2023年房地产价格形成机制 我国房地产价格形成机制研究.docx

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一、我国房地产业现状简述 房地产业是我国国民经济重要的支柱产业,政府自2023年就对不断攀升的房价实行宏观限制,然而效果不容乐观。对于房地产价格形成机制的理论探讨,国内外学者都有贡献,并且探讨成果也在实践中得到应用。 二、新古典经济学下的供应需求分析 (一)供应分析 房地产行业的特别性表现在其运行的基本前提:土地。土地作为一种特别资源以其不行再生性和稀缺性著称,肯定的土地面积以及国家出台的土地管理制度中严厉的耕地爱护政策,致使土地的供应具有短期的刚性,因此,土地价格必定存在上涨的趋势。土地价格是房价的基础,也是房价的主要构成部分,因此,土地价格上涨必定引致房价上涨。与此同时,随着我国经济的不断发展,居民对房屋的需求日益增长,房屋供应又缺乏弹性,又很易出现水涨船高的局面。 (二)需求分析 如今,房地产除可以满意人们居住、办公、商业等消费需求外,还可以成为投资品,可以收取租金或再出售,从中得利。对房地产需求分析应从如下两点动身:首先,由于中国经济快速发展和居民收入稳步提高,人们积累了肯定的购买实力,使住房自购需求增加。这些购买者,一部分是城市建设中的拆迁户,一部分是结婚须要购房的年轻人,一部分是比较富有的人。他们对住房的需求,在肯定程度上会推动房价的上升。其次,房地产保值、增值的特性,在肯定程度上吸引了大量的闲置资金,投资者对平安稳定的投资对象都是比较热衷的,而房地产恰好满意了这类人群的要求。另外,房地产商的炒作和不断上涨的房价也提高了人们的心理预期,刺激了人们提前消费,使潜在的需求转化为现实的需求,从而使房价越来越高。 (三)需求供应失衡分析 如上所述,房地产虽作为一种特别的商品,但其定价机制与其他商品同样是由供应和需求确定。然而正是由于房地产商品的特别属性,其供应与需求在不同时期对房价变动的影响程度是不同的。 短期而言,如图1所示,由于土地是房地产运行的基本条件,而我国严厉的土地政策使城市土地供应有限,房地产建设周期较长。这一系列缘由导致了短期内供应曲线近似于垂直线S。因此,短期内房地产价格主要由需求曲线确定。随着我的不断提高,城市居民对于住房的需求也越来越高,在图1中,假设需求曲线由D1移动到D2,短期均衡有E1移动到E2,均衡价格也相应地由P1移动到P2。需求的持续扩张使房地产价格不断上升,进而促使大量的房地产开发企业开发建设。相反的,假如经济衰退,居民购房实力下降,必定会导致房地产的大量积压,房地产空置率急剧上升,这也是像房地产这样的大宗商品同样可能面临的问题。 长期而言,如图2所示,土地的供应量是改变的,也就是说房地产的供应量也是改变的,所以,房地产的供应是有弹性的。在供需均衡作用机制下会出现三种状况:第一,在房地产市场均衡状态E的时候,供应曲线S与需求曲线D相交,均衡价格为P*,供应和需求量均为Q*,达到供需平衡,房地产的空置量为0,当然这只是志向状态,现实中很难发生;其次,由于房地产具有保值、增值属性,有良好的投资价值,当房地产价格被投机资金炒作而非理性上升时,价格由P*上升至P2,价格的上涨使越来越多的房地产开发商进入市场进行开发,供应量大幅增加,而价格的上涨使购房者实际购买力下降,致使需求量降低,此时为供大于求,其房地产供应量为Q3,需求量是Q1,房地产的空置量为(Q3-Q1);第三,在国家强有力的政策调控下,房价可能出现下降的状况,当房价下降到P1时,此时供小于求,需求量增大,其房地产的需求量为Q4,供应量为Q2,形成(Q4-Q2)的需求过剩。 以上的分析是依据经济学的需求供应理论进行的。