小区公共设备设施管理方案.doc

小区公共设备设施管理方案
设备设施管理方案
一、目的保证设施设备及场所处于良好的状态,以提高优质服务的需要。
二、验收管理
1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收,做好接管工作。
2、验收的主要内容
(1)建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料;设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料;
(2)设施设备及场所的质量检查,设备空载运转试验、负荷实验。
3、验收合格后,资料全部归档,交付使用管理部门。
三、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,分A、B、C三类:
A类:监视系统设备,配电房各屏柜,生活、消防水泵,消防报警系统,电梯。 B类:排风设备,水箱(池),灭火器材,排污泵。
C类:房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。
四、设备的运行管理
1、对A类设备,配备专职运行操作员,根据业主委员会要求,专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。
2、设备运行操作人员经过培训,熟悉所管理的性能、特点和操作规
程,考核合格后上岗操作。
3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,作好运行记录和值班记录,认真做好交接班。
4、各设备主观人员根据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况,检查设备运行状态,注意设备运行安全性、合理性、经济性,检查运行就、维护保养记录、交接班记录,检查后在有关记录上签字,发现问题及时纠正,对发现的设备问题应详细填表报告,工程维修部主管监督整改情况。
五、设备设施的维修保养
1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养,各班长负责组织本班维修保养工作。
2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。
(1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。
(2)日常维护保养通常由设备运行操作,值班人员负责,定期维护保养由维修人员负责操作,值班人员进行配合,有些设备外聘专业公司进行。
(3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定,各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况,做出年度、月维护保养计划,经部门主管领导批准后实施。
(4)设备年检维护保养,由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。
六、设备设施维修
1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类
(1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理;
(2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。
2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式
(1)委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调度室,实行24小时值班,配置专线电话,随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告,接报后,迅速同志有关维修人员在规定时间内修复。
(2)派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、维修部部长根据设备定期保养计划,当前对设备定期保养计划,当前设备运行状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单,派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修