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水平角观测的限差????水平角观测一般采用方向观测法,各项限差不超过表2-1的规定。????????????????各级三角网的起始边、三边网或导线网的边長,重要使用对应精度的光电测距仪测定。????????光电测距仪的精度等级,按制造厂家給定的1km的测距中误差mo的绝对值划分為二级:????Ⅰ级:|mo|≤5mm????Ⅱ级:5mm<|mo|≤10mm????????光电测距各项较差不得超过表2-2的规定。????????????光电测距時应测定气象数据。二、三、℃,气压测记至;一、二、三级边的温度测记至1℃,气压测记至1hPa。????《房产测量规范》的规定执行。????.????,可采用图根导线、图根三角或交会措施施测,图根点的标志一般采用临時标志,当测区内的基本控制点稀少時,应合适增设固定标志。????,一般不超过二次附合,困难地区容許再发展一次。在无法布设附合导线的困难地段,可布设图根支导线,其長度不超过附合导线長度的二分之一,边数不超过三条,边長应来回测量,角度按左、右角各观测一测回,测站圆周角闭合差不超过±40″。????-3的规定。三、房产分幅平面图测绘???? 房产分幅平面图是全面反应房屋及其用地位置和权属状况的基本图,是测制分丘图和分户图的基础。????分幅图测绘应根据施测范围状况另行编制“工程施测技术方案”。????。????:500比例尺,都市郊区也可采用1:1000比例尺。????×50cm正方形分幅。图幅的编号以高斯—克吕格坐标的整公里格网為编号区,由编号区代码加分幅图代码构成,编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表达。其表达措施按《房产测量规范》执行。????《房产测量规范》执行。????、测绘内容和表达措施按《房产测量规范》执行。????四、房产分丘平面图测绘???? 丘的定义???? 丘是指地表上一块有界空间的地块。一种地块只属于一种产权单元時称独立丘,一种地块属于几种产权单元時称组合丘。???? 分丘图是分幅图的局部图,是绘制房屋产权证附图的基本图。???? 分丘调查???? 丘的划分????有固定界标的按固定界标划分,没有固定界标的按自然界线划分。一般以一种单位、一种门牌号或一处座落划分為独立丘,当用地单元混杂或用地单元面积过小時划分為组合丘。???? 丘的编号???? 已进行房产区划分的丘编号???? 丘的编号按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。???? 房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇(乡)的行政辖区為基础划定,根据实际状况和需要,可以将房产区再划分為若干个房产分区。???? 丘以房产分区為单元划分。???? 编号措施:市、市辖区(县)的代码采用GB/T2260规定的代码。????房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列,当未划分房产分区時,对应的房产分区编号用“01”表达。????丘的编号以房产分区為编号区,采用4位自然数字从0001至9999编列;后来新增丘接原编号次序持续编立。????丘的编号格式如下:????市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号????(2位)??????(2位)??????(2位)?????(2位)??(4位)????丘的编号从北至南、从西至东以反S形次序编列。???? 没有进行房产区划分的丘编号???? 已经有房产分幅图的区域,丘号以图幅為单位,从左至右,从上到下,用自然数字1、2……次序按反S形编号。????当丘跨越图幅時,按主门牌号所在的图幅编立丘号,其相邻图幅不另编丘号,以主门牌所在的图幅的编号加括号表达。???? 无房地产分幅图的区域,丘号可暂不编列,以权属单元名称和坐落替代。待分幅图补测完毕后,再统一编号。???? 栋号的编立????栋号以丘為单位,自进大门起,从左到右,从前到后,用自然数字1、2……次序按S形编号。栋号注在房屋轮廓线内的左下角,并加括号表达。???? 界址点编号???? 有分幅图的地区,界址点的编号以高斯投影的一种整公里格网為编号区,每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标的公里值表达。点的编号在一种编号区内从1-99999持续顺编。点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点号三部分构成,编号形式為下:????编号区代码????类别代码????点的编号????(9位)??????(1位)??????(5位)????编号区代码由9位数构成,第1、第2位数為高斯坐标投影带的带号或代号,第3位数為横坐标的百公里数,第4、第5位数為纵坐标的千公里和百公里数,第6、第7位和第8、第9位数分别為横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。????类别代码(見《房产测量规范》)用1位数表达,其中:3表达界址点。????点的编号用5位数表达,从1-99999持续顺编。???? 无分幅图的地区,界址点的点号以丘為单位按顺時针编号,点前冠以英文字母“J”。???? 房屋用地调查????房屋用地调查的内容包括用地座落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位性质,使用权来源、使用权年限、四至、界标,用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本状况,以及绘制用地范围略图。房屋用地调查的详细措施按《房产测量规范》执行。???? 房屋调查????房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、建筑构造、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本状况,以及绘制房屋权界线示意图。房屋调查的详细措施按《房产测量规范》执行。???? 界址点测量???? 界址点的点位精度分為三级,。????一级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过±。????二级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过±。????三级界址点相对于邻近控制点的点位中误差不超过±。???? 界址点测量从邻近基本控制点或高级界址点起算,一、二级界址点以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定,三级界址点可在全野外数据采集時和其他房地产要素同步测定,也可以从1∶500分幅图的底图上直接量取坐标。???? 繁华地段的界址点和重要建筑物界址点一般应选用一级或二级,其他地区可选用三级。???? 一、二级界址点如不在固定地物点上,应埋设固定标志,并记载标志类型和方位。???? 丘界线测量???? 