区位理论与房地产价格的空间分布.ppt

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房地产价格的空间分布
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在1817年，李嘉图在《政治经济学及赋税原理》一书的“论租金”一章中指出了地租存在和增长的原因：“使用土地支付地租，只是因为土地的数量并非无限，质量也不是相同，并且因为在人口的增长过程中，质量和位置较差的土地也投入耕种了”。“一个地区的人口每发展一步，这个地区就不得不使用质量较差的土地以增加食物的供给，这时一切较肥沃的土地的地租就会增长。”李嘉图的这一思想和理论同样适用于研究城市土地和住房的租金问题。根据李嘉图这一思路，可以找到一种确定城市房地产价格的方法。该方法的思路是，向房地产使用者索取的租金或价格，应该刚好能“补偿”该房地产区位优势所对应的价值。因此，分析研究区位优势、了解消费者对这些区位优势价值的评价，是研究土地或住房空间分化的关键。这一“补偿理论”有一个假设条件：不同位置上房地产的相对价格由需求决定。应该理解，房地产供给对价格的确定也同时起作用，但往往是影响市场的整体价格水平。下面介绍根据上述补偿原理来确定城市内住房和土地租金。
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城市住房的李嘉图租金原理
城市住房市场的重要规律之一是：位置越优越的住房和土
地，价格越昂贵；反之则价格越低廉。这一规律具有普遍性。
位置优势包括靠近自然景观，如河流、湖泊；或靠近人工设施，
如就业中心或文化中心。为说明租金和位置优势的相互关系，
本节的讨论从一个理想化城市开始。
设在该理想化城市内，只有一种位置优势---上下班通勤的
方便程度。据此假设城市是单中心的，即该城市只有一个就业
中心。从居住地通勤到市中心就引出了李嘉图租金的概念。根
据李嘉图的定义，租金就是承租者愿意为租用住房而支付的费
用，或是业主愿意为占有和使用住房支付的年金。在这里，还
假设城市的开发密度保持均匀不变，也即建筑资本不能代替土
地资本。
理想化城市
假设的理想化城市，满足以下条件：
(1)就业中心是惟一的，居民从居住地到达就业中心的交通
路线为直线。年度交通费用为k元／km，同时，家庭位置用居住
地和就业中心之间的直线距离d来表示。
(2)家庭结构同一，每个家庭的就业人数固定，即上班人数
固定。家庭收入y用于交通、其他商品和住房消费。其他商品的
消费额，用x0表示。
(3)住房的品质在不同地段上相同，而且固定不变。住房年
租金为R(d)，随位置而变化，即随交通距离d变化。
(4)住房包含土地和建筑两部分，每套住房的占地面积为q，
建筑物的材料和劳动力成本为c。住房密度即为1／q。
(5)住房被支付最高租金的家庭租用，土地也用于支付最高
租金的用途。
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第(5)个假设条件很重要。这个条件意味着在上述理想化城
市中，当住房市场达到均衡时，承租者搬离市中心省下的租金
刚好补偿增加的交通费用。
由于在不同位置的住房密度和住房品质是相同的，对所有
家庭或消费者来说，惟一不同的福利是收人中可以用于其他商
品的消费额x。如果租金的节省额不能刚好补偿增加的交通费，
则离市中心近的居者就会有较多的收入用于其他商品的消费。
结果是，离市中心远的居住者会设法寻求离市中心近的住所，
并且愿意支付比原居住者更高的租金。根据第(5)个条件，住房
被支付最高租金的家庭租用，竞租的结果造成离市中心较近的
住房租金上升，而离市中心较远的住房租金下跌。当交通的节
省额刚好等于租金的增加额时，所有的家庭不再有迁移动力，
市场达到平衡。因此，住房租金可以用以下公式表示：
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(4-1)
在上述理想化城市中，住在市中心的居民不需要交通费
，其住房租金R(d)应该等于y－x0。当向远离市中心的方
向移动时，租金将随着交通费用的增加而逐渐降低。在城市边
缘，距离市中心b处租金降到最低。
那么，城市边缘的租金由什么决定的呢?答案是新住房的建
设成本。详见下文分析。
城市住房的李嘉图租金
设理想化城市的城区以外，绝大多数土地用于农业。设农
用地的租金水平为广。如前假设，在李嘉图租金模型中，地主
寻求最高租金收入。因此，如果土地用于城市住宅的租金，高
于农用带来的租金，地主就愿意将农地改为城市住宅用地。
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设在城市边缘b处，城市土地使用者租用的土地，
其每亩土地的农用租金或机会成本为ra。占地为q亩房
地产，其租金为土地租金raq和建筑物租金c之和，c是
每一单元(套)建造成本的年金。两项之和就是在城市
边缘建造新住宅的成本，结合公式(4-1)，就可以解出
(4—2)
式(4-2)中x0就是住在城市边缘处b的家庭，当交
通费为kb、住房租金为rbq+c时，其他商品的消费额。
式(4-2)表明，随着居住地向市中心的迁移，交通费下
降，此时要使家庭维持式(4-2)的福利水平x0，租金必
须上升。联立(4-1)，(4-2)两式，得到
(4—3)
01
即城市内任何位置的住房租金，是城市边缘房地
02
产的重置成本和由该位置到城市边缘的交通费之和。
03
只有租金与距离之间保持公式(4—3)的关系，各
04
类家庭才愿意在城市的不同位置居住，也即城市的每
05
一个位置由家庭居住而不出现空缺现象。这样，城市
06
的不同地方分别有对通勤偏好不同(即支付通勤费用意
07
愿不同)的家庭居住，达到均衡。
08
图4—3 住房的租金构成
图4—3直观地表示了在均衡状态下理想化城市中住房租
金随着距离的变化情况。住房租金由以下三项构成：①将农
用地转为城市用地最低租金raq；②地块上建筑物的租金。；
源自交通费节约区位租金k(b－d)。应当注意在本模型中，
城区不同位置上，前两项农用租金和建筑物租金是相同的。
图4－3中住房租金关于距离的梯度是－k，由区位租金引致。
随着住房远离市中心，交通成本增加，租金下降，租金降幅
等于交通成本涨幅。
下面讨论城市土地的租金，用r(d)来表示。城市土地租金
由住房租金中的区位租金和农用地租金两项合并而成。土地
租金可以看成是住房租金扣减建筑物租金后的剩余额。由上
面式(4-3)，得到城市土地租金的计算式(4-4)。