商品房买卖合同,法律
《解释》第3条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。因此,出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时,就应认定为要约:
1.出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;
2.该允诺和说明具体确定;
3.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的,应承担违约责任。
很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项,主要标注以下几项:交通,包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容,如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;
周边环境,坐拥20万平方米山体公园,天然氧吧;学校,罗列大量小学、中学、大学等;
商业,距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施,双向四车道,人流旺盛。对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传,也只存在开发商承担行政责任,即由工商行政管理部门处罚,不存在民事责任的问题,因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件,“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。
对于第二个及第三个条件,其裁量权在法官,具有相当大的不确定性。一方面要考虑开发商虚假宣传的情况,同时也要考虑购房者的判断能
力,作为理性的社会公民,应有理性的判断,否则应承担一定的不利后果。
二、关于认购协议与定金的问题
认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书,与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系,约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商,就履行了预约的义务,而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下,认购书中有定金条款,是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金,在性质上属于立约定金,立约定金所担保的是定约行为。双
方当事人不能就本约条款协商一致的,并不能一概认定为当事人拒绝订立本约,而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理:
1.如果
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