丘图上周邻关系的描述
分丘图上,应分别注明全部周邻产权单位(或人)的名称,名称注记的字头应朝北或朝西。
毗邻墙体的表示
本丘与邻丘毗连时,共有墙、借墙、自有墙分别用相应符号表示。表示方法见《房产测量规范》房产图图式。
重合要素的表示与处理
房屋权界线与丘界线重合时,表示丘界线,房屋轮廓线与房屋权界线重合时,表示房屋权界线。
图面检查与图廓整饰
分丘图的图廓位置,依据该丘所在位置确定,图上需要注出西南角的坐标值,以公里数为单位注记至小数点后三位。
用地面积测算的范围
用地面积以丘为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。
下列土地不计入用地面积
a、无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。
b、市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。
c、公共使用的河涌、水沟、排污沟。
d、已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围经规划核定需要作市政建设的用地。
e、其他按规定不计入用地的面积。
用地面积计算的方法
用地面积测算可接受坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。
用地面积测算的精度要求
坐标解析法
坐标解析法面积计算公式为:
式中:S——面积,㎡;
Xi——界址点的纵坐标,m;
Yi——界址点的横坐标,m;
n——界址点个数;
i——界址点序号,按顺时针方向顺编。
坐标解析法面积中误差计算公式为:
式中:ms——面积中误差,㎡;
mj——相应等级界址点规定的点位中误差,m;
Di-1,i+1——多边形中对角线长度,m。
实地量距法
规章图形,可依据实地丈量的边长直接计算面积;不规章图形,将其分割成简洁的几何图形,然后分别计算面积。
用地面积的精度分为三级,各级面积的限差和中误差不超过表1-2的规定。
图解法
图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次。
两次量算面积较差不得超过下式规定:
式中:△P——两次量算面积较差,㎡;
P——所量算面积,㎡;
M——图的比例尺分母。
使用图解法量算面积时,图形面积不应小于5c㎡。。
五建筑面积计算规章
一般规定
面积测算系指水平投影面积测算。包含房屋面积和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积按栋进行计算。
房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,有围护物,结构坚固,有实际使用功能,。
层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
房屋用地面积包含院地面积和占地面积。
房屋建筑面积计算规章
计算全部建筑面积的范围
a)单层房屋,按一层计算建筑面积;二层及二层以上房屋按各层建筑面积的总和计算。
b)房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、。
c)房屋天面上,属永久性建筑,、水箱间、电梯机房,按其外围水平投影面积计算。斜面结构屋顶(坡屋顶)。
水箱间是指建有储水池及机械设备的房屋,用砼建筑的水箱或储水池不为水箱间。
d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
e)穿过房屋仅供本楼通行的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,,按其水平投影面积计算。通往回廊(或夹层、跃层)的室内楼梯,不论梯位是否在回廊(或夹层、跃层)范围内,该梯均按楼层投影计算建筑面积。
f)地下室、半地下室及其相应出入口,,按其外墙(不包括采光井、防潮层及爱护墙)外围水平投影面积计算。
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。
g)封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。
h)封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭,自行封闭的,视为不封闭。
i)与房屋相连属永久性的且有非独立柱(不论是否突出墙外)或有围护结构的门廊、门斗、雨篷,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
与房屋相连的有柱走廊(有两排以上柱),两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
j)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
k)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
l)玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。
m)属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
n)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的并整修有底板的,。
o)与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。
p)机械车库、,按自然层计算建筑面积。
q)旋转上升式的楼房,楼层以其旋转一周的水平投影为自然层,其轴心部分依照自然层计算。
r)舞台灯光把握室,按围护结构外围水平投影面积乘以实际层数计算。
s)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的,,按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层按多层计)。
a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
c)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影内上盖水平投影面积的一半计算。
d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
a)、插层、。
b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c)房屋之间无上盖的架空通廊;无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的,均视为无上盖。
d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f)骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧房屋的底层走廊作为公共开放或公众通行的部分,不论廊道是否有柱、维护结构,廊道是否与外地面有高差、是否退用地红线、也不论廊道是否有人行道、消防通道等。
g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建筑的房屋。
h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i)检修、消防等用途的简易楼梯。
j)其它建筑物、构筑物等,如独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
k)与房屋室内不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。
m)挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位。
n)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。
o)楼梯已计算建筑面积的,其下方空间,无论是否利用的。
p)房屋内的中空部分。
q)窗台高于楼地面的外凸窗(不论其高度)。
特殊状况下的建筑面积计算
a)复式楼内的梯间,按自然层计算建筑面积。预留的复式楼梯间,实测时据规划许可的设计图纸,也应按自然层计算建筑面积。
b)房屋内的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑面积。
c)连接几栋房屋及独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋应计算建筑面积。
d)两户相连的阳台作为消防通道的仍计入各户的套内建筑面积。
e)以走廊、雨棚的顶盖或下一层房屋的平屋面作为阳台,以上一层阳台的水平投影面积折算。
f)阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。
g)对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,。
房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板投影计算建筑面积。
六、房屋建筑面积测算的方法
房屋建筑面积测算主要包括:房屋栋、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。
房屋建筑面积测算包含的内容
整栋房屋建筑面积
指房屋各层建筑面积的总和。
房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层(附层)、地下室等。
权属建筑面积
指产权业主依法拥有房屋全部权的建筑面积,包括房屋的套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积。房屋的产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确定。
套内建筑面积
指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙风光积,套内阳台建筑面积三部分组成。
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