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业主拒交物业费的几种情形及应对措施
----蔡正平
拖欠物业管理费的现象在目前物业管理小区中并不鲜
见,除极少数业主恶意欠费外,绝大多数都“事出有因”。
但是无论什么原因,采取拖欠物业费的极端方式表达不满都
是不可取的,既得不到法律的支持,也无助于问题的解决。
解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理
解。作为业主一方,一是要理解和懂得享受服务就应该支付
相应费用。二是通过学习相关法律、法规,正确认识物业管
理的内容和范围,正确理解和认识业主在享受物业服务权利
的同时,也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履
行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时,物业公司也要
不断改进自身工作,增强服务意识,努力提高物业服务品质,
严格履行物业服务合同内容,力所能及地为业主提供便利和
增值服务,争取得到业主的理解和支持。
根据自身的工作经验,粗浅地分析和概括了一下物业小
区业主拒交物业费大致有如下几种情况:
1、因工程遗留问题,如房屋内外墙开裂或有裂纹,屋
顶、天花或者外墙渗漏水,门窗变形,玻璃起雾等等拒交物
业费;
2、因家中财物被盗,车辆如电动车、自行车、私家小
轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费;
3、因为没入住,以房屋空置为由拒交物业费;
4、按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主,无
任何正当理由拒交物业费;
5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位
拒交。
处理拒交的具体应对谈判技巧和催收办法:
A、因工程问题拒交的应对方法和措施:
从法律、法规和相关管理规定的角度出发,物业工作人
员要耐心解释,晓之以理,动之以情。用《物业管理条例》
和《物业服务合同》等与业主沟通、解释:虽然如今许多物
业服务企业和开发商隶属同一个集团公司,但从法律角度上
属于不同的独立法人单位。
一是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系;而开
发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属
于以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中,
许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的
本质区别,把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为
是物业服务质量问题。
二是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造
成的,物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费
用。
三是让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服
务,就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。
四是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问
题进行修复。物业公司通过如上沟通和努力,如果业主还是
拒交物业费,物业公司首行可以进行电话催缴,之后发催费
函,直至根据拖欠情况如欠费时间长短和欠费金额大小酌情
是否向法院起诉进行催缴。
B、业主因家中财物、车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对
方法和措施:
业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种
情形,(1)业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产
保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提
供的安全防范工作是有服务范围的,即负责对物业区域规划
红线以内,业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的
看管及消防管理工作。一般而言,物业服务合同之安全防范
围和内容主要是针对公共区域提供的服务,而业主家在私有
部分的财产保管则不在安保范围之列。当前许多物业服务企
业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时,
大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容,所
以,一旦业主家发生失窃事件,通过核查现场情况,物业服
未享受或者无需接受相关物业服务为由,要求减免物业费或
拒交物业费的,法院一般不予支持。同时物业服务企业有权
视情况决定是否给予减免物业费。
●解读最高院民一庭负责人介绍,实践中,有的业主以未
享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国
而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业
主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩。该负责人表示,选聘
物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按
照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业
主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另
外的规定或者约定。
●现状目前,有些业主认为,自己没有得到物业服务可以
拒付物业费。在实际情况下,物业合同不大可能与每一个单
个业主签订,但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主
一段时间不在小区居住,房屋空闲,但物业服务使小区建筑
物及其附属设施正常运行,仍然间接地为业主提供了服务。
●空置房屋物业费优惠的具体操作依照《物业服务收费管
理办法》----发改委【2003】1864号规定执行。各地也一些
具体规定,可参照执行。
D、对无任何理由拒交物业费的老赖:
采取电话催缴,上门催缴,邮寄催费通知单进行催缴,
“轮翻轰炸”:国家《物业管理条例》第四十二条作了明确
规定。业主享受了物业服务的权利,就应当根据物业服务合
同的约定,履行按时足额交纳物业服务费用的义务。业主与
物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约
定,业主负连带交纳责任。否则,物业服务企业有权向人民
法院提起诉讼,维护自身权益。
E、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交:
按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合
同义务,但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂,应分不同
情况进行处理。
(1)属于业主无理拒绝交费情形的,业主应按合同规
定交纳物业管理费,并承担延期交费的违约责任;
(2)若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒
绝交费的,则属于物业管理企业违约在先,业主拒绝交费属
于行使合同履行中的抗辩权行为,是依法采取的自我救济手
段,这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状
况,驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼
请求,或适当减少业主的应交服务费。
作为业主,发现问题时应尽量找物业公司协商解决,不
能随意拿不交物业费作“挡箭牌”,否则可能造成恶性循环。
综述:在这里特别提请广大业主注意的是,不管出于什
么原因,拒缴物业费非但不利于业主维权,相反在侵犯当事
人利益的同时,也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主
的利益。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些
暇疵,双方也应本着真诚、相谅、相信的原则,通过友好协
商来解决问题,如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物
业费,作为经营企业,物业公司通常都会选择降低隐形开支,
如人员编制缩小,有的服务内容无法严格按服务合同的约来
执行,导致服务品质低下,必将直接影响业主的生活品质。
久而久之,会有更多的业主选择拒缴,最终受伤害的还是业
主本身。
金阳成物业·武汉分公司
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