新景祥-南通港闸工业项目定位及产品规划建.ppt

NEW VISUAL ANGLE
服务创造价值
南通市港闸经济开发区
项目定位及产品规划建议
项目属性及问题界定
项目发展环境综合审视
后工业地产—一个概念的提出
项目定位
Contents
项目规划建议
项目区位及四至
通京大道
本案
项目属性
项目
规模
用地性质
项目
区位
位于城市近郊产业区的小体量工业地产项目


工业用地
港闸经济开发区东区
工业地产项目意味着什么?
概念阐释
特殊的商业模式
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上
的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种
性质用地,工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工
业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
工业地产作为一门产业,有其独有的商业模式,包括工业地产开发商筹措
资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列
活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够
在抵偿支出后有剩余,与此相对应的,工业地产的商业模式具备“大投资
、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性
用地规划的政策限制
工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
特定物业
规划限制
可建建筑物类型包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇
7%的限制
住宅及商业物业难以操作
工业项目
大投资
长期回报
较强的运营管理能力
特殊的商业模式
发展商背景及项目运营目标
缺乏地产项目运作经验
但拥有相对良好的政府资源
短线操作、快进快出
实现项目利润及价值最大化
传统的工业地产运作模式不能满足发展商需求,故而PASS!
传统模式
以厂房和物流仓库
为主要物业类型,
租售难度大
以出租为主,追求
长期稳定收益,投
资回报周期长
后期运营管理难度大,对开发商实力及专业素质要求高
问题提出:

在项目用地性质难以改变的前提下,如何结合发展商实
际情况,避开以厂房、物流仓库为主要建筑类型的传统
开发模式,寻求一种新的物业发展路径,以最大程度的
实现发展商预期目标------
新路径的选择必须符合多个层面的要求:
3、必须符合基地先天条件
2、必须符合政策及市场的客观实际,契合工业地产演进特征
1、必须符合城市及区域产业发展趋势
4、必须可以达成快速销售