【华润凤凰城】项目策划总纲.ppt

华润凤凰城项目策划总纲
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宏观市场走势
2004年上半年总体情况:
初期迅猛增长,4月以后逐渐回落,发展趋向平稳,但是稳中有升的局面。
单价涨幅趋缓,需求放大。
直接原因:宏观调控。
新城土地进一步规划
土地使用权出让金标准
加强经济适用住房销售管理
大规模拆迁小户型项目建设动工
银行准备金率上调5个百分点
多次置业按揭及高档住宅贷款的从严
规范商品房销售
实行住宅市场监管和预警

宏观市场走势分析:
客观数据分析(经济指标/投资增长和GDP增长的比值/预销售面积持续大于竣工面积/销预售价格平均涨幅/空置率/房价收入比/房地产景气指数等)
房价在全
需求潜力很大
土地市场的逐渐成熟将为满足需求、平抑房价发挥积极作用
开发企业优胜劣汰的步伐将大大加快
产品和营销创新意识不断增强
住宅供应向多元化和精品化方向发展
房地产布局仍需进一步调整,新区配套设施滞后
----区域分析
项目属于积玉桥片区——积玉桥泛指武昌解放路北端以东,中山路南北两侧地带,东至沙湖北巷,南连得胜桥(街)北端,北至和平大道与一马路交会处。,,人口32997人。
本区域为武昌老城区:临近武昌江滩,为武昌临江片区域,更是武汉市规划中江南核心区域之一。区域优势和潜力显著。
----区域分析
积玉桥
历史
现状
前景
源自《江夏县志》“鲫鱼桥”,建于光绪十三年,是座石桥
,原先以国有棉纺织业为
代表的老工业在三层楼。该片区居民的平均收入有曾位
,督府堤人文资源丰富.
交通便利,配套成熟,商业文化气息浓,景观资源丰富
旧城改造的重点区域,今年和去年拆迁量都较大,
二手房房源紧缺,安置困难,周边客户需求旺盛。
区域面貌改变中,吸引了更多的开发商和高端客户的注意
融高品质商务办公、商业服务、居住、休闲为—体的
“500强总部区”功能组团之一。
----未来片区功能分析
和平大道以西
武昌临江金融贸易区
和平大道以东
武昌滨水高尚居住区
住宅档次上的空间
规划政策上的支持
商业上的利润空间
旅游景观资源的利用
----片区辐射性分析
积玉桥片区
武昌临江片
司门口,中华路片
阅马场片
武昌火车站片
三层楼片
洪山广场
中南片
徐东片
沙湖片
武昌-洪山
汉口
强度辐射
中强度辐射
辐射
有辐射潜力
----所在地块分析
项目地块西临和平大道、南至中山路、东至规划城市道路(宽约25米)、北至规划城市道路(宽约15米)。
地块地势,地貌总体较为平整良好,临和平大道略高,具有自然的居住气息。
地块形状不规则,包裹另一小地块。
临中山路面少,并有绿化带隔离。临主干道的噪音影响主要来自和平大道
----所在地块分析
地块经济技术指标:
规划总用地面积:
规划净用地面积:
居住用地面积:
建筑面积:141300平方米
容积率:
建筑密度:≤28%
绿地率:≥40%
功能:住宅,考虑部分商业
----所在地块分析
东北向景观
沙湖
在建,后建
项目遮挡
目前破旧房屋
形象差
后期拆迁用地
潜在威胁
城开用地
直接竞争
南向景观:凤凰山,远眺蛇山,黄鹤楼
后期拆迁用地
潜在威胁
西向景观
长江
江滩
蓝湾俊园
遮挡
对面旧房
形象差