晋江房地产市场调研.pdf

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晋江房地产市场调研:.
晋江市楼盘市场调查
一、晋江房地产市场现状
近年来,晋江城市面貌发生了极大的变化,改造旧区,拓展新区,尤其是晋江行政中心欲南迁至福埔新区等
种种大手笔、大举措,使得晋江房地产迎来了其发展的鼎盛时代。目前晋江的房地产项目主要集中在三个片区:老
城区以旧城的拆迁改造为主,形成了以福隆商业广场、阳光时代广场等大型商业投资项目。世纪大道两侧则集中着
江滨花园、世纪华廷、浔兴·奥林春天、瑞璟·香榭花都、国建·华美国际公馆等住宅项目;福埔则有华泰国际新
城、兰峰城市花园以及即将推出的百宏雅园等项目。这些楼盘规模都比较大,所有的项目用地加起来,大约1900
亩左右的开发量,总建筑面积约在200万平方米左右。
■老城区
商业地产独领风骚
随着晋江经济的迅速发展,人们生活水平迅速提高,经济发达地区的消费者已经进入体验式消费时代,注重
购物过程中所获得的愉快体验,注重购物环境,注重休闲和娱乐。而过去城市开发中形成的无处不在的“底商”,
在功能上已无法满足现代商业的需要,为新型商业地产的发展提供了空间。
:.
老城区人口密集、商圈集中,品牌店、餐饮、娱乐等行业都十分发达,正是建立在这个成熟的商业基础上,老
城区的商业地产加快了升级换代的步伐,大型商业广场纷纷出现。
此外,晋江距离泉州仅15分钟车程,距厦门仅1小时车程,距石狮仅10分钟车程,因此,晋江不仅是大泉州
一个重要的经济交通门户,也是未来大泉州经济圈的核心区域之一,这种区位优势和发展潜力也为大型商业广场的
出现提供了条件。
代表楼盘:阳光时代广场、福隆商业广场
■世纪大道
高档大盘陆续上市
世纪大道既是市政大道,又是景观大道,大型的公共建设项目悉数落户于此,如体育中心、博物馆、科技馆
等,而且,沿世纪大道两侧的土地储备量也很大,因此,从城市发展来看,世纪大道将会是未来晋江新的城市中轴
线。
世纪大道两侧一直是晋江买房人关注的焦点,继香榭花都、锦绣明珠、世纪花园、国建·华美国际公馆等楼
盘推出之后,今年又增加了“世纪华廷”、“浔兴·奥林春天”等多个新盘。
:.
楼盘品质不断提升
早些年,由于晋江房地产缺少真正的高端产品,很多富裕起来的晋江人到泉州、厦门买房。随着晋江教育、
医疗等方面的城市配套设施日臻完善,晋江的整个居住环境大大改善,加上本地社交圈子、生意等因素,晋江人更
喜欢在自己家门口买房子。而许多高品质楼盘的开发更是让晋江人在家门口也能住得很好。
比如,浔兴·奥林春天小区内配套了35米标准游泳池、湿地水景。“香榭花都”楼盘定位为具有国际视野
的欧洲贵宾专属花园住宅,全区打造四大异方米的中庭水景景观、获
奖户型设计和香港戴德梁行物业顾问等卖点。
代表楼盘:浔兴·奥林春天、世纪华廷、瑞璟·香榭花都
■福埔新区
大型购物广场带动
2005年11月26日,位于晋江福埔的晋江SM国际广场、沃尔玛、来雅百货同时开业,当天人流量达到20多
万人次。一个超级大卖场的建成,意味着卖场外写字楼、酒店、高级住宅等房产的崛起。
而在大型商业广场的带动之下,福埔新区的房地产市场明显升温。今年4月,“华泰·国际新城”五期推出,
:.
355套三房住宅在2天内全部预订一空,销售状况堪称火爆,9月25日兰峰·城市花园开始接受预购登记,。
市政配套提升潜力
除了商业广场的入驻外,晋江行政中心也将迁往罗山,并已在罗山街道规划了行政中心、文化中心和新的居住
小区等功能区。
可以说,政府城市规划和配套的及时跟进,是房地产开发时机成熟的先决条件。正是借着行政中心即将落户于
此及SM广场、沃尔玛、来雅百货、麦当劳等入驻的契机,福埔新区也掀起了房地产开发的热潮。如今,这里已经
有“华泰·国际新城”、“兰峰·城市花园”等多个大规模的楼盘相继入驻,百宏集团投资的百宏雅园也即将正式
公开。同时,这里的房产均价也已从2003年的1800元/平方米飙升到如今的3000多元/平方米,升值潜力十分明
显。
代表楼盘:华泰·国际新城、兰峰·城市花园
二、晋江房地产市场现状特点分析
高层住宅改变居住方式
2000年,晋江市政府出台政策,全面限制城区居民自建房屋,不再审批城区居民自建房用地。而今,经过
:.
