某公司寸滩项目开发策略汇报.pptx

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目录
第一部分项目自身要素分析
一:项目地块与城市环境要素分析
二:项目地块质素简短分析
三:项目地块开发条件要素分析
第二部分市场环境分析与客户来源分析
一:市场环境分析
二:产品类别分析
三:我们的客户来源点分析
四:我们的直接竞争对手所争取的客户
第三部分本项目的定位与开发战略
一、项目的赢利模式:
二、项目定位、中档偏高的策略
三、项目的开发战略
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第一一部部分分项项目目自自身身要要素素分分析析
1、、项项目目的的周周边边环环境境要要素素
寸滩港::地地块南南面港口口行政办办公区与与货物输输出区
海尔路::寸寸滩港港与项目目所在地地块中间间穿过
北京首创创:项项目西面面300亩的的开发地地块
公安局集集资房::17万万方的集集资房
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第一部分分项项目自身身要素分分析
2、项目目所在地地与城市市的关系系
解放碑::8公公里环行行圈内
鱼嘴:5公里环环行圈内内
江北新政政府:3公里环环行圈内内
形成一个个三角中中心地带带
寸滩港、、北部经经开区、、港城城工业园园区
围合而成成的工业业发展三三角区核核心地段段
龙头寺::
都市交通通区节点点区域
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第一部分分项项目自身身要素分分析
结论:
按照都市市发展同同心圆理理论,以以及重庆庆市政府府规划的的影响,,同时结结合现代代最新的的居住理理论,以以及现实实发展的的客观情情况,本本区域将将是未来来重庆城城市发展展的重要要区域,,以及未未来的经经济活跃跃区域,,同时也也是将来来都市中中高密度度人群的的核心区区域。
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第一部分分项项目自身身要素分分析
3、项目目各个地地块价值值量分析析
西部地块块:
地块的自自然高度度较高、、自然资资源丰富富、大面面积的水水域、适适合建设设高品质质产品。。
城市化的的角度::
地块与公公路标高高10几几米,本本块土地地与城市市干道形形成一个个台地关关系,这这种台地地将限制制土地使使用用途途的转换换,顾即即便未来来本区域域成熟后后,按照照现行土土地高差差关系,,仍然只只能做居居住性物物业,而而不易形形成商业业价值((如果将将台地挖挖平,形形成与地地面的零零高度,,就有可可能改变变土地用用途)在在重庆现现在已经经看到的的商业项项目中,,台地项项目成功功的案例例非常的的少。
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第一部分分项项目自身身要素分分析
4、项目目各个地地块价值值量分析析
土地与城城市肌理理关系::
项目地块块与公路路的高差差,使它它与城市市形成了了一定的的隔离,,而这种种隔离将将弱化土土地的城城市属性性。因此此即便在在本区域域到达成成熟阶段段的时候候,仍然然不能完完全享受受城市化化带给本本土地的的价值增增长,也也不适宜宜建设高高密度产产品,也也就是说说,整个个地块的的土地价价值随着着城市成成熟而进进行的价价值提升升将十分分有限。。
中部地块块:
中部地块块地形较较为复杂杂,有水水系,东东面山系系较平坦坦,西面面山系较较陡峭,,前面有有一大块块平地,,靠北面面地势较较高。该该区域也也是本项项目土地地最为完完整的区区域,面面积较大大,与海海尔路有有很长的的交接面面,是一一块容易易与城市市化有机机融合的的地块。。
本区域域的地地块,,是区区域内内最为为成熟熟的地地块,,也是是建设设高层层产品品最为为适宜宜的地地块,,但本本区域域从现现联阶阶段与与未来来发展展的情情况分分析,,始终终是本本项目目中价价值量量比较较适中中的地地块。。
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东部地地块::
东部地地块为为本项项目的的填方方区域域,地地块处处于何何家梁梁立交交与白白杨沟沟立交交的中中间,,并在在本项项目地地块中中段有有一个个城市市主干干道的的道路路接口口。因因此本本区域域地块块未来来的交交通将将显得得比较较繁荣荣。而而政府府也将将本项项目的的公共共配套套学校校、医医院以以及大大量的的商业业规划划于此此。
一个地地块的的成熟熟程度度,与与价值值恒定定,取取决于于周边边地块块的商商业配配套与与道路路交通通网络络以及及其他他城市市基础础性设设施配配套,,本区区域地地块从从规划划配套套要素素来看看,无无疑是是本项项目中中,最最具有有城市市化潜潜力的的地块块,因因此也也是价价值潜潜力最最大的的地块块。在在地块块成熟熟后,,一是是土地地价格格将得得到更更大程程度的的提升升,二二是土土地上上建筑筑产品品用途途与密密度将将得以以改变变。因因此对对乾德德公司司来说说,也也是最最为主主要的的盈利利地块块。
第一部部分项项目自自身要要素分分析
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第一部部分项项目自自身要要素分分析
结论::
房地产产开发发是个个端点点盈利利的行行业,,产品品生产产赢利利能力力远远远敢不不上城城市土土地价价格上上涨的的能力力,因因此做做房地地产纯纯粹只只寻求求产品品的利利益点点,其其利润润很难难达到到价值值的最最大化化。而而整个个地块块中,,价值值增殖殖的强强度形形成以以西向向东递递增的的形式式。因因此建建议在在本项项目的的开发发策略略中,,遵循循土地地价值值增值值的规规律性性进行行开发发,以以最大大程度度的保保证本本项目目的盈盈利能能力。。
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1、地地形走走势以以及节节点区区域描描述::
在西部部低洼洼地((水塘塘高度度为281米)),等等高线线稀疏疏,坡坡势平平缓。。水面面成一一个带带状形形状((中间间有护护坎隔隔断)),在在西部部与首首创地地块与与渝怀怀铁路路相连连地块块,有有一个个突然然的断断层区区,使使的本本区域域地块块由于于高度度不同同形成成了两两个不不同的的平面面区,,使得得这两两个区区域的的资源源共生生性比比较差差。
在项目的中部部地块,以水水系为核心形形成了一个沟沟谷区域,沟沟谷区域形成成外紧内松的的口袋形,在在谷口区域的的东面,在一一定的等高线线上有一大块块平地,开发发条件比较优优良;在沟谷谷的东面,则则是等高线异异常密集的陡陡峭山崖区。。本区域的水水系,相对于于西面水区域域,显得单个个区域水域面面积较小,成成更长的带状状形式,水质质不如东面区区域清凉,且且水边的等高高线都比较密密集,布置建建筑的难度大大于西面地块块。
第一部分项项目自身要要素分析-项目地块质素素简短分析
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第一部分项项目自身要要素分析
水系与山的关关系
形成两个不同同的场景区,,东面地块是是山环抱水形形成一个围合合低地,显得得宁静秀丽,,幽静自然,,水面清澈宜宜人。周边是是相对比较平平缓的坡地,,同时又屏蔽蔽了公路带来来的噪音污染染,有种世外外桃源的感觉觉。而中面的的水系形成一一个狭窄的长长廊,坡面被被水系一分为为二,形成一一个通风透气气长廊,形成成本项目的一一个自然轴线线。
本地块的山形形呈一个“丁丁”字形分布布,将地块自自然分成4快快。其中山与与水结合形成成了西面地块块,中面地块块,而将东面面地块分割成成两个地块。。其中东北面面地块为填方方区域,地面面表面比较平平整。
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