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北京市房屋重置成新价评估技术标准

1 总则

目的和依据
为规范本市房屋重置成新价估价行为,合理确定各类房
屋的重置成新价,根据住房和城乡建设部《房地产估价基本
术语标准》(GB/T50899-2013)、《房地产估价规范》(GB/T
50291-2015),特制定本标准。
适用范围及重置成新价定义
本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。
重置成新价,是指采用价值时点的建筑材料和建筑技术,
按价值时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能
效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常建筑安装工程
价格。
估价技术路线
本标准采用成本法测算。
未列入的项目
本标准未列入的项目,可参照价值时点的市场价格结合
该项目具体情况进行评估。

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2 平房、中式楼房重置成新价评估

平房、中式楼房认定标准
平房,即只有一层的房屋。
住宅平房认定标准:屋面、屋架完整,三面有墙,柱高
米以上,有正式门窗。
在原有平房或楼房上层加建的房屋按平房认定。
中式楼房即以木结构体系为主,采用构架制的结构原理
搭建的多层房屋。
估价路线、部件及分值
平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计
分、依成新折扣的办法计算房屋总分,再按价值时点的分值
计算房屋价格。价值时点的分值为基本分值乘以分值调整系
数。基本分值为 295 元/分。分值调整系数为 。
房屋的组成部件包括:屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、
地面、装修、设备、附属物等九类。前六类部件以标准间为
单位按条件计分,后三类部件依实际数量按条件计分。各部
件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗
计分表、顶棚计分表、地面计分表、装修计分表、设备计分
表、附属物计分表。标准间计分的各类部件,一间房屋内条
件不同的,按比例计分。各类部件表中所列项目也可据实估
价,未列入的项目可参照分数相近的项目计分或据实估价。
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标准间
房屋的标准间:平房为建筑面积 20 平方米,中式楼房
为建筑体积 60 立方米。其计算公式为:
平房
标准间数=建筑面积÷20
中式楼房
标准间数=房屋基底面积×柱高÷60
计算公式
平房房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+
顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率〕
×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分
数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×基本分值×
分值调整系数+附属物据实估价。
中式楼房房屋及附属物重置成新价=〔(屋面分数+屋架
分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数)×标准间数
×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折
余率+附属物分数×成新折余率〕×基本分值×分值调整系
数+附属物据实估价。
成新折余率的确定:砖木结构平房及中式楼房按《砖木
结构房屋成新评定说明》和《房屋成新折余率表》执行;砖
混结构平房按《砖混结构房屋成新评定说明》和《房屋成新
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折余率表》执行;在房屋各部件计分表附记栏中另有规定的,
依其规定。
附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。
房屋部件计分表
屋面计分表
序号项目说明简称单位分数
各种釉子琉璃瓦,带檐头
1 琉璃瓦琉璃间
附件
2 合瓦带檐头附件合间
瓦屋面
3 筒瓦带檐头附件筒间
4 石板瓦石板间
5 水泥瓦水泥瓦、红陶瓦水泥间
6 干碴瓦有无合瓦边稍垄不予区分干碴间
有无合瓦边稍垄、分间垄
7 仰瓦灰梗仰间
不予区分
灰瓦屋面
8 棋盘心前坡合瓦后坡棋盘心棋 1 间
前后棋盘心,屋脊及分间
9 棋盘心棋 2 间
垄为合瓦,其余为青灰
10 灰屋面含青灰顶、麦壳灰、泥顶灰间
各种现浇的钢筋混凝土屋
11 现浇板现浇间
面
混凝土屋面
12 预制板预制圆孔板、加气板预 1 间
13 预制板预制槽型板预 2 间
木板上铺油毡、石子坡顶
14 木板油毡板毡间
屋面
其他
15 石棉瓦带保温层石棉间
16 瓦楞铁带保温层瓦楞铁间
小屋架干挂水泥瓦,无保
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