天津滨海新区商业市场调研报告.doc

滨海新区商业市场分析
1、滨海新区核心区商圈分布
标号
1
2
3
4
5
商圈
塘沽解放路
塘沽洋货
泰达黄海路
翠亨广场
市民广场
2、各商圈概况
商圈
建筑面积
(万m2)
沿街一层租金范围
(元/m2·天)
租售率
主要业态
目标消费群范围
塘沽解放路
约30
11-13
89%
百货、大卖场、餐饮娱乐、专业卖场、步行街
塘沽居民及外来人口
泰达居民及外来人口
塘沽洋货
约20
7-8
86%
大卖场、专业卖场、步行街、餐饮、娱乐
周边居民、市区居民、外来游客、周边外来人口
泰达黄海路
约10
3-5
90%
百货、大卖场、餐饮、娱乐
周边居民、周边住宅租户、塘沽中高收入居民
泰达翠亨广场
约12
2-5(1-2层)
85%
购物中心、餐饮、娱乐
泰达居民、塘沽居民周边住宅租户外来人口
泰达市民广场
约20
2-8(项目内部一层)
80%
购物中心
周边居民、塘沽居民、泰达就业人口
3、泰达各商圈主要商业项目情况
黄海路商圈
商业项目
建筑面积(m2)
业态
占比
友谊名都
约36,000
百货
35%
乐购
约30,000
大卖场
30%
财富星座
约36,000
餐饮娱乐
35%
合计
102,000 m2
该商圈相对成熟,乐购超市及周边的餐饮娱乐业态聚集了大量的消费客群,百货的档次与泰达的消费水平比较吻合,泰达常住人口的增加使得该商圈的商业氛围逐渐向好,目前黄海路友谊名都是开发区经营状况最好的百货;临近泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店也为该商圈的发展提供了较好的外部条件。
翠亨广场商圈
商业项目
建筑面积
(m2)
业态
主要商家
鸿泰商业广场
约60,000
百货、影城、影城、餐饮娱乐、小型零售
太平洋百货,天上人间KTV,鸿泰影城,人人乐超市(即将进入),渣打银行,KFC,樱花屋日本料理,家和一品粥,老湘楼,云井日本料理,外滩风尚西餐咖啡,茶天下,卖炭翁,麦福健康生活馆
翠亨广场
约60,000
餐饮娱乐
上岛咖啡,真锅咖啡馆,湘菜园,土大力,望水日本料理,尚品咖啡,萨拉伯尔,韩城馆,和记海鲜酒家,明楼酒家
该商圈起源于翠亨广场,起初以餐饮娱乐业态为主,2007年7月以太平洋百货和鸿泰影城、天上人间KTV以及肯德基等为主力店的鸿泰商业广场进入试营业阶段,使该商圈的业态逐渐丰富;该商圈周边为泰达行政、商务中心和生活中心。
市民广场商圈
商业项目
建筑面积(m2)
主要商家
市民广场
约200,000
友谊名都,狐狸城名品折扣店,华润万家超市,草原牧歌火锅,德国现酿啤酒屋
市民广场项目是开发区体量最大的购物中心项目,该项目的目标客户定位涵盖了泰达和塘沽的高收入群体,但目前已开业的友谊名都档次不高,与目标客户定位不一致,名品折扣店狐狸城所在的位置因为周围商业的档次较低,未能吸引中高收入人群的光顾。
4、滨海新区商业市场特点
商业分布集中,核心商圈的聚集程度较高
商业区与住宅区相混合,业态丰富
商圈的辐射范围较广,消费者来源趋向多元化
5、典型个案研究——市民广场
位置:开发区市民广场
开发商:天津滨海快速交通发展有限公司
物业公司:自管
物业服务:物业分为常规服务和特约服务,常规包括全天候24小时保安服务、停车场管理服务、全天侯清洁服务、绿化保养服务、土建、公共设施、设备维修保养服务、客户室内土建、水电维修服务
项目概况:
产品形式:地下一层、地上5层,
建筑面积:,酒店38971平方米、商业146755平方米
业态配比:
均价:
一拖二:—3元/天/平方米;3F:;4F:面谈
物业费:1元/平米·月
采暖费:·月
客户需求:
个人客户的需求主要集中在位置好、性价比高的商圈,需求面积在100-800平米之间,-2倍,租金则根据售价,要求投资回报率在5%-8%。-2万元左右,·日到6元/平米·日不等。
天津消费者需求分析
1、居民收入情况
按性别分
中高收入人群中,男性所占比重明显高于女性,个人消费能力强。
按行业分
在各行业人群中,公务员、医疗、科技及金融业整体收入水平较高。
按企业性质分
国有企业及事业单位收入相对稳定、政府机关及外资企业单位高收入群体占比较多。
2、天津商业消费者整体特征
消费者认为购物中心中不可缺少百货商场、休闲娱乐及餐饮三大业态
消费