艾默生福永工厂物业管理方案.doc

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2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作
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目 录
公众制度………………………………………………………………………04
精神文明公约…………………………………………………………………04
治安管理规定…………………………………………………………………04
电梯管理规定…………………………………………………………………05
消防管理规定…………………………………………………………………05
清洁卫生公约…………………………………………………………………07
绿化管理规定…………………………………………………………………07
公共事务管理制度……………………………………………………………08
物业接管验收管理制度………………………………………………………08
公共设施维护管理制度………………………………………………………09
临时用电、用水管理规定……………………………………………………09
投诉处理和分析制度…………………………………………………………11
意见调查和回访制度…………………………………………………………11
维修管理制度…………………………………………………………………13
垃圾收集与处理管理制度……………………………………………………14
卫生消杀管理制度……………………………………………………………15
受伤/急症等紧急救援措施 …………………………………………………16
火警应急措施…………………………………………………………………16
停水/停电的应急措施 ………………………………………………………16
行政性管理制度………………………………………………………………18
公司训导………………………………………………………………………18
公司管理理念…………………………………………………………………18
员工行为准则…………………………………………………………………18
员工守则………………………………………………………………………18
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员工服务礼议要求……………………………………………………………19
员工奖励条件及奖励方式……………………………………………………29
员工过失行为种类及处罚方式………………………………………………30
招聘及辞退规定………………………………………………………………32
员工绩效考核办法(试行)……………………………………………………35
培训制度………………………………………………………………………47
保密制度………………………………………………………………………48
员工宿舍管理规定……………………………………………………………49
员工服装管理规定……………………………………………………………51
办公物品管理规定……………………………………………………………53
档案管理规定…………………………………………………………………53
管理处会议室/洽谈室/培训室管理制度……………………………………55
物业本体维护及动力设备管理制度…………………………………………56
物业本体维护管理制度………………………………………………………56
供电管理制度…………………………………………………………………57
配电房管理制度………………………………………………………………58
发电机房管理制度……………………………………………………………59
给排水管理制度………………………………………………………………59
水泵房管理制度………………………………………………………………60
电梯机房管理制度……………………………………………………………61
电梯紧急救援程序……………………………………………………………61
电梯应急方案…………………………………………………………………62
消防设施监督检查制度………………………………………………………63
消防设施停用管理制度………………………………………………………63
巡视制度………………………………………………………………………64
消防及治安管理制度…………………………………………………………65
消防安全管理制度……………………………………………………………65
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消防值班制度…………………………………………………………………65
重点部位临时动火作业安全规定……………………………………………66
消防器材管理制度……………………………………………………………66
安管人员行为规范……………………………………………………………67
安管员内务管理规定…………………………………………………………68
安管员交接班制度……………………………………………………………68
治安巡逻制度…………………………………………………………………69
监控中心工作制度……………………………………………………………69
突发事件防范措施……………………………………………………………70
岗位职责………………………………………………………………………71
管理处主任岗位职责…………………………………………………………71
前台文员岗位职责……………………………………………………………72
综合服务员岗位职责…………………………………………………………72
维修工岗位职责………………………………………………………………73
安管班长岗位职责……………………………………………………………74
监控中心值班员岗位职责……………………………………………………75
门岗安管员岗位职责…………………………………………………………76
巡逻员安管员岗位职责………………………………………………………77
义务消防队岗位职责…………………………………………………………78
财务管理制度…………………………………………………………………79
现金使用规章制度……………………………………………………………79
职工借款制度…………………………………………………………………80
报销审批管理制度……………………………………………………………80
资金拔付管理制度……………………………………………………………81
会计档案资料管理制度………………………………………………………82
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公众制度
精神文明公约
自觉遵守艾默生福永厂区各项管理规定，共同维护厂区的良好生活和工作秩序。不损坏公物、不破坏绿化、不随地吐痰、不说脏话、不在公共场所打闹喧哗、不在公共场所吸烟、不乱扔垃圾、不高空抛物。
公共场所不得穿短裤、背心、拖鞋，优质衣冠整洁，举止端庄，谈吐文雅，文明礼貌。
严禁携带易燃易爆危险物品、易污染环境的物品、动物等物品进入厂区。
来访者进入厂区，应主动出示证件，报出受访业主的姓名、所在部门，并在保安岗亭登记后方进入厂区。
爱护厂区财物，维护公共设施，保持厂区公共建筑物的整洁美观，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的文化环境。
治安管理规定
管理处积极与当地公安等执法部门配合，加强安管员与公安局人员的协调与沟通，在职责范围内严格把好安全关。
外来人员进入厂区须凭有效证件登记进入。
大件物品外出凭艾默生网络能源有限公司相关领导签字同意的《放行条》，登记后放行。
