无产权证房屋买卖合同的法律后果.docx

该【无产权证房屋买卖合同的法律后果 】是由【1130474171@qq.com】上传分享，文档一共【20】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【无产权证房屋买卖合同的法律后果 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
崔建远清华大学法学院教授
关键词:无产权证房屋买卖/无权处分/解除条件/不当得利
内容提要:对无产权证房屋买卖合同不应直接认定为无效而应适用我国合同法合同有效的规定或者第51条无权处分的规定。合同因解除条件成就而归于消灭时已付房价款的返还、装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还。于此场合不得适用过失相抵规那么除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的恳求权根底。这些返还与违约方应承当的违约损害赔偿并行不悖。
一、案件概要
2001年3月25日甲与乙签订了?卖房协议?约定了如下内容:甲将其住房B卖与乙协议签订当天支付8万元尾款2万元在该房屋产权证下来并完过户登记手续后再予支付。协议签订后该房屋所有权即归属乙。该协议一经签订即具法律效力。
后来乙成为A的法定代表人他对B房屋所享有的权利被让与给A成为A财产的一局部。
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
2001年6月10日A与丙签订?售房合同书?约定了如下主要内容:A将上述住房B卖给丙。丙于本合同签订之日向A支付购房首款125000元整丙自该笔首款支付之日起即有权装修、人住该房。A保证该房屋为合法销售的房屋无任何债务及遗留问题。A如不能在2001年12月31日前将B房屋的户名过到丙名下除应如数退还丙所付全部款外还应对丙作适当经济赔偿包括房屋装修费、因追索房产证而导致误工损失费、诉讼费、聘请律师等费用。协议自签订之日起生效。
但A直至2003年3月都未能按?售房合同书?给丙B房屋所有权的过户登记外表原因是A一直未获得B房屋的所有权深层原因是甲违背了她与A之间的?卖房协议?私自将B房屋的((房屋所有权证?领走并不配合A将B房屋所有权过户致使A难以将B房屋所有权移转登记于丙的名下。原告丙认为两被告A和甲的行为违背了合同严重进犯了其合法权益故此诉至要求两被告立即给其房产过户手续;A承当本案律师费以及本案诉讼费。
一审民事判决认为:依法成立的合同自成立时生效。违背法律、行政法规等强迫性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原告丙与被告A在签订售房合同书时被告A未依法登记领取所售房屋权属证书且至今被告A仍未获得该房屋权属证书丙明知A非产权人所购房屋未获得权属证书仍然与A签订售房合同书故双方签订的售房合同书无效对此A与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力原告要求按售房合同书被告赔偿其律师费之恳求本院不予支持。合同无效后
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
因该合同获得的财产应当予以返还;双方都有过错的应当各自承当相应的责任。丙应将所购房屋返还AA亦应将所得房款返还丙。对丙因此遭受的经济损失本案不宜一并处理丙可另行起诉。综上所述根据?合同法?第52条、第56条、第58条?城房地产理法?第37条第6项之规定判决原告丙与被告A签订的售房合同书无效原告丙将系争住房腾空交予被告A被告A返’复原告丙购房款。驳回原告丙其他诉讼恳求。
一审民事判决所持的根本立场是未依法登记领取权属证书的房地产不得转让;否那么合同无效。
二、评释
(一)系争合同的定性
1.?卖房协议?的定性
?卖房协议?签订之时作为出卖物的B房屋系甲的回购房其所有权仍然登记在甲所在的名下按照法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点甲尚无B房屋的所有权。因此?卖房协议?构成出卖别人之物的合同属于无权处分的合同。但这样认定会出现假设干问题。假如站在周到保护买受人的立场上可有两种解决方案。第一种方案是绕开系争合同的定性看重法律适用及其后果对于此类合同允许买受人合同法50条或者其他有关条款的规定追究出卖人的违约责任。第二种方案是既关注系争案件的法律适用又从根底上解决系争合同的定性问题。笔者尝试后者
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
并分析如下:第一公房制度改革至今对于回购房人们认为属于购房的职工所有不再是购房人所在的财产。在系争案件中人们通常认为B房屋属于甲所有。假如没有充分的反对理由我们就应当尊重人们今日的通常观念。第二系争合同没有规定B房屋的所有权在合同签订当时或稍后移转登记手续而是约定由出卖人甲在将来过户登记手续。这非常类似于房的买卖、将来物的买卖。由于房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权将来物的买卖都不被定性为出卖别人之物因此?卖房协议?不宜被定性为出卖别人之物的合同或者说不宜被认定为无权处分的合同而应比照房买卖合同、将来物买卖合同认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否那么就是没有做到相似的事物一样处理。