4成都宽窄巷子案例的分析及项目总结.pptx

第四部分商业分析
Page 39
一、业态分析
宽巷子
情景消费游憩区
规划定位以街面消费为主,在业态上,宽巷子形成了以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区。
窄巷子
精致生活品味区
经过宽巷子长时间的行走和购物,安静闲适的院落成为游客休息,品味成都美食的地方,业态以酒吧咖啡厅等休闲娱乐、特色餐饮为主、辅以购物等。
井巷子
时尚动感娱乐区
井巷子业态以酒吧、购物和餐饮为主。
Page 40
一、业态分析
商业功能旨在于满足成都中高端消费者以及到访成都的旅游者多元化的消费需求。
Page 41
一、业态分析(宽巷子商业业态)
餐饮
休闲(茶楼)
购物
旅馆
文化艺术类
50%
25%
10%
5%
10%
高档
中档
低档
餐饮
50%
50%
0
休闲
0
20%
80%
购物
0
100%
0
旅馆
0
100%
0
总比
28%
50%
22%
宽巷子商业与文化景观占比为7:3,除去挂摊,共有20余家商家,业态比例为:
消费档次比例为(按商家数量):
Page 42
一、业态分析(宽巷子商业小结)
1. 宽巷子前半段人气旺盛,后半段的文化旅游景点人气冷清,人流极易因第一条通道
流至窄巷子。2. 整体规划上,商业占比为70%,文化旅游景点挖掘不够。3. 整个街区消费档次偏高档,私家会所占餐饮类半数,由于茶铺的占道经营,破坏了
街区形象,高端商业所需的私密性受到影响。4. 低端商业集中在川式茶铺和小吃,及旅游纪念品。业态多样,特色鲜明。
Page 43
一、业态分析(窄巷子商业业态)
窄巷子的总长与宽巷子相当,街道宽度为4到5米。街道中段较窄,后段宽阔。左右两侧建筑高度大概为7米左右,落差变化幅度在30%以内。和宽巷子相比,商家分布较散,整个街区时而为热闹的商家,时而为院落墙壁,其中文化景点和住宅的穿插,使得节奏跌宕起伏,富有韵律。
窄巷子的商业与文化景观占比约为6:4,共有20余家商家,业态比例为:
餐饮
休闲
购物
其他
17%
53%
26%
4%
消费档次比例为(按商家数量)
高档
中档
低档
餐饮
100%
0
0
休闲
8%
84%
8%
购物
50%
50%
0
其他
100%
0
0
总比
39%
56%
5%
Page 44
一、业态分析(窄巷子商业小结)
1. 窄巷子人流集中在几个重要景点和特色商家处(夜晚集
中在酒吧等商家内部)。2. 整体规划上,商业占比为60%,有个别文化旅游景点较
为突出;整个街区消费档次趋于中档,针对旅游客群的
商业业态较少。3. 休闲类业态比较大,其中酒吧、慢摇吧因形成规模,名
声和影响力辐射到整个成都。同类竞争普遍,部分店
家收益减少,内部商家开始淘汰和进化。而咖啡厅等其
他休闲类经营情况不佳。
Page 47
三、运营商业模式
2、文化是宽窄巷子之魂
成都原真文化是宽窄巷子的灵魂及核心吸引物:盖碗茶、精美的门头、梧桐树、院落、茶馆、川剧等等这一幕幕老成都原真文化氛围,是构成宽窄巷子吸引力的核心。