公司寸滩项目开发策略汇报.ppt

第一部分项目自身要素分析1、项目的周边环境要素寸滩港:地块南面港口行政办公区与货物输出区海尔路:寸滩港与项目所在地块中间穿过北京首创:项目西面300亩的开发地块公安局集资房:17万方的集资房1第一部分项目自身要素分析2、项目所在地与城市的关系解放碑:8公里环行圈内鱼嘴:5公里环行圈内江北新政府:3公里环行圈内形成一个三角中心地带寸滩港、北部经开区、港城工业园区围合而成的工业发展三角区核心地段龙头寺::按照都市发展同心圆理论,以及重庆市政府规划的影响,同时结合现代最新的居住理论,以及现实发展的客观情况,本区域将是未来重庆城市发展的重要区域,以及未来的经济活跃区域,同时也是将来都市中高密度人群的核心区域。3第一部分项目自身要素分析3、项目各个地块价值量分析西部地块:地块的自然高度较高、自然资源丰富、大面积的水域、适合建设高品质产品。城市化的角度:地块与公路标高10几米,本块土地与城市干道形成一个台地关系,这种台地将限制土地使用用途的转换,顾即便未来本区域成熟后,按照现行土地高差关系,仍然只能做居住性物业,而不易形成商业价值(如果将台地挖平,形成与地面的零高度,就有可能改变土地用途)在重庆现在已经看到的商业项目中,台地项目成功的案例非常的少。4第一部分项目自身要素分析4、项目各个地块价值量分析土地与城市肌理关系:项目地块与公路的高差,使它与城市形成了一定的隔离,而这种隔离将弱化土地的城市属性。因此即便在本区域到达成熟阶段的时候,仍然不能完全享受城市化带给本土地的价值增长,也不适宜建设高密度产品,也就是说,整个地块的土地价值随着城市成熟而进行的价值提升将十分有限。中部地块:中部地块地形较为复杂,有水系,东面山系较平坦,西面山系较陡峭,前面有一大块平地,靠北面地势较高。该区域也是本项目土地最为完整的区域,面积较大,与海尔路有很长的交接面,是一块容易与城市化有机融合的地块。本区域的地块,是区域内最为成熟的地块,也是建设高层产品最为适宜的地块,但本区域从现联阶段与未来发展的情况分析,始终是本项目中价值量比较适中的地块。5东部地块:东部地块为本项目的填方区域,地块处于何家梁立交与白杨沟立交的中间,并在本项目地块中段有一个城市主干道的道路接口。因此本区域地块未来的交通将显得比较繁荣。而政府也将本项目的公共配套学校、医院以及大量的商业规划于此。一个地块的成熟程度,与价值恒定,取决于周边地块的商业配套与道路交通网络以及其他城市基础性设施配套,本区域地块从规划配套要素来看,无疑是本项目中,最具有城市化潜力的地块,因此也是价值潜力最大的地块。在地块成熟后,一是土地价格将得到更大程度的提升,二是土地上建筑产品用途与密度将得以改变。因此对乾德公司来说,也是最为主要的盈利地块。第一部分项目自身要素分析6第一部分项目自身要素分析结论:房地产开发是个端点盈利的行业,产品生产赢利能力远远敢不上城市土地价格上涨的能力,因此做房地产纯粹只寻求产品的利益点,其利润很难达到价值的最大化。而整个地块中,价值增殖的强度形成以西向东递增的形式。因此建议在本项目的开发策略中,遵循土地价值增值的规律性进行开发,以最大程度的保证本项目的盈利能力。71、地形走势以及节点区域描述:在西部低洼地(水塘高度为281米),等高线稀疏,坡势平缓。水面成一个带状形状(中间有护坎隔断),在西部与首创地块与渝怀铁路相连地块,有一个突然的断层区,使的本区域地块由于高度不同形成了两个不同的平面区,使得这两个区域的资源共生性比较差。在项目的中部地块,以水系为核心形成了一个沟谷区域,沟谷区域形成外紧内松的口袋形,在谷口区域的东面,在一定的等高线上有一大块平地,开发条件比较优良;在沟谷的东面,则是等高线异常密集的陡峭山崖区。本区域的水系,相对于西面水区域,显得单个区域水域面积较小,成更长的带状形式,水质不如东面区域清凉,且水边的等高线都比较密集,布置建筑的难度大于西面地块。第一部分项目自身要素分析-项目地块质素简短分析8第一部分项目自身要素分析水系与山的关系形成两个不同的场景区,东面地块是山环抱水形成一个围合低地,显得宁静秀丽,幽静自然,水面清澈宜人。周边是相对比较平缓的坡地,同时又屏蔽了公路带来的噪音污染,有种世外桃源的感觉。而中面的水系形成一个狭窄的长廊,坡面被水系一分为二,形成一个通风透气长廊,形成本项目的一个自然轴线。本地块的山形呈一个“丁”字形分布,将地块自然分成4快。其中山与水结合形成了西面地块,中面地块,而将东面地块分割成两个地块。其中东北面地块为填方区域,地面表面比较平整。9第一部分项目自身要素分析2、项目的节点分析10