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装修施工人员凭管理处发放的出入证进出厂区。
在厂区内如遇紧急情况或发现可疑人员，请与管理处联系或直接告知当值安管员处理。
加强治安防范管理，确保厂区秩序良好。
电梯管理规定
电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，其他人员不得擅自进入。
运行中电梯若出现突然故障，乘客不必惊慌，更不应私自违章操作、开启或敲打梯门，应马上按响紧急对讲开关，通知有关人员，等候解救。
搭乘电梯人数过多时，应分批搭乘，避免超载发生危险。
用电梯搬运非常规物件时，事先申请，不得超重，防止造成事故，并注意不得损坏电梯。
在电梯使用高锋期，应严格控制大件物品或数量较多的物品搬运。
严禁在电梯内打闹、刻划、张贴及私自撕揭电梯年检合格证。
注意电梯内部清洁卫生，勿将杂物丢弃在电梯门导轨槽内。
发生火警或地震时，切勿搭乘电梯。
小孩搭乘电梯，应有大人看护，以免发生意外。
消防管理规定
厂区的防火工作依据“预防为主，防消结合”的方针，本着自救的原则，依靠楼内业主实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督。
防火管理责任人由厂区管理处主任直接负责。
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管理处应加强宣传消防法律、法规和防火安全知识工作，所有物业管理人员必须培训上岗，并对业主进行经常性的防火安全宣传活动。
管理处制订防火管理制度，定期组织防火安全检查，及时掌握厂区物业的防火情况，协调有关方面采取相应措施，并监督实施。
管理处负责组织业主开展防火自查，督促整改火险隐患。
管理处定期对厂区的公共消防设施、器材进行检查、维修、保养，使其经常于良好备用状态。
管理处在进行公共消防设施检查、试验、维修、保养前将提前通知业主加强防范。
任何情况下消防设施停水、停电不得过夜。特殊原因需过夜，必须经有关主管部门同意，管理处及时通知业主加强防范。
业主应支持和配合管理处组织的初期火灾扑救和安全疏散演练。
严格控制装有危险物品的车辆进入厂区车场停放，如属必须要做好防范措施。
管理处员工及厂区内所有人员有责任发现初期火灾按程序进行处理，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。
厂区内业主应自觉遵守电器安全使用规定，严禁乱拉电气线路，严禁擅自拆、改、装电气设施和用具。
业主进行室内装修、改造，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。
楼梯、过道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。
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消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将对有关责任人作出严肃处理。
管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，将制止或向有关部门报告。
管理处应积极配合当地消防部门做好消防安全工作。
清洁卫生公约
环境卫生由本公司按照国家和省市颁布的有关法令具体实施管理，并密切配合环卫、环保和卫生防疫部门协同工作。
垃圾请投入指定的垃圾桶内，不得乱掷、遗落或摆放在其它地方。
严禁有以下行为：
随地吐痰，随地丢果皮、杂物，随地倾倒垃圾；
乱堆乱放建筑材料和建筑垃圾及其它物品；
在墙壁上乱涂乱划；
损坏清洁设施。
绿化管理规定
绿化带（指厂区范围内花草、树木、园林建筑等），属楼宇公共设施组成部分，由园林公司具体实施养护，光彩物业进行管理。
行人和车辆按规定道路通行，不得损坏绿化植物。
人人有责任维护绿化设施的完整，不破坏花台及花木护栏。
厂区范围内禁止下列破坏生态环境、妨碍绿化的行为：
占用绿化区/攀折花木，毁坏涂抹园林；
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在绿化区内堆放物品；
在绿化地上倾倒垃圾、抛洒杂物；
在绿化带内骑车、踢球等活动。
公共事务管理制度
物业接管验收管理制度
验收前的准备工作
本验收管理制度是指由艾默生网络能源有限公司新厂房项目招标组向深圳市光彩物业管理有限公司进行的物业验收和移交工作。
光彩物业组织项目专业人员组成验收小组参加验收工作。
验收小组根据提供的图纸，按照项目设计要点、竣工图、设施清单、所有设施设备出厂合格证书、设备调试运行记录、试验报告等进行验收。
验收的实施
验收小组在验收过程中，可先按专业分工及标准、计划、设备清单进行单项验收，然后再进行综合验收；实物的验收，主要应核查设备和主要部件的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。
验收后的处理工作
验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据验收报告，写出物业的综合性验收评定意见书，呈交项目组。对存在问题的设备、设施写出书面报告，上报项目组。管理处负责人代表物业管理接收单位同物业的交接单位进行正式移交，并办理有关手续。验收小组要会同项目招标组签字生效，将全部、档案资料移交给管理处存档。
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验收后不合格的处理工作
对在验收发现存在问题的设施、设备，管理处制订整改落实措施，并报项目招标组和光彩物业审核。
设备验收
验收的条件是设计图纸与设备的规格型号、数量符合；主要设备、设施安装位置与安装质量符合；设备或系统的技术性能应与设计要求符合，检查结果记录在《验收交接记录表》中。对移交的竣工图，在《验收交接记录》中记录。对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果也记录在《验收交接记录表》中。
公共设施维护管理制度
管理处负责厂区内公用设施、设备的日常管理、检查维护，确保设施、设备处于良好运行状态。
公用设施、设备标识系统规范完整、准确无误。
厂区内疏散指示器、安全出口不得损坏。
厂区内的设备、设施损坏，须及时修理和更换。
市政公用设施、设备如发生损坏，立即通知市属有关部门维修或更换。
任何部位和个人不得损坏或挪用公用 设施、设备。
临时用电、用水管理规定
临时用电计划申请
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施工前，由施工单位或根据施工项目和用电量大小，向管理处递交“临时用电计划申请表”。
“临时用电计划申请表”中，应列明所使用电动设备的名称、功率和数量。
管理处派技术人员对其机械电气设备进行检查核实。
申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件，每人一证。操作人员无证的，管理处一律不予批准申请。
临时用电管理规定
凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。
在管理处技术人员指定的地点接线，并安装漏电保护开关、用电计量表、施工配电盘（箱）。
电动工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。
临时用电施工限制
不影响厂区内机电设备的正常运作。
不超出供电负荷量允许范围。
噪音很大的电动工具，严格按规定时间进行操作，不影响业主的正常作息和生活。
禁止以下行为：
乱拉乱接电线。
超出设计负荷的临时用电，未经申请用电计划的用电。
直接将电线插入插座的用电行为。
管理处管理权限
有权劝阻或制止违章操作。