2011年11月10日怀化舞阳大道项目前期策划报告.ppt

长沙瑞方投资顾问有限公司
二○一一年十一月十日
谨呈:怀化金宸房地产开发有限公司
怀化舞阳大道项目前期策划报告
目录
CONTENTS
一、项目背景分析及核心问题界定
二、项目发展及操作建议
三、项目规划调整建议
四、瑞方介绍
地块情况:
总占地:
容积率:﹤
总建面:46万㎡
其中住宅占地:46690㎡(70亩)
其中住宅建面: 200457㎡
专业市场:33511㎡
酒店:44669 ㎡
公寓:56816㎡
项目地块位于舞阳大道与环城路交界处,距离二桥约1000米左右,距离三桥约600米左右。
项目处于城市发展边缘地带,项目容积率高,体量大
地块指标
地块内起伏不平,局部地块落差较大,无任何可利用资源,项目南侧未来城市规划可延展性较差
地形描述
舞阳大道视角
项目南侧的环城路
目前舞阳大道已经开通,但暂未通公交,项目四周均为民房及待开发山地。
项目目前周边情况:
东:待开发用地,能看到河西生态公园及紫园小高层、大光龙泉湖别墅
南:村民民房区,大山
西:待开发用地,民房、怀化职业学院、采石场、消防队
北:待开发用地,民房、美凯龙
区域内交通路网刚刚打通,交通不便,周边配套严重匮乏,居住氛围弱
周边情况
高容积率、大体量
陌生区域,周边配套缺失,交通不便,居住氛围弱
项目界定
项目界定:陌生区域大盘开发
城市规划
城中板块:老行政商业中心
这里属老城区,是核心商业圈,商业氛围成熟浓厚,可开发利用的土地面积少,地产主要以商业地产为主。
铁北板块:怀铁生活配套区
主要是原怀铁总公司覆盖范围,居住人口多,环境不理想,缺乏整体规划,道路条件差,置业者一般都是铁路系统的职工。成熟小区不多,房地产市场一直不蕴不火。
城东板块:新新崛起的行政中心
未来行政中心,目前以五溪广场为中心放射分布,尚有大量待开发用地,配套设施不够完善,距离城中心较远,但作为未来的城市次中心,升值空间比较大。
河西板块:商贸物流汇聚中心
随着怀化“构筑商贸物流中心,建设生态宜居城市”的提出,大批新项目推出,房地产市场迅速升温。
湖天板块:怀化最成熟的居住片区
配套完善,环境整洁,路网发达,怀化的顶级楼盘多集中在此,该区域一直被购房置业者和投资者看好。
城市规划
片区规划为商贸物流中心,是继城中板块后,怀化经济发展新的核心圈和增长点
河西商贸区业态规划分三大板块: 1、以面向怀化地区和大西南地区,辐射周边地区为主的商品批发贸易板块; 2、以为河西商贸区商品批发业提供服务为主的现代物流板块; 3、以为河西商贸区提供服务为主(包括商业零售、金融结算、商品信息、商务会展、住宿、餐饮、休闲娱乐等)的商务板块。
河西商贸区以怀化地区为基础,辐射中方、芷江等周边地区,整体定位为商贸物流区。
预计近期(至2012年)完成主体市场及其配套(物流、商务)设施的建设,营业收入达80亿元以上。远期(至2020年)形成成熟的商贸区,营业收入达200亿元以上。
片区未来
从未来城市发展格局来看,片区向外继续拓展的空间不大,地块在短期内难以改变做为城市边缘的现状
土地使用现状
区域发展设想
河西片区随着紫园项目的成功开发,片区内商品房进入了快速发展通道,潕水名居等项目的开发进一步的促进了区域房地产的发展,未来红星美凯龙、大光龙泉湖御园的开发,将更进一步促进片区的成熟,成为怀化房地产市场的新一极
片区发展
紫园入口
紫园联排别墅