退房潮漫谈.doc

退房潮问题漫谈
随着房地产调控日益深化,政府调控决心不断增强,调控终见成效,各地房市纷纷降温,房价上涨预期开始得到扭转,楼市成交量也随之出现大幅萎缩,全国楼市进入整体下行趋势,而 就在万众期待的“降价潮”正在全国蔓延开来的时候,却同时惹起了“众怒”,今年5月以来,伴随着房价降温,各地纷纷出现不同程度的退房潮,上海、北京等一线城市的大幅降价促销目前已影响到二、三线城市的房地产市场,部分城市新房降价幅度加大,并且其严重程度与房价降价的深度承此消彼长的态势,直接把政府拉入一个尴尬的境地,是继续决心房地产调控不放松,还是停下脚步安抚民众?是政府面临的一个重大难题。
这种状况应该不是政府始料未及的,早在2008年,地产龙头万科在长三角地区全面降级,部分楼盘七折叫卖,顿时形成热销,而一些购房者不满资产缩水,纷纷要求退房,甚至冲砸了售楼处。
有因必有果,房价的非理性暴涨,必然带来市场的理性回归。但是对于那些在房价高点入市的购房者而言,楼市泡沫的破碎意味着个人财富的缩水。短时间内房价如此变化,让投入重金的业主们无法释怀,也使这些曾经门庭若市的售楼处变成了开发商与业主们拳脚相向的战场。要求退房或者维权已成为一种无法回避的社会现象,“退房”成为业主们应对房价大跌的唯一一根救命稻草。
对于业主此种行为,各界看法不一,有的认为业主不遵守契约精神,有的认为开发商缺乏诚信,有的则指责炒房者无理取闹。无论是普通购房者、开发商还是政府,均需理性看待、合理应对房价下行可能带来的种种问题。
就个人而言,购房人买房后遭遇房价下跌,资产缩水数十万甚至上百万,很值得同情,但在市场经济下,世上没有只涨不跌的房价,每个人的房地产投资也不可能只赚不赔,每一个买房人,无论是居住性住房还是投资型住房,在其决定买房尤其是出于追逐价格上涨的目的时,就应该意识到风险的存在。因此,购房者应该对自己的行为负责。
但从法律和市场契约的角度分析,无论是购房者还是开发商,都应按照合同约定的内容履行责任,只有符合法定退房理由或约定的退房条件成立时,才可以退房。依法办事是市场经济中公平、公正、有效解决问题的方式。平等自愿、风险自负的契约精神,实为市场经济的基石。市场经济的本质是法治经济,倘若由于房价的波动而导致合同形同虚设,房地产市场的交易行为便会失去起码的保障,市场经济的有序规范也就难以达到。
站在企业角度上,企业家都是逐利的,在调控逐渐升级,房价整体下行的大背景下,降价销售也是开发商们迫不得已的生存之道,尊重市场规律合理定价,合理竞争,坚持契约精神是基本原则。但同时也要看到购房者在议价方面先天的弱势地位,看到开发商在推高房价方面承担着不可推卸的责任,因此开发商不能以“契约精神”为由推开一切责任,应理解和尊重已购房业主诉求的合理之处,积极采取措施妥善处理,缓和矛盾。
我们重点要说的是政府,站在政府的角度上,为全社会负责是最高原则,出现了这样的社会问题,事态如何进行和发展政府扮演了最重要的角色,表达怎样的立场,承担怎样的义务,要达到怎样的利益平衡,是政府需要慎重考虑的。
首先,不得不承认,其实“退房潮”是由“限购令”引起的,而“限购令”是由政府出台的。不管政府出台此项政策的动机如何,结果是不考虑善恶的,我们不能说政府限购令的初衷是坏的,因为政府也没有足够的能力和经验在市场中区分谁应当是受益者,谁应当是