从分析中我们可以得出几点结论:首先,想实现完全的供需均衡是不行能的,实际的价格应当是在均衡价格的上下波动着;其次,由于宏观经济形势良好、城市化不断加速,房地产需求增大,然而房地产企业数量过快的增长推动了一部分房产价格的上升,相应地抵消了一部分居民的购买实力,进而出现了大量的空置房,形成了供大于求的市场现象;第三,假如政府调控力度过大,虽然房地产企业资金回流速度慢,形成了一些退出壁垒,但也无法阻挡房屋供应量削减的局面,除非政府担当经济适用房或廉租房工程,否则,在相对较弱的价格管制下,必定会出现上图所述的供小于求的房屋紧缺的局面。因此,在房地产价格上,政府行为在我国房地产市场中也起到特别重要的作用。 三、政府行为 政府在房地产行业中扮演着一个不行或缺的角色,并且以各种方式影响着房地产价格,详细的政府行为主要体现在以下几个方面: 首先,在土地征用过程中,政府牟利的行为最终提高了房地产的价格。我国当前土地征用制度中征地补偿构成、补偿标准基本上延用了20多年前的做法,与目前的市场经济形势严峻脱节。伴随着中国城市化进程的加快,城市建设土地需求越来越大,各地政府不断加大征地和拆迁力度。政府通过对土地一级市场实行垄断,使土地转让产生了较大(或巨大)的收益,但在共享土地的转让收益或增值时,政府大约得60-70%,村一级集体经济组织得25%-30%,农夫只得5%-10%。政府在城市化过程中获得高额收益,这一非市场化行为进一步提高了土地开发成本,进而也将提高房地产的建设成本,最终体现在房地产的价格上。 其次,房地产项目审批的环节过于繁琐,增加了交易成本。房地产开发项目的审批程序,其繁琐和低效已成为房地产市场正常发展的巨大障碍。我国的房地产审批手续共分为两部分,一部分由建委开发办办理,另一部分由房地产管理局负责。房地产开发项目从立项到销售须要开发商在这两个部门办理上百个手续,加盖数百个公章。而且,由于我国少许部门办事效率不高,贪污腐败等状况时有发生,致使开发商办妥一个图章就要跑上好几趟,其中包括花费大量的时间及形成寻租成本。结果是一家房地产企业从立项到最终一个章盖完累计须要2-3年时间。尽管近年来政府对房地产项目审批程序有了很大的调整,但是还存在许多问题,特殊是审批程序的繁琐和不透亮、行政审批单位工作的低效和相互推诿等问题依旧存在,干脆导致房地产开发商耗费大量社会资源用于与政府职权部门打交道,最终这一交易形成的费用将计入房地产建设成本中,促使房地产价格的上涨。 四、结语 对于房地产价格形成的理论探讨,不局限于上述的几点,但本文着重从这几点阐述。从以上的分析中可以得出如下结论: 首先,房地产价格的形成具有特别性,无法形成经济学上的均衡点,可能会出现暴涨、暴跌的状况。供应和需求之间的博弈关系,将干脆导致这两种状况的发生。然而,在上述分析中,有个很重要的因素——预期价格。假如潜在购房者对于房地产的预期价格为上涨的话,那么会导致当期购买量的激增,反之亦然。所以,消费者的预期价格怎么去限制,或者说房地产商和政府怎么去宣扬房地产行业,也将影响预期价格,进而会影响到当前的房地产价格。 其次,房地产市场调控任重道远。上述对于政府行为的两种典型状况的描述,只是会间接导致价格上升的例子。对于政府来说,对房地产行业的宏观调控仍是一个难题。众所周知,只要宏观调控了,必定会影响到市场本身的运作机制,政府的非市场作用怎样能将消极作用降到最低,将房价限制在合理的范围之内,是须要相关政府部门好好思索的。所以,对于稳定房地产市场,政府还须要做许多的工作,要不断探究保持我国房地产市场稳定发展的方法和对策,并采纳有效措施落实到位,使我国房地产价格呈现出合理的走向。 (作者单位:内蒙古高校经济管理学院)