东莞城区房地产市场调研慨况及分析
一、城区房地产市场总体供求情况
(一)近年城区房地产市场供求情况
单位:万平方米
年份
1996
1997
1998
1999
2000
预售面积
销售面积
空量面积
从上述预售面积,销售面积及空置面积等三个指标来看,城区房地产市场已摆脱前几年的低迷状态,市场开始升温,成交量逐步放大,供应与需求同向增长,市场容量不断增大,这表明城区房地产开发已经步入稳定增长的轨道,但另一方面,由于开发结构及市场供需失衡,空置面积进一步加剧,给发展商造成极大的压力,相信今后的竞争将更趋白炽化。
(二)城区商品房开发结构分析
(1)按层高分类
单位:万平方米
年份
预售面积
销售面积
空置面积
别墅
1998
1999
2000
多层
1998
1999
2000
小高层
1998
1999
2000
高层
1998
1999
2000
从上述数据可以看到
1)小高层及高层的空置面积较大,这主要是前几年开发过程中因设计落后,环境欠佳,或配套设施不全而不为市场接受所遗留下来的单体楼盘,如东盛大厦、东湖花园等早期楼盘,但一另方面,小高层及高层的预售面积和销售面积逐年增大,显示市民渐渐认同它们,可以预见,小高层及高层的市场份额将会越来越大。
2)预售面积及销售面积亦逐年增加,但增幅较小高层和高层要低,这主要是受城区规划影响和莞城地小人多的客观条件所限制,因此,多层的开发逐渐转移到城区边缘,由于居住环境相对较市区欠佳,因而较小受置业者青睐,但由于价钱相对便宜,因而吸引较多外地来莞打工或经商人士购买,成为城区楼市的另一个支撑点。
3) 别墅的空置面积逐年相差不大,一方面显示别墅的供求相对稳定,另一方面亦说明滞销的别墅年年滞销,即地段,环境及规划好的别墅年年售馨,地段、环境及规划不好的别墅年年滞销。
(2)按档次分类
单位:万平方米
年份
预售面积
销售面积
空置面积
高档
1998
1999
2000
中高档
1998
1999
2000
中档
1998
1999
2000
中低档
1998
1999
2000
从上述数据可以看到
1)各档次的楼盘都逐年增加,增幅较大的是中档及中高档楼盘,但从销售面积来看,中高档楼盘比中档楼盘更受市场欢迎,显示市民购房为改善自身居住环境的目的逐渐突出,市民的消费能力逐渐增强。
2)中档楼盘仍是楼市的主力,这个价位介于2500-3000元/m2之间,较好地反映绝大部分市民现阶段的收入水平,并易为市民所接受。
3)中低档楼盘的空置面积较大,主要是这些楼盘一般规模较小,居住环境稍逊,在成本利润的局限下,开发商一般都被动地推盘,较大为置业者所认识,因而空置多年亦非鲜见。
4) 总的来说,楼盘向高档次发展是近年的趋势,这从上表中低档开发逐年减缓,中高档盘逐年上升可见端倪。
(3)按区域分类
单位:万平方米
年份
预售面积
销售面积
空置面积
莞城
1998
1999
2000
东城
1998
1999
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