丘界线测量,需要测定丘界线边長時,用预检过的钢尺(或测距仪)丈量其边長,丘界线丈量精度应符合《房产测量规范》的规定,也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线長度。对不规则的弧形丘界线,可按折线分段丈量。测量成果应标示在分丘图上。供计算丘面积及复丈检测之根据。???? 丈量本丘与邻丘毗连墙体,当毗连墙体為共墙時,量至墙体厚度1/2处,為借墙時量至墙体内侧,為自有墙的量至墙体外侧。???? 房屋及其附属设施测量???? 房屋应逐栋测绘,不一样产别、不一样建筑构造、不一样层数的房屋应分别测量,独立成栋房屋,以房屋四面墙体外侧為界测量;毗邻房屋四面墙体,在房屋所有人指界下,辨别自有、共有或借墙,以墙体所有权范围為界测量。丈量房屋以勒脚以上墙角為准;测绘房屋以外墙水平投影為准。边長应丈量两次取中数,,两次丈量较差不超过下式规定:????△D=±……(4-1)????式中:D=边長,m;当D<10m時,以10m计算。????△D——两次丈量较差,m。???? 房屋附属设施测量,柱廊以柱外围為准;檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影為准,门廊以柱或围护物外围為准,独立柱的门廊以顶盖投影為准;挑廊以外轮廓投影為准。阳台以底板投影為准;门墩以墩外围為准;门顶以顶盖投影為准;室外楼梯和台阶以外围水平投影為准。???? 房角点测量,其点的编号措施除点的类别代码外,其他均与界址点相似,房角点的类别代码為4。???? 分丘图绘制???? 分丘图规格???? 分丘图的幅面可在787mm×1092mm的1/32-1/4之间选用。???? 分丘图的比例尺,根据丘面积的大小,可在1:100~1:1000之间选用。????,也可选用其他材料。????。???? 分丘图技术规定???? 展绘图廓线,方格网和控制点的精度按《房产测量规范》的规定执行。???? 分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应一致。???? 分丘图以丘為单位进行实测绘制,也可运用符合国家测绘原则的分幅图原图或数字化图进行调查绘制。???? 分丘图上应表达的内容???? 分丘图上除表达分幅图的内容外,还应表达房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、占地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。其中:房屋占地面积、建筑面积下划单线、丘用地面积下划双线以示区别。???? 房产分丘平面图绘制及注记方式見附录----“房产分丘图图样”。???? 分丘图上周邻关系的描述????分丘图上,应分别注明所有周邻产权单位(或人)的名称,名称注记的字头应朝北或朝西。???? 毗邻墙体的表达????本丘与邻丘毗连時,共有墙、借墙、自有墙分别用对应符号表达。表达措施見《房产测量规范》房产图图式。???? 重叠要素的表达与处理????房屋权界线与丘界线重叠時,表达丘界线,房屋轮廓线与房屋权界线重叠時,表达房屋权界线。???? 图面检查与图廓整饰????分丘图的图廓位置,根据该丘所在位置确定,图上需要注出西南角的坐标值,以公里数為单位注记至小数点后三位。???????? 用地面积测算的范围????用地面积以丘為单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。???? 下列土地不计入用地面积????a、无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。????b、市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。????c、公共使用的河涌、水沟、排污沟。????d、已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围经规划核定需要作市政建设的用地。????e、其他按规定不计入用地的面积。???? 用地面积计算的措施????用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等措施。???? 用地面积测算的精度规定???? 坐标解析法????坐标解析法面积计算公式為:????????式中:S——面积,㎡;????Xi——界址点的纵坐标,m;????Yi——界址点的横坐标,m;????n——界址点个数;????i——界址点序号,按顺時针方向顺编。????坐标解析法面积中误差计算公式為:????????式中:ms——面积中误差,㎡;????mj——对应等级界址点规定的点位中误差,m;????Di-1,i+1——多边形中对角线長度,m。???? 实地量距法???? 规则图形,可根据实地丈量的边長直接计算面积;不规则图形,将其分割成简朴的几何图形,然后分别计算面积。???? 用地面积的精度分為三级,各级面积的限差和中误差不超过表1-2的规定。???? 图解法????图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等措施。图上面积测算均应独立进行两次。????两次量算面积较差不得超过下式规定:????????式中:△P——两次量算面积较差,㎡;????P——所量算面积,㎡;????M——图的比例尺分母。????使用图解法量算面积時,图形面积不应不不小于5c㎡。。????五建筑面积计算规则???? 一般规定???? 面积测算系指水平投影面积测算。包括房屋面积和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积按栋进行计算。???? 房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具有有上盖,有围护物,构造牢固,有实际使用功能,。????层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。???? 房屋用地面积包括院地面积和占地面积。???? 房屋建筑面积计算规则???? 计算所有建筑面积的范围????a)单层房屋,按一层计算建筑面积;二层及二层以上房屋按各层建筑面积的总和计算。????b)房屋内的夹层、插层、技术层、构造转换层及其梯间、。????c)房屋天面上,属永久性建筑,、水箱间、电梯机房,按其外围水平投影面积计算。斜面构造屋顶(坡屋顶)。????水箱间是指建有储水池及机械设备的房屋,用砼建造的水箱或储水池不為水箱间。????d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。????e)穿过房屋仅供本楼通行的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,,按其水平投影面积计算。通往回廊(或夹层、跃层)的室内楼梯,不管梯位与否在回廊(或夹层、跃层)范围内,该梯均按楼层投影计算建筑面积。????f)地下室、半地下室及其对应出入口,,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。????地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。????