几年来房地产市场的发展,晋江的房产消费迎来了高层住宅的时代。位于世纪大道附近的世纪华廷、香榭花都、浔
兴·奥林春天,都推出了20~30层的高层建筑。晋江先前的房地产项目大多为小高层项目,而不久后将亮相的几
大楼盘,均以高层住宅叫响晋江的房地产消费市场。
开发热潮吸引购房者
从1998年竹园小区开始,到目前形成了泉安中路、世纪大道、福埔新区等板块房地产开发热潮的掀起,晋江
人本地置业的观念也开始逐步加强。
晋江经济发达,民营企业和创业者多,民间资本雄厚,富余资金也多,在投资渠道有限的情况下,很多人将钱
投入到房地产。很多人认为,投资房地产比较容易升值,因此,只要有楼盘推出,就开始进行抢购。
同时,晋江当地有购房陪嫁的风俗,所以,很多当地人都购置了两三套房子备用。本地经济基础好,房
产投资比较旺盛,许多本地的购房者甚至直接整层买下,出现了炒卖“楼花”的现象。
以大户型为主
另外,从销售情况来看,追求大户型和高中档住房仍是晋江人的一个消费习惯,因此,晋江近年来的很多楼
盘都主推面积较大的户型,150平方米以上的大三房大四房为市场的主流产品。
:.
配套跟进速度影响升值潜力
一般来讲,楼盘的相关配套除了小区自身的硬件设施外,其周边的生活配套显得尤为重要,比如学校、医疗、
市场、银行、商店等与生活密切相关的机构,才能实现生活的便利化,从而提高生活的水平。
晋江房地产一个最突出的特点就是楼盘开发的品质不错,但周边的环境和配套难以跟上,由此显现出小区周边
配套缺失的现象。从目前来看,晋江的房地产主要分布在世纪大道、泉安中路、福埔等。泉安中路作为城区的中轴
线,有着得天独厚的优势,周边的配套相对完善。但福埔和世纪大道的房产在配套方面则显得不足。
福埔目前最大的配套就是SM广场,而世纪大道作为晋江的主干道,周边的配套相对较弱,虽然目前有晋江市
政项目,但生活的配套则有待改善。目前处在福埔及世纪大道周边的项目,被购房者称为“花钱买未来”,虽然这
一区域目前的配套还未跟上,但由于有政府项目带动,而且经济基础较好,未来的发展将是不可限量的。
营造主题概念提升楼盘品位
在大力打造楼盘品质、社区规划、户型结构、产品人性化方面大做文章后,晋江楼盘开始转战主题化概念的营
造。
去年正式公开的世纪花园,由于有着独特的地理优势,全力打造中央公园绝版概念,通过将项目与公园的结合,
:.
营造出经典的人居环境,倡导健康、运动休闲理念。楼盘通过主题营造,提升了自身的品位与独特性,同时也展现
出项目的特点。
现在购房者关心的已不仅仅是楼盘的品质水平,更关心产品带来的附加值。的确,全力营造楼盘主题概念,可
以防止产品的同质化,形成自身更多的内涵。而位于体育馆附近的浔兴·奥林春天项目,也做足了“健康运动“居
住主题的文章。
三、晋江房地产发展历程
晋江房地产业起步晚,但起点高,跑得快,1999年,随着竹园小区的成功开发,晋江的房地产业开始升温,
许多实力雄厚的企业先后入驻晋江。
从房地产销售的面积和价格分析,2000年的销售面积仅有6714平方米,2005年则达到271647平方米,5年
翻了40倍;销售价格呈现台阶式上升态势,1999年竹园小区房屋售价为800元,而2001年福隆花园开盘,均价
达到1600元,2004年福璟花园开盘后,均价达到2400元,2005年开盘的小高层建筑,均价已经突破3000元的水
平,而今年上年半年开的盘均价基本上保持在3700左右,而到了最近刚开盘的浔兴·奥林春天均价已经突破4000
元,地处繁华街区的阳光时代广场均价更是达到了5600。
:.
