琼海白石岭温泉旅游项目前期策划研.ppt

琼海白石岭温泉旅游项目前期策划研究汇报
海南白石岭颐温泉开发有限公司
2006-10
12/4/2017
汇报提纲
项目总体定位
项目规划设计建议
项目营销推广建议
12/4/2017
项目总体定位
项目定位前提
市场定位
产品定位
难点及解决方向
目标客户定位
功能关系定位
功能定位
开发条件评价
市场背景总结
项目SWOT
旅游资源评价
发展主题定位
价格定位
竞争关系定位
市场容量定位
规划容量定位
12/4/2017
项目总体定位
项目定位前提__旅游资源评价
白石岭是与项目主要的外部资源,与本项目有着良好的配合前景
南部田园风光丰富了项目的旅游吸引力
海南地方人文直接关联性少,但项目“汉、黎分水岭”的区位可与黎苗本土文化取得联系
外部旅游资源
地盘旅游资源
温泉是本项目的主要吸引物,是项目开发的依托
热带农林作物和地形地势为项目提供了很好的开发素材,但不能称为旅游吸引物
本项目地盘资源条件有限,温泉是项目依托性的旅游吸引物。但外部资源条件相对较好,为项目提供了较丰富的发挥和利用要素。
12/4/2017
项目总体定位
项目定位前提__开发条件评价
位于海南岛东部几何中心位置,交通条件良好、道路通达性好
项目所在的白石岭片区是自海口南下的第一个旅游景点集中地。
项目所在的官塘温泉也是海南五大温泉度假地中区位条件最好的
区位条件
地块取得条件
项目地价4万元/亩,是海南温泉项目中较低水平,项目运作资金回旋余地较大
以毛地形式,需自投通平费用及给排水等基础设施费用
温泉自官塘引入约需6公里保温管道
项目的开发条件较资源条件更有利,其中区位特征是项目开发前提中最具影响力的因素。
12/4/2017
海口市
三亚市
本项目
博鳌

1h
2h
项目总体定位
项目定位前提__开发条件评价
项目处在海南东线的几何中点,上可达海口及美兰机场、下可走遍海南经典旅游景点直通三亚,项目所能争取的空间客源丰富,是决定项目定位方向的主导因素之一
项目的温泉旅游性质决定了时间客源限制条件较多
客源条件
·
半小时距离圈
1小时距离圈

海口本地人
所有经海口出入游客
文昌本地人
万宁、文昌景区游客
琼海本地人
博鳌景区游客
12/4/2017
项目总体定位
项目定位前提__需求市场背景
区位、温泉水质和本土化是海南温泉吸引游客的基本要素;海南旅游市场仍以团队客源为主,但休闲游、精品游稳步增长的趋势不容忽视。
特殊资源
35%
文化氛围
2%
消费价格
6%
细节处理较好
0%
软件服务
4%
主题特色
4%
其它游客特征
2%
硬件配置
5%
益身心健康
5%
其他
0%
交通便利
35%
各年龄段均有
活动
2%
42%
17%
16%
5%
6%
5%
3%
3%
1%
1%
45%
14%
17%
11%
7%
4%
1%
2%
0%
0%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
温泉水质好
价格合理
交通方便
景点集中选择多
服务种类多质量好
景点有特点
管理好
硬件配套好
细部做得好
其他
本地人
外地人
中国传统风
格
26%
海南民族风
格
32%
日本风格
11%
欧洲风格
11%
朝鲜风格
2%
热带国家风
格
9%
现代风格
8%
其他风格
1%
12/4/2017
项目总体定位
项目定位前提__供应市场背景
本项目所在是海口旅游圈中唯一的温泉度假区,区内直接的同类温泉项目较少,附近景点以“山野”、“乡农、土特”为特征,有竞争也有联合机会。区外直接竞争则主要来自于距离最近的博鳌和兴隆免费酒店温泉。
东线高速
东线高速
东线高速
东线高速
东线高速
东线高速
官塘温泉
七仙岭温泉
本项目
兴隆温泉
进出海南岛
旅游主要停驻地
温泉休闲场所
南田温泉
博鳌
海口
兴隆
三亚
海口旅游圈
三亚旅游圈
12/4/2017
项目总体定位
定位前提__项目SWOT分析
区位及交通条件好,方便游客到达
官塘温泉水质优良,享有“世界少有、海南无双”美誉
规模大、土地成本较低
位于山地却通风开敞,利于营造舒适的休闲空间
S
旅游资源单一、特色较少,资源吸引力有限
白石岭景区在海南游中地位不高,景点竞争激烈
温泉需从官塘引来,与官塘其它项目相比有劣势
万泉河景区规划不明朗,影响区域旅游竞争力的培育
W
12/4/2017
项目总体定位