第三上列观点之所以成立是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原那么(民法通那么第72条第2款及其解释、合同法33条及其解释)。只要在履行限届满时出卖人可以移转买卖物的所有权就到达了买卖合同的目的无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。第四从外表观察而显现的所谓“出卖别人之物〞其实至少可分为两种类型:一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关系未得到受权便擅自出卖别人之物多构成侵权行为;另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。在此类合同尚未履行的情况下出卖人将尚未受领的标的物再出卖于别人形成所谓连环合同。连环合同假设以种类物为标的物通说认为出卖人拥有处分权
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
合同有效除非欠缺其他有效要件。但在以特定物为标的物的情况下出卖人是否享有处分权合同是否属于无权处分那么见解不同。仅就系争的((卖房协议?而言由于只要B房屋的登记名义人甲所在一直保持此种状态就不会出现任何不适当的后果;由于B房屋所有权尚未移转登记并非甲所在的过失所致只是现行登记制度运作的问题;由于假如把此类合同也作为无权处分就容易与物权转让(物权变动)本身相混淆因此笔者倾向于把它作为有权处分的合同对待。
2.?售房合同书?的定性
把第二份买卖房屋的合同—?售房合同书?—定性为出卖别人之物的合同有以下根据:第一该合同明确约定A将原房主甲的B房屋卖给丙;第二合同签订当时B房屋的所有权确实登记在别人的名下并且登记名义人与A、丙均无债权债务关系B房屋的所有权与A、丙的权利之间的关系过分远隔按照债的相对性原那么A、丙对登记名义人没有直接的恳求权。这是第二份房屋买卖合同不同于第一份房屋买卖合同的重要之点所以笔者把它定性为出卖别人之物的合同。
但应注意?售房合同书?不同于一般的出卖别人之物的合同或曰不同于一般的无权处分的合同。在一般的出卖别人之物合同中登记名义人是真正的权利人对于买受人不负担债务由他是否追认无权处分合同是对所有权的尊重符合公平正义。而在系争案件中?卖房协议?中的出卖人甲本应履行?卖房协议?将B房屋所有权移转给A却恶意地不法地将B房屋所有权登记在了自己名下并获得了B房屋的?房屋所有权证
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
?。假设把((售房合同书?按照一般的无权处分合同处理该合同的效力取决于B房屋所有权的登记名义人甲是否追认:假如甲追认或者在2001年12月31日前A将B房屋所有权移转登记在自己的名下那么合同有效;反之那么合同无效。
赋予?卖房协议?中的出卖人甲否认?售房合同书?的权利扩而广之赋予连环合同中的前手否认后手所订另一买卖合同的权利其弊端是多方面的。其一会使被告之一的甲这个恶意之人扩而广之会使恶意不履行移转买卖物所有权义务的前手非但未受到惩罚反而获得了较大利益诚为是非颠倒。其二意味着连环合同没有法律保障随时可能出现多米诺骨牌效应即第一个出卖人毁约拒不将其买卖物的所有权移转给第二个出卖人同时不追认第二份买卖合同其后的买卖合同都因此失去效力。这就破坏了正常的交易谈何交易平安?其三这不但使原告丙处于受制于恶意之人的极为不利的境地而且也违背了买卖合同移转买卖物所有权的本质(合同法30条)纵容了拒不履行移转买卖物所有权义务的恶意出卖人还误将出卖人(移转买卖物所有权的)义务转换成了抗辩权、形成权违背了民事权利义务的配置规那么。其实在有体物场合所有物与其所有权常常是可以替代的2〕因此甲对B房屋的所有权可以说是其与A之间?卖房协议?的标的物处于A的债权效力的射程内该所有权对抗不了A的债权。换言之甲只有依约移转B房屋所有权的义务没有据此影响合同效力的权利。一言以蔽之系争合同的效力不得取决于甲这个登记名义人是否追认。
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
(二)系争合同的效力
:特别法优先于普通法?新法优先于旧法?系争合同适用城房地产理法还是适用合同法?抑或适用或类推适用人民?适用<合同法>假设干问题的解释(一)?(以下简称为法释1999」19)、?审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?(以下简称为法释2003」7)?
城房地产理法专门规定了房地产转让(第36一45条)包括房屋买卖。合同法规定了买卖合同(50一166条)适用于各种买卖合同包括房屋买卖合同。专就房屋买卖来讲城房地产理法第36条至第45条的标准为特别法合同法属于普通法。根据特别法优先于普通法的规那么系争案件应当适用城房地产理法并且是其第37条第6项的规定。
但须看到城房地产理法第37条第6项只是规定“未依法登记领取权属证书的〞房地产“不得转让〞而未正面规定转让了无产权证的合同无效。违背该项规定的结果至少有两种可能:合同未生效或者合同无效。终究如何解释颇费思量:一是城房地产理法第37条第6项规定的立法目的如何不易查考;二是许多人都认为城房地产理法第37条第6项规定的所谓“不得转让〞属于制止性标准不得违背。从该法制定当时的背景推断转让“未依法登记领取权属证书的〞房地产可能就是无效。时至今日仍有相当的人如此理解。可是将系争合同适用于城房地产理法第37条第6项的规定判决无效这如何与合同法、法释1999】19、法释2003】7的规定相协调?