晋江市近年来房地产价格状况图表
晋江市今年房地价价格走势
50004000
3700
4000
3000
30002400
1600系列1
2000
800
1000
0
年年年年年月
9145半9
9000年
9000上
12226
年0
0
62
0
0
2
从销售情况上看,尽管房价比去年同期上涨了许多,新盘的销售依然非常火爆,除了部分小户型及超大户型有
所剩余以外,均已基本售罄。而之前,更早推向市场的“世纪华廷”一期、“国建华美公馆”、“华泰•国际新
城”(一到五期)、“豪富花园”、“福隆商业广场”一二期、“瑞璟•香榭花都”一期等楼盘,目前也已基本
销售一空,市场出现供不应求的状况。
强劲的消费能力驱动了强劲的市场需求,晋江的房地产供给不足,房地产的价格不断上升,随着晋江城市化
的不断扩张,楼盘品质的不断提升,未来晋江的房地产仍然有较大上升的空间。目前晋江房地产市场仍处于上升期
阶段。
:.
附表:晋江在售楼盘资料
序项目位项目类店面商重要配卖点检销售抗销售情
项目开发商主力户型价格项目规模备注
号置型场套阅性况
价格优势,
巨大的升
值空间、超
大楼间距,
10万平方
占地面积:米的水景
33亩,建筑豪宅,
晋江世面积:10万周边有12000㎡离中心
晋江建124-150㎡典
纪大道平方米,总南区中景观中庭,城区有一期剩
发房地6幢雅三房、一期均
世纪华长兴路沿街为套数:600学,小区90米楼间一定距10套,二
1产开发27F-30F165-185豪华价3800
廷(南区店面多套,容积内配套距,离,周边期年底
有限公高层四房,以150元/㎡
,绿游泳池、CCPE20005生活配推出
司㎡以上为主
侧)化率30%网球场第二届中套较少
以上国地博会
中国十大
最佳户型
楼盘奖,香
港戴德梁
行物业顾
问
:.
序项目位项目类店面商重要配卖点检销售抗销售情
项目开发商主力户型价格项目规模备注
号置型场套阅性况
浔兴知名
品牌,升值
占地面积:
空间,依循
92亩,建筑
一房一厅一卫:地貌自然
面积:18万
;;湿地离中心第一期
起价平方米,总
一期6幢㎡;二房二厅一体育馆,水景;35城区有第一批
浔兴•开发商:晋江世3400元/套数:1000
高层住卫:㎡;沿街为小区内米游泳池;一定距剩余下
2奥林春浔兴集纪大道㎡最价多套,一期
宅,最高三房二厅2卫:店面配有游现代光体离,周边户型,第
天团迎宾路4500元/700多套,
-,训建筑设计;生活配二批10
㎡第一期第一
㎡;四房二厅三练馆水景商业套较少月推出
批300多
卫:㎡长廊;5米
套,容积率
底层挑高

庭院;金牌
物业安保
10万平城市中心,
方的商巨大的升
业购物值潜力,大
广场:位于城泉州首个
5400元/占地面积:
晋江阳20000多市中心以小区内
晋江和5幢13层㎡起价,100多亩,
光房地平方米,位置,各"SHOPPING绿化较拒绝炒
阳光时平路阳小高层单身酒店式公均价建筑面积:销售良
3产开发时尚百项配套MALL"模式少,晋江房,以自
代广场光广场单身公寓:40-60㎡5600元/16万平方好
有限公货商场齐全,小打造集购需求大主为主
对面寓、字楼㎡,层差米,其中商
司15000多区内配物、休闲、户型
50业10万
平方米,有酒店娱乐、餐
精品商饮、商务、
业街区观光于一
10000多体的复合
:.
序项目位项目类店面商重要配卖点检销售抗销售情
项目开发商主力户型价格项目规模备注
号置型场套阅性况
平方米商业中心
占地面积:
SM大型
40万平方
购物广
以多层米左右;总多层不
晋江华场、银
晋江罗为主,不起价建筑面积:带电梯,五期销
华泰•泰房地行;小区品牌效应,
山SM广带电梯,120~140㎡三2700元/沿街为60万平方车流量售完毕,
4国际新产有限内配套大型生活
场正对19#20#房㎡均价店面米;绿化率:密集且六期年
城责任公双语幼社区
面为小高320045%,容积无红绿底推出
司儿园、双
层率:,灯
语小学、
总套数:355
会所
套(五期)
:.
