基于物业管理服务采购审价研究.docx

基于物业管理服务采购审价研究.doc基于物业管理服务采购审价研究
【论文关键词】采购物业管理服务价格审价
【论文摘要】物业管理服务采あ购是新兴的一种服务采购项目,文章在阐述物业管理服务价格构成的基础上,探讨耘了审价的重点:一是审查其价格构成,二哔是审查其定价方法,同时指出了应注意的阄问题。
物业管理服务是指接受委托的物袈业管理公司,对居住小区内的房屋建筑及栏其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、臻治安和环境等项目进行日常维护、修缮、倚整治及提供其他与居民生活相关的服务。如物业管理服务是通过对业主的服务、对财┯产的养护、对环境的保护等实现的,物业鼙管理公司提供的服务产品是一种无形产品,本身虽然不创造物质产品,但其与物质蔬产品一样,也是一种商品。物业管理服务价格,是指物业管理公司因提供物业管理峦服务而向物业产权人、使用人收取的费用恺。物业管理服务采购审价,是指采购主体潞因采购物业管理服务,而对物业管理服务氽价格进行的成本和利润审查,并核准价格匾的行为。
一、物业管理服务价格的特点
物业管理服务价格除了具备一般商品价格苋的特征外,还具有以下特点:一是物业管η理服务价格是物业管理公司付出抽象的一
栾般人类劳动之后的价值的表现。二是物业欺管理服务价格的载体不是有形产品,而是恳无形产品,即服务。三是物业管理服务价帆值形成过程不同于一般商品价值形成过程噼。一般商品的价值形成是在商品生产、流ズ通环节进行的,而物业管理服务的价值形娟成,生产和消费几乎同时进行。四是物业溱管理服务价格的多样性。同一种物业管理坟服务在不同地区或服务对象上表现差别较柬大,因而其价格也灵活多样。
二、物业憬管理服务采购审价依据
物业管理服务采犟购审价,主要依据应是物业管理服务的价镦值和使用价值。物业管理服务凝结着物业Ш管理人员的劳动,同样具有价值和使用价昼值。由于物业管理服务的无形性,服务的邀等级层次很难具体地加以定义和解释,因减此物业管理服务的质量高低,或使用价值屎大小,由物业产权人或物业使用人因物业踢管理服务而得到满足的程度来判别。物业管理服务采购审价的重点,一是审查其价诧格构成,二是审查其定价方法。
三、物业管理服务价格构成的审查
物业管理服馒务价格一般包括装修垃圾清运费、保洁费欲、保安费、机动车存车费、非机动车存车癞费、绿化费、化粪池清淘费、房屋小修费为、房屋中修费、小区共用设施维修费、电
钩梯使用费、电梯维修费、高压水泵费、共哩用天线费等项目,具体内容根据业主要求戮而不同。当物业的产权与使用权分离时,像这些收费项目有的由物业使用人支付,有真的由产权人支付;产权与使用权统一时,擤则由业主支付。其中,房屋小修费、房屋蝉中修费、小区共用设施维修费、电梯维修衤费、高压水泵费、共用天线费属于维修基扈金,内容较为复杂,一般应与物业管理公司事先签订服务合同,并在合同中明确约宥定。
四、物业管理服务定价方法的审查
物业管理服务定价方法,一是采用成本导或向定价,即物业管理服务价格由成本加上按成本利润率计算的合理利润构成。二是捻竞争导向定价,即以竞争者的价格水平作为物业管理公司定价的参照或依据,适用抄于已实现服务标准化的行业。三是需求导捉向定价,即以业主对物业管理服务价值的觚认知程度和需求强度为依据来确定价格,漓服务的非货币因素对消费者的服务价值认乖知有着重要的影响,而这种影响程度难以度量,物业管