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
众所周知与城房地产理法相比合同法的立法指导思想已经发生了重不再是像经济合同法那样动辄合同无效而是奉行鼓励交易原那么尽量成认合同的效力即使是出卖别人之物也不再是硬性地合同无效而是由出卖人承当权利瑕疵担保责任(50条)或者是合同效力待定(第51条)甚至是合同有效下的一般违约责任(07条等)。法释1999】19第4条的规定法释2003】78条、9条的规定都说明了这一点。尤其是法释2003】79条规定:“商品房买卖合同约定或者?城房地产开发经营理?第33条规定的房屋所有权登记的限届满后超过一年的由于出卖人的原因导致买受人无法房屋所有权登记买受人恳求解除合同和赔偿损失的应予支持〞;以及8条款规定:“由于出卖人的原因买受人在以下限届满未能获得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外出卖人应当承当违约责任:(一)商品房买卖合同约定的房屋所有权登记的限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已开工房屋的自合同订立之日起90日。〞这两条都明确地告诉我们:房屋买卖合同签订时尽该房屋尚未所有权登记合同也有效。当然这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已开工的新建商品房的买卖合同(法释2003」7条)对于诸如系争合同等类型的合同最多是类推适用。
上述立场及观点的转变无是在理上还是实务上都是符合开展的。假如这个结是正确的话那么城房地产理法第37条第6项的规定便已经不合时宜。
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
在这种背景下贯彻特别法优先于普通法对系争案件适用城房地产理法而非合同法及有关解释显然是不适当的。按照注释民法学适用法律解决纠纷宜妥当的要求对于系争案件应当适用合同法及法释1999】19的有关规定而非城房地产理法应当类推适用法释2003】78条和9条的规定而非固守城房地产理法第37条第6项的思想。如何到达这一目的比拟理想的途径是按照新法优先于旧法的规那么对于系争案件不再适用城房地产理法这部“旧法〞而适用合同法、法释1999」19的有关规定这些“新法〞类推适用法释2003】78条和9条的规定。根据这些“新法〞认定系争合同有效从而出卖人因其在约定的限届满时未能移转B房屋的所有权而承当违约责任买受人有权恳求出卖人承当此类责任同时享有合同解除权。
:违背强迫性标准?
确定适用合同法解决系争案件只是澄清了问题的一局部仍然存在着这样的疑问:对于系争合同是适用合同法第52条无效的规定还是合同法第51条无权处分的规定抑或合同法合同有效的规定?
一审民事没有适用合同法第51条和合同有效的规定而是适用了合同法第52条的规定确认系争合同无效。该第52条计有5项规定终究适用的是哪一项?一审民事并未言明不符合恳求权根底理的要求需要探究清楚。
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
无产权证房屋买卖合同的法律后果
系争案件的案情按照一审民事“违背法律、行政法规等强迫性规定签订的合同无效〞的判决理由检索合同法第52条无效的规定只有其中的第5项“违背法律、行政法规的强迫性规定〞才符合一审民事的真意。
接下来的问题是结合系争合同合同法第52条第5项所谓的“法律、行政法规的强迫性规定〞所指应为何者?是指城房地产理法第37条第6项的规定还是指合同法中的相应规定?在笔者看来答复都应是否认的。其理由在于第一如同上文分析的那样系争案件不应适用城房地产理法这就排除了该法第37条第6项作为一审讯决所指“强迫性规定〞的妥当性换言之一审讯决把城房地产理法第37条第6项这个“强迫性规定〞作为认定系争合同无效的根据是不适当的。第二合同法总那么中作为认定系争合同无效根据的“强迫性规定〞除第52条以外别无其他标准。在合同法分那么的“买卖合同〞一章中也找不出认定系争合同无效的“强迫性规定〞。就是说在不适用城房地产理法的前提下一审民事认定系争合同无效的法律根据只有合同法第52条第5项“违背法律、行政法规的强迫性规定〞的合同无效的规定别无其他。可是将该条项适用于个案必须结合另外的详细的“强迫性规定〞才可判断出系争合同是否违背了“强迫性规定〞进而认定系争合同无效与否在找不出系争合同违背了另外的详细的强迫性规定的情况下不得单纯地援引合同法第52条第5项“违背法律、行政法规的强迫性规定〞来认定系争合同无效。