独栋写字楼市 场报告.doc

独栋写字楼市场报告
来源:http://bj./News/
研究单位:中国不动产研究中心
研究员:何云云郭永斌
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引言
美国“次贷危机”从2006 年春季开始显现,2007 年8月此次次贷危机席卷了美国、欧盟和日本等世界主要金融市场,与此同时这场危机蔓延到了整个实体经济。由于受这次空前的世界性的金融危机影响,中国金融市场和实体经济都受到了严重的冲击,自2007年第四季度开始,中国整体国民经济开始下滑,这主要表现为:经济增长出现过快下滑;出口贸易额大幅度下滑;农业增产、农民增收的难度加大;股市、房市低迷,经济和金融风险在加大;企业经营状况普遍趋紧,就业压力十分紧张;商业银行不良资产风险上升,信贷紧缩可能加大。
为了应对这场全球性金融危机,中国采取了相应的救市措施,其效果在2009年上半年开始显现,中国2009年前三个季度国内生产总值为423424亿元,%。,%。,%,。前三季度进出口总额9461亿美元,%。其中,,%;,%。。1-,,%,也超过了预定“全年5万亿”的最低目标。前三季度,全国完成房地产开发投资25050亿元,%,增幅比1-,。其中,商品住宅完成投资17582亿元,%,比1-,,%。前三季度,,%,增幅比1-;,%,降幅比1-;,%,增幅比1-。其中,,%,比1-。前三季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米,%;完成土地开发面积16706万平方米,%。以上宏观经济数据表明,中国宏观经济开始企稳回升,但回升速度相对比较缓慢,同时房地产市场投资增长幅度与去年同期相比增长速度十分缓慢,低于去年同期的增长水平。房地产市场的萎缩主要源于经济危机的影响,由于受经济危机的影响,国外机构的投资者的活跃程度降低,国内投资者虽正在崛起,但由于受到资金的制约,其投资力度相对较小。
北京的写字楼市场同样受到这一危机的冲击,2009年北京写字楼市场受金融危机的影响经历波折,外资企业的撤退和办公需要压缩,造成了CBD等区域空置率攀高。在这期间,作为写字楼市场全新升级产品的独栋写字楼项目,又将迎来怎样的命运选择?
纵观2008年至2009年,北京写字楼办公产品升级,独栋办公产品因其超低密度和优越环境、可定制优势,一举击败高密度、高租金以及交通拥堵的核心区写字楼办公产品,成为了市场成交的新宠。然而天有不测风云,正当独栋写字楼项目在北京市场呈现放射供应之势时,一场百年不遇的经济危机突然而至。蓬勃发展的独栋写字楼市场,遭受拦腰打击。此时,前进还是后退?在外资企业纷纷撤退或压缩办公需求,致使CBD等区域空置率高企之际,独栋办公产品又将迎来怎样的命运?CBD放低租金门槛吸客的举动,能否造成原本从CBD区域搬离趋势的移转?一切需要市场和事实给出答案。
本报告是采用抽样调查的方式进行分析,数据来源于北京十家具有代表性的独栋写字楼开发商,就此数据将分析出北京独栋办公产品市场在2008年到2009年间供给和需求的趋势,以及独栋办公产品的售价和租金的变动趋势,以市场上这两年间的供给和需求的变动趋势为基础,在结合当前的经济环境,本报告将预测出未来几年独栋办公产品市场的发展趋势。
本报告共分为四个部分,第一部分主要分析了2008年至2009年北京市独栋办公产品市场上成交量、售价和租金的变动趋势,同时与同时期北京市甲级写字楼的成交量进行了对比,并分析了独栋办公楼的特点和需求主体。第二部分阐述了2008年到2009年北京市独栋办公产品市场出现这种