价格鉴证师辅导：涉案房地产案例分析.docx

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价格鉴证师辅导:涉案房地产案例分析
案例:法院于2005年3月10日依法查封另外一宗房地产,同日委托某市价格认证中心对查封的房地产现时价值进行鉴定。
一、鉴定人员经勘验调查,发现该宗房地产既无收益,市场交易又较少,因此,拟采用成本法进行价格鉴定,获取资料数据如下:
,建成2年后才补办好土地使用权手续,土地使用年限为40年,房屋为砖混结构,耐用年限为50年;
2、房地产现时土地取得费用为2万元,开发成本为20万元,其他税费(含利润)为8万元;
3、现场实物勘验时,采用打分法。房屋结构、装修、设备部分损耗率得分分别为10%、12%、10%,、、;
4、、。
二、测算过程
1、重置价格的确定
重置价格=土地取得费用+开发成本+其他税费(含利润)=12+20+8=40(万元)
2、成新率的确定
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%=45/(5+45)×100%=90%
3、鉴定价格(现时价值)的确定
鉴定价格(现时价值)=重置价格×成新率=40×90%=36(万元)
案例分析:
一、此案例鉴定既无收益,市场交易又较少的房地产价格采用成本法较适宜。如:政府办公楼、工业厂房、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园等房地产的价格鉴定。
二、成本法中如何准确求取重置价格和成新率是关键。该案例对重置价格的求取正确,但成新率的确定错误。
(一)应用使用年限法和实物打分法加权平均求取综合成新率。
(二)采用使用年限法计算时,对尚可使用年限确定错误。
三、利用使用年限法和实物打分法加权求取综合成新率,在日常的鉴定业务中是非常适用的(亦可二者取其一,但两种方法兼用更为准确和有说服力)。对房屋的打分,通常也是按照结构、装修、设备三部分进行。
四、在使用年限法中确定使用年限后时,注意土地使用权年限对房屋耐用年限的影响。当土地使用权年限小于或等于房屋耐用年限时,通常采用土地使用权年限进行测算;当土地使用权年限于房屋年限时,通常采用房屋耐用年限进行测算。该案例中,土地使用权剩余年限为37年,而房屋剩余年限为45年,所以,应采用37年为尚可使用年限,采用42年为总使用年限。
五略
六、正确测算过程如下:
(一)重置价格的确定
重置价格=土地取得费用+开发成本+其他税费(含利润)=12+20+8=40(万元)
(二)综合成新率的确定
1使用年限法
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%=37/(5+37)×100%=%
2打分法
成新率=1-损耗率=1-(10%×+12%×+10%×)=%
综合成新率=%×+89。8%×=%
3鉴定价格(现时价格)的确定
鉴定价格(现时价值)=重置价格×综合成新率=40×%=(万元)
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