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百强商业项目案例之一——天河城广场
天河城广场——只租不售的商业神话
项目概况
项目地址:广州市天河路(连通一号线体育西路站)
开发商:广东天贸(集团)股份有限公司[已更名为天河城集团]
项目规模:建筑面积16万平方米,负一至七层为商场
租价:(首层)900-1800元/平方米/月
宣传定位:我的广州生活
管理费:60元/平方米
物管公司:广州天河城物业管理有限公司
经营品种:名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等
开发背景环境简述
当时国内尚无购物中心这一新型商业业态,天河城为国内第一个多功能的购物中心
90年代初期,广州市重点发展天河区,确立了天河体育中心一带为广州市CBD
广州市大力发展轨道交通,地铁1号线将通过天河城
随着广州市经济的飞速发展,消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加,进一步催生了天河城
开发时机把握
主要竞争对手:中华广场
成功要素:
选址准确,地处广州CBD中心
交通方便,地铁上盖且有50多条公交线路:.
只租不售,保持了经营定位的统一性
功能齐全,购物、餐饮、娱乐功能齐全,能有效留住客流
营运状况
开业时间:1996年2月9日
经营定位:
集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心
形象广告语:
“把北京路搬进了天河城广场”,
“购物消闲新感受,尽在天河城广场”
主力店、半主力店:吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心
目标顾客群:以广州市民为主,来穗旅游人士为辅
商圈范围:核心商圈——天河区
次级商圈——广州市
辐射商圈——珠三角
每日客流量:平日30万、节假日80万
售价:不售
管理费:60元/平方米
营业时间:am10:00—pm10:00
最新租售率:100%
物业开发融资方式:自有+贷款
物业经营机构:天贸(集团)股份有限公司
物业管理公司:天贸物业管理公司
天河城经验总结:
天河城以“TEEMALL”为经营定位,以经营中高档产品为主,是至今为止广州经营最成功的大型综合商
场,分析其经营成功的原因,主要有以下几点:
第一:在开业初期,天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺;
第二:天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场,没有分散卖,从而能让整个商场能执行统一经营、统
一管理;
第三:根据市场变化,不断创新,错位经营。随着天河商圈竞争的加剧,天河城在经营管理上依据市场
变化,在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌,引进一线品牌商家,走高档路线,与周边其他商场
错位经营,从而保证商场的持续旺场。
天河城广场各楼层经营特色::.
首层平面图:
二层平面图::.
三层平面图::.
四层平面图::.
五层平面图::.
六层平面图::.
七层平面图::.
负一层平面图::.
负二层(停车场):.
负三层(停车场)::.
总结天河城成功:1、区域选择,在发展趋势前适度的超前规划和占位;2、只租不售,保证所有权和经
营权的两权统一,有利用商城真正实现自主定位和持续经营;3、以大带小的主力店选择合理和科学,
保证人流的交织和累积,全面带动商城的人流、人留,最终实现财留