物业管理公司改制方案.doc

物业管理公司改制方案
(第二稿)
一、院物业概况
我院于一九五六年成立至今有四十余年,在位于星辉中路11号(原内曹家巷81号)的办公区和分别位于外曹家巷4号,内曹家巷8号,张家巷22、23栋,互助路92号,一环路北二段62号和三友路181号六个职工家属区(不含即将开工兴建的星辉中路8号高层电梯住宅)。
院现有办公用房13340㎡,职工宿舍约43800㎡。办公用房共有5栋。六个职工家属区共有宿舍15栋,住户586户。。
二、物业管理的发展
我院物业管理由于是才起步,其生存和发展都必须依托于院提供必要的基础条件,按照公司的运作模式,寻求新的经济增长点,逐步实施自负盈亏,与院实现剥离。
去年物业管理公司筹备期间院就明确了将院办公区(含互助路92号勘察楼)进行物业管理和租赁收费经营,六个职工家属区交由物业管理公司逐步实行物业管理运作,对物业管理公司艰难起步和生存创造了较好的环境和必要的条件。为此我们将通过优质服务管理,求得全院职工的认可,同时对办公区、食堂、幼儿园等场地租赁和经营管理及打字、晒图、复印、维修等多方面获取经济收益,把物业管理公司同每一位职工经济利益和公司的生存发展紧密相连,逐步向社会化过渡。
三、公司定位
1、宗旨:院物业管理公司的成立,旨在剥离后勤与后勤服务人员,使院向科技型企业转变,轻装迎接挑战,而打下的坚持基础。同时通过重组后勤,建立物业管理公司,为此,物业管理公司应立足于全院的后勤管理服务、先内后外,逐步理顺关系,在完善公房出售,单身楼公寓化管理及办公用房明确划定管理范围后,向社会转变,对我院物业实施社会化、专业化、企业化、经营型的管理,让我院落后的后勤管理工作有一个质的飞跃,使我院最终转变成集团化工程公司迈出坚实的一步。
2、性质:院物业管理公司是立足于全院的后勤管理服务,公司定位为物业管理服务型企业。物业管理公司将依法自主经营,独立核算,自负盈亏。
3、出资:院物业管理公司由于是后勤管理服务型企业,所管理的主要是院的固定资产,院应占绝对股份,公司的注册资金应在200万元,物业管理公司内部职工个人占资金的10~15%。
4、经营范围:院应考虑到物业管理公司是我院后勤改革工作的偿式,有很多新情况、新问题,加之我院长期在职工中已形成固有的依赖思想和等靠要的思想,所以物业管理工作在家属区很难在短期内实现收费管理,收费将入不敷出,因此我们努力寻求多种经营弥补不足,因而考虑物业管理公司的经营注册为:物业管理、装饰装修、晒图、复印、仓储等。
四、服务管理
院物业管理公司在向企业化独立经营管理的基础上发展,最重要的是提高服务管理质量。“用户至上,服务第一”的原则是公司生存的关键,因此公司要求全员职工牢固树立“服务意识”通过我们每一个职工、每个部门、每一个环节细致协调努力工作。为我们的服务管理对象创造一个相对整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,才可能在市场竞争中求得生存和发展。
由于长久以来院内职工对“服务”是一个比较模糊的概念,认为“服务”就是丢面子,没有平等地位,所以有一些到物业管理公司来工作的职工总有这样、那样不好的思想所支配,工作干劲不足,为此我们公司立足于自身,尽快转变本公司职工思想,努力让每一位职工有牢固树立“人人为我,我为人人”,“用户至上,服务第一”的思想原则。全面提升公司形象,用我们优质的服务和管理,尽快的得到全院职工、家属认同,为公司改制打下坚实的基础。
五、机构设置及人员配备
物业管理公司经理1人;
物业管理公司副经理1人;
物业管理公司经理助理2人;
物业管理公司办公室工作人员1人,负责文件收发、资料档案管理、会议及电话记录、接待及公司日常事务性工作。
物业管理公司财务室设出纳1人,除承担出纳工作外,还须承担外勤事务并协助办公室工作。
物业管理公司物业部承担房屋及设备修缮管理、环境卫生及绿化管理、卫生所等服务工作,为此物业部暂定编制(含临时工)16人。
物业管理公司保安部承担全院的治安、消防管理及家属区的治安、消防、环境卫生等服务管理工作,暂定编制(含临时工)15人。
物业管理公司商务部编制暂定6人。
以上全公司合计(含临时工)43人。
保安部
财务
物业部
办公室
公司
商务部
商务部
六、物业管理费测算
(一)根据我院物业管理的实际情况,参照成都市物业管理企业收费的有关规定,对院办公区物业管理费及租金预测算如下:
(1)五号楼(新办公大楼)物业管理费:
·月×6780m2×12月=
(2)一、二、三、四号楼收物业管理费(注四号楼只有1~2层为办公用房):
/ m2·月×4616 m2×12月=
(3)互助路原库房1~