中粮御岭湾10年营销策.ppt

中粮御嶺湾项目——2010年营销策略执行报告

谨呈:中粮地产(集团)股份有限公司(西南区)
回顾:前两次报告中已达成的共识
回顾:前两次报告中已达成的主要共识
成都不可多得的好山水,不可辜负的天地“粮”心。
项目认知
本项目通过一期营销在市场上形成一定的优质、原生态山水资源别墅大盘的认知。
项目形象
御嶺湾目前处于成都别墅市场第二梯队。
项目价格
三年磨剑,项目全面升级进行时。
项目升级
完成6亿销售任务,理清项目升级脉络,成就市场璀璨响亮的御嶺湾项目
项目目标
本次报告要解决的问题:
1、重新审视项目核心价值体系、梳理营销主线
2、成功实现项目升级,完成2010年预定目标
3、2010年全年营销执行计划及具体安排
1
审视:
项目价值挖掘与梳理
盘点
挖掘
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1
区域价值
东部新城规划——未来形成生态、宜居、风景秀丽的居住环境
区位、交通——18公里的空间距离;地铁2号线、五环路在未来拉近同城市中心的时间距离
房地产开发——低密度高端物业陆续出现,逐渐改善龙泉落后形象。
客户感知层面——本项目的居住和投资价值正在在逐步提高。
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1
区域价值
一个被忽视的重要价值——成都的别墅产品的投资价值
单价:万元
北京
0
2
4
6
8
10
上海
深圳
广州
南京
成都
天津
全国级核心城市,辐射全国富人置业
区域级核心城市,辐射周边富人置业
客户感知层面——同为区域级核心城市,成都的别墅水平明显低于同类城市,本项目作为成都代表项目投资价值巨大。
宏观形势:
在一线城市房价不会明显增长的调控背景下,二线城市的投资价值获得更多的置业者关注。
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2
资源价值
硬指标非常强势:

,


客户感知层面——即使是成都这样一个自然资源非常丰富的城市,本项目也是不可复制的。
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3
配套价值
已落地配套
未呈现(明确)配套
国际游艇俱乐部、皮划艇俱乐部
国际象棋俱乐部、国际标准18洞高尔夫球场、水岸音乐厅、欧洲风情街、私家主题会所、健康银行、城市穿梭bus
国际学校:涵盖幼儿园、小学、中学、纯美式教育环境,直接以海外留学为培养目的
客户感知层面——绝大部分配套支撑尚未呈现,在客户看来比较虚幻。
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4
产品价值
纯独栋别墅;
;
3个国际知名设计团队;
名贵的树种与建筑材料;
客户感知层面——信息量大,既有项目的指标优势,又有中粮的用心付出。
现场打造15处客户体验节点
GIS、美式风格;
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