阳新商业项目定位方案.doc

阳新商业项目定位方案
一、市场概述
1、区域(阳新县)商业概述及发展

1-1、以中抵挡商品为主,商业形态以集贸市场为代表,商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例;
1-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品,中高档和品牌商品消费量有限。

1-1、上世纪90年代阳新在桃花泉建起了一个鄂东南集贸市场,但是才经营几天,因为人气太差被迫关闭;
1-2、在步行街商业网点面积比较大的新杰商场(原阳新罐头食品厂厂房),1994年开始对外承包,发展商品摊位,3000多个平方米有100来家店铺,经营五金、家电、文具、服装等,显得杂乱没有条理,由于没有形成特色,经营十几年始终未经验出牌子,许多人也不愿再光顾(现已改造成街铺形式);
1-3、2003年,阳新县招商引资,兴建了一座融城市观景、市民休闲、商业购物、人文展示、市政公益五大功能于一体的兴国古商城。两年多过去了,古商城仍没有形成自己的商业品牌。
总结:无品牌、规模小、市场乱、布局不合理。
2、区域(阳新县)商业结构
2-1、城区以步行街路为主要商圈,以中档商品销售为主,集中了阳新县主要的商场和品牌店。富池路以中低挡商品销售、批发为主,形成集贸市场、超市等商业形态;
2-2、随着城市经济发展和大面积商业开发,以商城和中型综合超市为代表的商业物业逐步供应市场,阳新商业形态由传统商业向现代商业转型,但由于商业消费市场增长、经营不善和消费水平提升有限,导致部分商业物业出现滞销,经营户的盈利能力开始下降(
古商城购物广场)。
3、区域(阳新县)商业物业开发现状和趋势
阳新商业一直都是靠民间投资,一直难以形成大的规模,加上政府对商业发展的政策比不上工业发展、商住房的政策优惠,也阻碍了它的发展。另外阳新商业市场还保留“小农”经济的模式,基本上是自给自足,很难做大。
在两年前,阳新县城很难找到一家规模较大、档次较高的购物中心。随着这两年发展,中百仓储、武商量贩等连锁超市的引进,已经逐渐出现现代化商业商场。同时,随着社会发展,中高端消费已逐渐有市场需求。
4、消费者状况
4-1、中低档商品仍是市场消费的主体;
4-2、日用品等生活必需品是消费的主流商品;
4-3、县城居民收入水平正在提高,随着外来人口增加,中档和非生活必需品消费增长显著。
经营户状况
经营户普遍存在一种矛盾的心理——对阳新经济发展前景越来越看好和对大型商业体经营状况每况愈下的忧虑。
造成这种现象的主要原因,是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度,同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生,一般会出现迟滞效应。
伴随着市场需求的不断提高,这种矛盾将更加突出,并导致经营户盈利水平进一步降低,商户对经营投资的信心将更显不足,持币观望的心态也将加重。
二、项目SWOT分析
1、优势和机会点
1-1、商业背景优势,地处城区核心位置、成熟的商业区,同时拥有区域最炫丽的外立面;
1-2、地段优势,两面邻街,直面兴国大道路、陵园大道;
1-3、规模优势,,便于形成集聚效应;
1-4、宏观经济和城市经济发展机会,使阳新投资开发潜力巨大,经济发展前景良好,为商业经营和商业投资创造了巨大的市场机遇。
2、问题与威胁点
2-1、商业规划无序,区