百强商业项目案例之一.doc

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百强商业项目案例之一——天河城广场
天河城广场——只租不售的商业神话
项目概况
项目地址：市天河路(连通一号线体育西路站)
开 发 商：天贸（集团）股份 [已更名为天河城集团]
项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场
租 价：(首层) 900-1800元/平方米/月
宣传定位：我的生活
管 理 费：60元/平方米
物管公司：天河城物业管理
经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等
开发背景环境简述
当时国尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国第一个多功能的购物中心
90年代初期，市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为市CBD
市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城
随着市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城
开发时机把握
主要竞争对手：中华广场
成功要素：
选址准确，地处CBD中心
交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路
只租不售，保持了经营定位的统一性
功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流
营运状况
开业时间：1996年2月9日
经营定位：
集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心
形象广告语：
“把路搬进了天河城广场”，
“购物消闲新感受，尽在天河城广场”
主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心
目标顾客群：以市民为主，来穗旅游人士为辅
商圈围：核心商圈——天河区
次级商圈——市
辐射商圈——珠三角
每日客流量:平日30万、节假日80万
售 价：不售
管理费：60元/平方米
营业时间：am10：00—pm10：00
最新租售率：100％
物业开发融资方式：自有＋贷款
物业经营机构：天贸（集团）股份
物业管理公司：天贸物业管理公司
天河城经验总结：
天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：
第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；
第二：天河城为首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；
第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。
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天河城广场各楼层经营特色：
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首层平面图：
二层平面图：
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三层平面图：
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四层平面图：
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五层平面图：
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六层平面图：
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七层平面图：
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负一层平面图：