上海市高档住宅市场专题研究报告1671267694_精品.doc

上海市高档住宅市场专题研究报告
目录
高档住宅宏观市场简析
中心城区高档住宅市场分析
典型个案分析
四. 未来发展预判
第一部分高档住宅宏观市场简析
2006年第二季度,中央政府颁布了新一轮的房地产调控措施,政策主要是针对调整住房结构,引导合理消费,重点发展普通商品住房。
新的房地产政策使市场逐步降温,并更合理和健康地发展。但新措施的推出后市场需求有减弱的迹象。2006年第二季度豪宅市场的租赁和销售交易继续保持其谨慎的状态,%%的水平。在主要的豪宅区域中,长宁的空置率最低,%。
受到空置率不断上升的影响,豪宅租赁市场继续受到压力,%。在供过于求的租赁市场中,对租户最为有利,特别是跨国公司企业的企业租户,在谈判过程中,大多以减低租金和提高租赁条件等有利租户的条件为结果。主要豪宅聚集区域中,以卢湾和静安两区的平均租金仍为最高,,这主要得益于该二区内服务公寓较高而稳定的租金水平。
新的宏观调控政策,令豪宅销售一手市场也受到政府打击投机的影响,潜在的买方对于调整其长短期投资策略更为谨慎。2006年第二季度,%至每平方米3012美元的水平。
中心城区高档住宅市场分析
各区域高档住宅情况分析:(仅以静安为例,由于篇幅有限,不展开分析)
板块划分
行政区域
板块
四至
目前在售代表楼盘
规划类型
地脉特征
现实人群特征
未来人群特征
品牌企业
静安板块
南留
历史人文保护区版块







北改
第一梯级
南静安版块
东至成都北路、南至延安中路、西至茂名路、北至南京西路
静安四季,经典茂名
时尚商业及办公商务/居住区
历史人文/南京西路商圈国际时尚商业生活社区
本市客源/部分外埠及国际客源
国际客源增多,投资性的客源增多。
中凯置业/先德坊
北京西路版块
西至江宁路、北至新闸路、东至成都北路、南至南京路
国际丽都城/静安国际社区(即将启动)等
居住区/少量时尚商业
历史人文/南京西路商圈衍生的未来国际时尚生活地标
以本市的客源为主,国际客及外地客占一定比例
国际客源增多,投资性的客源增多。
农凯集团、静安置业
第二梯级
静安枫景苑版块
东至西康路、南至新闸路、西至常德路、北至昌平路
静安豪景苑等
居住区/少量住宅区配套商业
静安市中心概念/旧区改造
以本市及外地客源为主,少量的东南亚投资客源。
本市客源/部分外埠客源/少量境外客源
新加坡吉宝
延平村版块
东至延平路、南至武定路、西至万春街、北至康定路
静安艺阁
居住区/商业
静安市中心概念/旧区改造
本市客源/区域客源
本市客源/部分外埠客源

第三梯级
海防路聚居区版块
东至西康路、南至海防路、西至常德路、北至安远路
晶华苑(外围)
居住区/社区商业
静安北片/旧区改造
区域客源/本市客源
本市客源/部分外埠客源

曹家渡版块
西北至长寿路,西南邻曹家渡,东南至余姚路
达安花园
静安紫苑
居住区/商业
静安北片
本市客源/区域客源
本市客源/部分外埠客源
达安
第三部分个案分析(这里仅以汇贤居为例)
案名: 汇贤居
开发商: 和记黄浦
开盘时间
地理位置:徐汇区乌鲁木齐中路、长乐路
价格范围:2003年售价:均价约在2550/平方米
目前售价(3448 -5000美金/平方米)
目前租金(2200-4000美金/)
物业管理:*月
地理位置:
汇贤居位于徐汇区乌鲁木齐中路长乐路口,共7幢建筑,最高为43层,是浦西目前最高的住宅楼。占据极佳的地利优势。周边生活配套设施齐全,道路通畅,符合豪宅所需的必备条件。
产品规划:
总建筑面积达62700平方米。由2幢5层高、1幢7层高、1幢9层高、1幢17层高、1幢31层高及1幢43层高的建筑组成,面积
规划146-548平方米。
其中第一座的顶层超豪华复式单位,室内面积达548平方米,不仅拥有空中花园,更备有上海罕有的屋顶空中暖水泳池。规划设计近5000平方米的花园中庭,超过50%的绿化率,多个主题景区,包括路易广场、水幕广场、南法香薰园等。会所规划共有两层,建筑面积逾2200平方米,设有全天候室内恒温泳池、按摩池、健身室、蒸气桑拿室、雪茄厅、阅读室、儿童玩乐室、沙狐球室及桌球室等。
销售分析:
汇贤居于2003年开盘,2002年11月起先后三次内部认购,市场反应空前热烈,首期6幢中小高层共20