思源2011年天津市武清奥克斯·盛世年华项目营销方案.ppt

开发目标解析
树立奥克斯大品牌形象,升级演绎武清城区新标杆项目;
实现价格与产品品质相符,溢价基准领跑同期市场;
在最短的销售周期内快速销售,快速回款,侵略型营销战事。
开发商目标梳理
难点一:新城规划区范围内,现阶段区域认可度不高;
难点二:项目分块开发,地块三单兵入市,担负着全盘形象的启动;
难点三:地域市场同质化竞争激烈,产品上市供给集中;
难点四:如何与奥克斯盛世天下错位互补竞争,和谐共赢;
难点五:区域产品供大于求,如何扩大客户资源。
难点六:如何实现28个月完成全盘54平方米销售任务;
面对目标,6大难点有待解决
针对项目目前困难的解决策略
报告结构思路
明确定位
区域价值提炼
难点一:新城规划区范围内,现阶段区域认可度不高;
难点三:地域市场同质化竞争激烈,产品上市供给集中;
难点二:项目分块开发,地块三单兵入市,担负着全盘形象的启动;
梳理项目核心卖点
难点四:与奥克斯盛世天下错位互补竞争,和谐共赢;
跳出竞争
梳理竞争差异打击
错位携手联合共赢
强势占领本地客户群
高压入市暴力销售
策略营销
难点五:区域产品供大于求,如何扩大客户资源;
难点六:如何实现28个月完成全盘54万平米的销售任务;
针对项目目前困难的解决策略
区域价值提炼
明确定位
针对解决难点一:新城规划区范围内,现阶段区域认可度不高;
本案所处区域城市规划背景认知
武清城区发展背景
武清是京津城市发展主轴上的重要新城
《武清区城乡总体规划(2008-2020年)》,明确区域发展定位为:
京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市。
中心
片区
武清
开发区
城西
综合区
城东
综合区
运河生态文化区
11km2
16km2
11km2
8km2
11km2
运河东产业区
南湖生态居住区
黄庄生态居住区
特殊发展控制区
运河西
产业区
6km2
9km2
13km2
15km2
3km2
分片区发展指引
新城及周边协调控制区
如规划图所示武清城区的发展规划已经走出杨村,包括了下朱庄、黄庄等地带。中心城区外拓局面初步形成多元化发展空间,板块特点鲜明
武清新城区外延扩大发展已成大势,新城西区已明确为最终发展方向
用地性质
用地面积(公顷)
比例
(%)
居住用地


中小学用地


公共设施用地


工业用地


仓储用地


绿地


道路广场用地


对外交通用地


市政公用设施用地


综合开发用地


合计

100
武清城区住区规划
本案所在区域规划定位名确,地处中心区核心拓展带
是“中高端、宜居型综合生活区”,简称“雍西综合区”
本案所处区域城市规划背景认知
板块区位
项目位于武清区雍西综合区规划板块内
项目外围路网紧邻雍阳西路、京福公路、武清外环路及京台高速公路;
京台高速天津段正线之一经过项目西侧并设有武清出入口;
距离京津高铁武清站仅3公里,同时通过环线及干路网可快速连接京津快速路及京津塘高速公路实现京津廊武四城快速交通网
本项目位于武清雍西综合区版块内,交通条件便利,可达性良好。
外环路
京津塘高速
京津快速
老城区
新城核心区
104国道
城际武清站
雍阳西道
雍西综合区
雍西综合区周边环境