序项目位项目类店面商重要配卖点检销售抗销售情
项目开发商主力户型价格项目规模备注
号置型场套阅性况
占地面积:
529亩,建
筑面积:60
万平方米,)教育配
福建兰板式、点
分为A、B泉州首个套缺失,9月25
兰峰•峰房地晋江罗式小高3600起SM大型
一层为两个区域,A健康安居车流量日登记
5城市花产开发山SM广层住宅,130~150㎡价,层差购物广
店面区339亩,工程;现房密集且认购,10
园有限公场旁少量别为50场、银行
分三期开发销售无红绿月开盘
司墅公寓
1期推出10灯
万平方米,
总套数:470
套(一期
周边有
文化中晋江惟一
联体
总占地面积心,博物纯粹的别别墅档05年7
180-290
晋江市49075平馆、科技墅区,新城次一般,月底开
万/套,
衡信开世纪大联体别方,规划51馆、新华市中心,升私密性盘基本
国建华空中别购物中
6发建设道图书墅、空中358-366㎡套联体别都,小区值潜力大,不强,位销售完
美公馆墅心
有限公馆旁别墅墅,82套空内配套小区内配于主干毕,剩余
4500~
司中别墅,容有购物套五星级道旁较几套空
5200元/
,五大酒店,现为吵杂中别墅
㎡
星级酒房销售
店
:.
序项目位项目类店面商重要配卖点检销售抗销售情
项目开发商主力户型价格项目规模备注
号置型场套阅性况
欧洲贵宾
专属花园
住宅,全区
占地面积:打造四大
离中心
泉州百97亩,建筑异国园林一期售
晋江世城区有
瑞璟•宏房地11幢3600元/面积:34万周边有组团,140完,二期
㎡一定距
7香榭花产开发24-32F150㎡、200㎡㎡,最高平方米,总中学、体米超大栋剩余户
体育中商业街离,周边
都有限公高层6500套数:1450育馆距,30628型200㎡
心对面生活配
司套,容积率平方米的在售
套较少
,
五大保全
系统,12
重安防
占地面积:一期售
周边有离中心
泉州大40亩408亩世完,二期
10幢多世纪公城区有
清房地晋江世3800起建筑面积:纪公园边,剩余
世纪花层、1幢130㎡、145、1-3F为园,小区一定距
8产开发纪公园价,层差14万平方新城市心4-8F户
园小高层150㎡三房商场内配套离,周边
有限公旁价50米左右,总中,升值潜型150㎡
15F有双语生活配
司套数:600力大在售,店
幼教套较少
多套面在推
首创晋江离中心
占地面积:
石狮豪双流线入城区有

富华房晋江世均价一层沿周边有户,408亩一定距
豪富花3幢小高三房为主150米,建筑面尾盘销
9地产开纪公园3700元/街为店世纪公世纪公园离,周边
园层13层㎡左右积:近4万售
发有限旁㎡面园边,新城市生活配
平方米,200
公司心中,升值套较少,
多户
潜力大产品品
:.
序项目位项目类店面商重要配卖点检销售抗销售情
项目开发商主力户型价格项目规模备注
号置型场套阅性况
质较差
位于城拆迁安
晋江福占地9万平一二期
小高层住宅以三房为起价10万平市中心城市中心,置户较
福隆商隆置业旗牌街、方米,总建售完,三
10住宅,大主,店面3100元/米商业位置,各巨大的升多,住宅
业广场有限公塘岸街筑面积38期年底
型商场20-2000㎡㎡广场项配套值潜力产品品
司万平方米推出
齐全质一般
占地面积:
泉州百
50亩,建筑8000多平
宏房地晋江罗高层、小SM大型
百宏雅130平方米三面积:9万方米的中未正式
11产开发山福埔高层住未定购物广
苑房多平方米,庭景观,观公开
有限公转盘旁宅场
总户数:400景电梯
司
多户
晋江市

新世纪运通世
青阳街亩,容积率
豪园三纪房地高层住

期-至产开发宅
小区筑面积
尊豪园有限公
43000㎡
司