前言
合力易扬公司很荣幸能够为德厚地产公司进行项目的整合研究,本次服务最终要
达到的目的,是根据项目地块特征、区域规划前景、周边市场发展趋势、市场需求水
平、可比物业分析、本项目产品建议、整盘营销思路等综合分析,得出该项目未来发
展成功的操作模式及营销思路,预测该项目最终盈利水平。为贵司提供项目整盘操作
的可行性借鉴。
我们对于本项目整体思考的同时,更希望依据开发公司的要求,在市场、竞争对
手、策划创意的延伸及推盘思路的整体把控上,着重进行阐述。
作为一个以住宅形态为主的多居住形态大盘,不能孤立的单纯从项目所处的区域
来考虑,更必须要注重其对人们生活内涵提升的把控,因此——
基于市场,跳出市场,从更广的视野来分析,以期对项目的后续发展、后续销售
过程中更深程度的引领给予指导与开拓。
这是一块充满活力的土地
这里将是常州未来环境最好、交通最捷、人气最旺的核心居住区域之一
常州迅速发展,人们的生活日新月异
我们的项目就立足于这里
在市场的角逐者中
面对这块宝地,我们该怎样思考?
最终如何实现最大的收益?
目录
一、项目认知
二、区域市场
三、价格定位
四、项目规划
五、利润测算
六、品牌定位
七、营销策略
项目认知区域市场价格定位项目规划利润测算品牌定位营销策略
项目现状分析
总建面积:
占地面积:
土地性质:住宅、商业用地
容积率:
建筑密度:%
绿化率:大于30%
项目认知区域市场价格定位项目规划利润测算品牌定位营销策略
项目解析——基地分析
项目位于常州西南部未来重点规划开发项目——“新永红·理想城”之内,基地东北
两端均被河流环绕,北至小仓浜,东至南运河,中吴大道从基地中间穿越,规划的轨
道交通线在此设停靠站场一处。
规则的四边形,地势平坦;
地块的东、北两端水景,建筑排
布可充分利用,将项目的景观价值
最大化。
项目认知区域市场价格定位项目规划利润测算品牌定位营销策略
北面小仓浜东面历史文化长河——南运河
本项目视野开阔,水景绝佳!
西面白云路南面城市景观主路——中吴大道
项目认知区域市场价格定位项目规划利润测算品牌定位营销策略
优势劣势
项目总体量32万㎡,且地块方正,利于规划布局; 项目周边目前交通不是很便利,公交线路较少;
地块SWOT分析地块北侧和东侧水系围绕,景观资源丰富; 项目紧邻城市主干道中吴大道,受噪音与灰尘干扰较
大;
位于中吴大道旁,缩短了区域与市中心区的距离;
及应对策略项目周边生活配套不是很齐全,现商业氛围不是很浓
专业营销公司较早介入项目,能更好、更高的实现
厚;
项目价值。
高层建筑形态市场竞争大,市场同质化严重。
发挥优势,抢占机会利用机会,克服劣势
机遇
中吴大道改造完成后,拉近城东城西与树立高端形象,建造高品质物业; 客户市场细分,把握需求;
市区的距离; 立足于市场的基础上,结合项目自身特点, 高端形象提升项目竞争力;
周边原住居民较多,拥有大量的以改善进行精准定位和全方位的包装; 产品设计上,创造独一无二的卖点,弱化劣势;
生活质量为主的潜力客户资源; 在推广方式上拓宽渠道,结合本项目特点进注重地段未来升值空间的引导;
行精准传播; 项目周边商业配套目前尚不完善,可通过项目自
永红理想城的规划加快了区域的发展;
规划中的轨道交通停靠站,未来发展潜结合市场走势及竞争项目特点,制定出项目身招商来解决商业配套问题。
力巨大。合理的销售价格。
减小劣势,避免威胁
威胁
区域内同档次竞争楼盘的存在,将会对噪音主要是对项目南面的单位影响较大,但同时东北两面的水景资源可以对这一劣势起到一
项目产生一定销售压力; 定的冲抵作用;
整体区域对外吸引力较小,难以吸引区通过选用一些具有特殊功能材质的产品来削弱噪音的影响,如北面单位的门窗材质可选用双
域外客户购房; 层中空隔音玻璃等缓解噪音问题。
经过09年的火爆,市场调控将成为2010
年楼市的主导力量,2010年的楼市可能
将逐渐陷入低谷。
项目认知区域市场价格定位项目规划利润测算品牌定位营销策略
•从“理想城”的一只蝴蝶开始
项目认知区域市场价格定位项目规划利润测算品牌定位营销策略
关于
蝴蝶效应
蝴蝶翅膀轻舞, 令千万公里外气象万千
初始条件的极小偏差,将会引起结果的极大差异
本项目区域地位逐渐凸现,利好重重,远大于蝴蝶轻舞
2010年2月常州宣塘桥地块项目营销策略方案 来自淘豆网m.daumloan.com转载请标明出处.