半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。????g)封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。????h)封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。????封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭,自行封闭的,视為不封闭。????i)与房屋相连属永久性的且有非独立柱(不管与否突出墙外)或有围护构造的门廊、门斗、雨篷,按其柱或围护构造的外围水平投影面积计算。????与房屋相连的有柱走廊(有两排以上柱),两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。????j)属永久性构造有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。????k)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。????l)玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作為房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。????m)属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。????n)依坡地建筑的房屋,运用吊脚做架空层,有围护构造的并整修有底板的,。????o)与室内任意一边相通,具有房屋的一般条件,并能正常运用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。????p)机械车库、,按自然层计算建筑面积。????q)旋转上升式的楼房,楼层以其旋转一周的水平投影為自然层,其轴心部分根据自然层计算。????r)舞台灯光控制室,按围护构造外围水平投影面积乘以实际层数计算。????s)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以运用的,,按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层按多层计)。????????a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护构造外围水平投影面积的二分之一计算。????b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的二分之一计算。????c)未封闭的阳台、挑廊,按其围护构造外围水平投影内上盖水平投影面积的二分之一计算。????d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的二分之一计算。????e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的二分之一计算。????????a)、插层、。????b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。????c)房屋之间无上盖的架空通廊;无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上或上盖為镂空、上盖水平投影面积不不小于阳台、挑廊维护构造水平投影面积二分之一的,均视為无上盖。????d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。????e)建筑物内的操作平台、上料平台及运用建筑物的空间安顿箱、罐的平台。????f)骑楼、过街楼的底层及多种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧房屋的底层走廊作為公共开放或公众通行的部分,不管廊道与否有柱、维护构造,廊道与否与外地面有高差、与否退用地紅线、也不管廊道与否有人行道、消防通道等。????g)运用引桥、高架路、高架桥、路面作為顶盖建造的房屋。????h)活动房屋、临時房屋、简易房屋。????i)检修、消防等用途的简易楼梯。????j)其他建筑物、构筑物等,如独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。????k)与房屋室内不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。????m)挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位。????n)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。????o)楼梯已计算建筑面积的,其下方空间,无论与否运用的。????p)房屋内的中空部分。????q)窗台高于楼地面的外凸窗(不管其高度)。???? 特殊状况下的建筑面积计算????a)复式楼内的梯间,按自然层计算建筑面积。预留的复式楼梯间,实测時据规划許可的设计图紙,也应按自然层计算建筑面积。????????b)房屋内的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑面积。????c)连接几栋房屋及独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋应计算建筑面积。????d)两户相连的阳台作為消防通道的仍计入各户的套内建筑面积。????e)以走廊、雨棚的顶盖或下一层房屋的平屋面作為阳台,以上一层阳台的水平投影面积折算。????f)阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。????g)对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,。????房屋墙体向外倾斜,超过底板外沿的,以底板投影计算建筑面积。六、房屋建筑面积测算的措施????房屋建筑面积测算重要包括:房屋栋、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。???? 房屋建筑面积测算包括的内容???? 整栋房屋建筑面积????指房屋各层建筑面积的总和。????房屋的层包括房屋的自然层、插层、技术层、夹层(附层)、地下室等。???????? 权属建筑面积????指产权业主依法拥有房屋所有权的建筑面积,包括房屋的套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积。房屋的产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确定。???? 套内建筑面积????指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分构成。
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