2011年5月淮安市盱眙县职教中心项目营销策划报告.ppt

职教中心项目营销策划报告
2011年5月
项目启动在即,我们将以什么样的产品呈现给我们的客户呢?
多层?高层?
别墅?
商业?
大户型?
小户型?
欧式风格?
中式风格?
?????
做什么样的产品呢?
商场如战场,房地产行业也是如此
“知己”“知彼”才能百战不殆
面对错综复杂的产品类型
怎么甄别适合本案的产品呢?
以什么标准衡量适合本案的产品呢?
“知己篇”
1、地块位置分析
2、地价分析
3、SWOT分析
项目地块位于盱眙县金源北路西侧,东临盱眙县城主干道—金源北路,北临正在建设中的金国园,位于盱眙新老县城的交汇处,地块地理位置优越,南侧是盱眙目前最大的商圈—国贸商圈,北面是盱眙未来的商业核心区,离新的行政中心仅仅3分钟车程,周边学校、银行、菜场、超市、宾馆、酒店、商场、车站等生活娱乐一应俱全。
1、地块位置分析
通过对本地块的地理位置分析可以发现,本案的位置优势明显,周边配套完善,具备打造中高端项目的基本条件。
“知己篇”
2、地价分析
,,加上建筑成本及综合成本,项目临界成本为3500元/平米左右,结合合理的利润空间,本案的销售价格应该在4200元/平米左右。
盱眙市场上一般楼盘的销售价格在3600-3900元/平米左右,只有阳光巴黎和五环中央公馆价格在4300-4500元/平米左右,这两个项目都是市场上的高端楼盘,因此为了项目达到高投资回报率,高端路线是本案的必然选择。
“知己篇”
3、SWOT分析
S优势
W劣势
O威胁
T机会
本项目核心问题:
如何实现整体项目价值最大化
如何协调高品质与低成本的矛盾
如何吸纳中高端客源
强化优势,把握机会
——区域的发展空间
——项目高端品质
1、地理位置优越
2、周边配套完善
3、交通便利
1、地价较高
2、地块处于山坡上,建筑成本高
1、区域价值逐步提升
2、盱眙真正的高品质楼盘存在市场真空
1、地块规模一般,高品质打造容易拉高打造成本
2、市场风险:市场后续供应量大,竞争激烈。
规避劣势,化解威胁
——深度挖掘客户
——高品质、低成本
——准确的市场定位
——灵活的销售方式
“知己篇”
“知彼篇”
一、周边市场现状及分析
二、典型楼盘分析
三、小结
楼盘
楼层
价格
面积、优惠
金国园
18
3880
按揭99折、一次性95折
阳光巴黎
11
4400-4500
现场、抽奖
中央御景园
11
3400
总价3000-5000左右
世纪名城
17
3600
30%首付98折,首付越多折扣越多
山水人家
11
3500
中央城市广场
11
3800-3900
未开,6月份左右,95-122平米
四季华庭
11
3750
顶楼70平米,总价优惠2000-3000元
总裁大道
11
2800
30-100几,按揭99折、一次性98折
凤悦天晴
14
3500-3600
98折
欧洲城
6
3700-3800
80-110平米,无优惠
中澳生态城
4
4000
115-125平米
金鼎华府
6
3800
110平米,最低98折
山水名都
6
一楼4060,六楼3500-3600
现场有优惠
五环中央公馆
5
4300
80-120平米,现场优惠
项目周边主要在售楼盘价格情况
一、周边市场现状及分析
“知彼篇”
分析
通过上表可以看出,大多数楼盘价格在3600-3900元/平米,这部分楼盘属于中等档次的楼盘,在品质方面对与本案借鉴不大,市场上能够达到4200元/平米的楼盘,只有阳光巴黎和五环中央公馆2家楼盘,这两家楼盘同时也是盱眙公认的高端楼盘,那我们对这两家高端楼盘进行产品剖析,通过放大镜看看他们到底高端在什么地方?是否真的高端?同时也为本案的高端品质提供借鉴。
“知彼篇”