2009年北京通州梨园镇项目建议书.doc

北京通州梨园镇
项目建议书
北京通州梨园镇
项目建议书
通州梨园镇项目关键词
1、项目名称:北京通州梨园镇
2、项目位置:北京市通州区梨园镇
项目四至:东至规划路,南至现状住宅小区,西至11站街,北至京津公路
3、转让方式:挂牌
4、交易对象:北京市土地储备中心通州分中心
5、一级开发商:新城基业房地产开发公司
6、开发属性:二级开发
7、规划用地面积:总占地面积为69200㎡,
其中:规划建设用地61200㎡,代征道路用地8000㎡
8、总建筑面积:175950㎡,
其中:(1)地上建筑面积:153000㎡;地下建筑面积:22950㎡(满足人防、部分车库、物业管理用房、设备用房和其他公共服务设施用房的要求,按15%估算)
居住建筑面积:12240㎡, 其中:普通商品房建筑面积104040㎡; 双限房建筑面积:18360㎡(满足政府规定);
非配套公建建筑面积:30600㎡,
配套公建面积3000㎡,
9、项目容积率:
控高:
控制高度:80米;
绿化率:≥30%
建筑密度:≤30%
10、预计挂牌价格:38250万元(土地出让金和土地补偿)
12、土地楼面价:2500元/㎡
13、项目直接成本:96009万元(含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本,详见正文《投资估算表》)
其中:
14、可售地上面积单方成本:6275元/㎡(直接总成本/地上可售面积)
15、周边调查市场均价:
(1)普通住宅(毛坯房)7800元/㎡
(2)商业整体15000元/㎡
16、同类可比产品最低价格:
(1)普通住宅(毛坯)6584元/㎡;(当代名筑)
(2商业整体12000元/㎡
同类可比产品最高价格
(1)普通住宅(毛坯房): 8478元/㎡;(新通国际花园)
(2)商业整体15000元/㎡
17、项目预计销售均价:整体均价8843元/㎡,其中:
(1)普通住宅7100元/㎡
(3)商业整体1500元/㎡
18、预计总销售收入153195万元
其中:
(1)住宅销售收入87345万元
(2)商业销售收入45900万元
(3)车库收入19950万元
19、
20、投资利润率:%;

21、投资回收期:24个月
22、付款方式:
建议结论:
收购该项目公司100%股权
理由:
1、该项目紧临通州梨园,属通州区的居住区,具有明显的地理、交通、商务优势;
2、通州区成熟地区,短、平、快项目,市场前景较好;
3、门槛相对较低,操作简单,交易方式安全;
目录
第一部分项目情况简介
一、项目概况
二、项目经济技术指标
三、项目功能分布
四、项目进展情况
第二部分项目市场分析和项目定位
北京市房地产市场分析
区域市场分析
市场调研数据
市场调研分析
项目定位
第三部分项目经济分析
一、成本分析
二、投资估算表
三、收益分析
第四部分转让价款支付方式
第五部分项目开发条件及文件
第一部分项目情况简介
一、项目概况
:北京通州久居雅园项目
:通州区梨园镇
四至范围:东至DBC加州小镇,南至规划路,西至现状住宅小区,北至京津公路。地处通州梨园区域中心,地理位置十分优越。该地区属于通州区梨园镇的黄金地段。
本案
↑北
项目在北京市相对位置
本案
↑北
项目在通州区的相对区位
地块位置
项目的鸟瞰图
3. 项目实景
项目的南边界