上海豪宅市场专题研究.ppt

上海豪宅市场发展现状与趋势
2011年4月8日
目录
一、轨迹
二、现状
三、竞争
四、趋势
一、轨迹
上海豪宅发展轨迹
分析角度
区位
标准
时间
上海豪宅市场的发展与其它产品一样,也经历了一个单技术环节的竞争,通过对单优势的获取而占领市场,先后经历了五个不同阶段
时间
区位
标准
第二阶段
第三阶段
第四阶段
近郊资源占有竞争
地段,地段,还是地段。早期豪宅竞争首先表现为对城市近郊的稀有环境资源的占有的竞争,即资源占有型竞争。
复合规模配套竞争
在城市拓展的大背景下,大盘运动,造城运动,城市运营,造就了一大批城市郊区大型居住区,同时,伴随着私家车的出现,第二居所生活方式已成为城市先富阶层的领先生活。超大规模的项目以其独立、完整的生活、休闲配套,甚至是以“复合地产”的大锷形态出现在市场上,并迅速形成一股新的竞争势力。这一阶段的豪宅风格还是停留在简单的“仿伪欧风”,“仿伪北美”为主。无论材质,造型,结构还都只是简单的模仿。
建筑风格与概念竞争
约从2004年开始,上海豪宅市场进行一场“殖民文化”式的建筑风格大“拿来”。随着客群居住水平、置业阶段的提升,换代型客群、海归客群、企业家客群、文化人客群等一大批“新知富阶层”开始摒弃“伪豪宅”,并对住宅风格的纯粹性、文化的纯粹性、空间功能的纯粹性提出更高的要求。开发商开始全面引入世界最先进地区的经典建筑风格。
第一阶段
第五阶段
客群与产品细分竞争
在后同质化竞争时期,真正市场细分才开始。由于社会阶层的分化,小资、中产、财富阶层的客群细分,产品也随之细分。随着居住目的的不同,客群文化习惯不同,财富阶层不同,产品功能细分也随着出现。投资型豪宅、家居型豪宅、度假型豪宅、企业型豪宅全面出现。这是豪宅竞争的高级阶段。
产品形态竞争
随着客群的细分,产品细分也随之出现。因此,在豪宅风格的创新同时,豪宅的产品类型也因细分而不断创新。
上海豪宅发展轨迹
上海豪宅按照区位发展轨迹来说经历了城市化、郊区化、逆城市化三个阶段
湖南路兴国路板块
滨江公寓板块
新天地板块
南京西路板块
华山路、镇宁路板块和古北板块
世纪公园豪宅板块
时间
区位
标准
上海豪宅发展轨迹
国际丽都城
静安枫景
檀宫
西郊花园
新天地
鸿艺豪苑
锦麟天地
华府天地
汇贤居
盛大金磐
汤臣一品
财富海景花园
维诗凯亚
御翠园
上海现处于豪宅的深入发展阶段,是以“尊贵感”为主要诉求点,未来将向“人文”、“科技”等方向发展
成熟阶段
深入发展阶段
初步发展阶段
初始阶段
板块
资源
产品
尊贵感
人文、科技
豪宅的基本要素
豪宅的提升关键
豪宅无可复制的最高境界
上海
所处
阶段
时间
区位
标准
上海豪宅发展轨迹
二、现状
2010年在出台政策的抑制下,市场出现供大于求
多番政策调控,,推动房价进一步上升
年底上海商品住宅成交均价相比年初累计上涨达4223元/㎡,达到21728元/ ㎡,其中高端物业对整体价格起到支撑及拉升作用
今年4、9月连续出台信贷政策及“限购令”后,随着市场对政策的消化力加强,政府对楼市的调控力度将持续
历年上海商品住宅市场情况
上海2010年商品住宅市场供大于求,市场量跌价升
2010年各月上海商品住宅市场情况
单位:万m2、元/m2
上海住宅市整体场现状
整体住宅市场
豪宅市场
影响楼市的宏观经济因素
因素
2010年
2011年
对楼市的影响
GDP
%,今年预期为10%
-10%
中性
出口额
%,预期2010年全年出口增幅将从去年-%上涨到29%
明年出口增长幅度估计会维持与2010年相当的水平
中性
消费者信心指数
,,,显示消费者对于经济发展持审慎乐观态度;
受物价上涨,通胀预期增加,楼市价格坚挺以及加息带来的本币升值,使得消费者对经济发展形势预期保持观望态势.
中性
股票市场
上证指数11月出现大幅跌势,之后在2700-2900点震荡,导致财富效应消失
2011年股市可能震荡上行(预计2300-4300点)
利好
市场信心
人们对通胀担忧,居民收入预期进一步下降
政府对于楼市的调控,继续加快供地、推地速度,打击囤地,持续加大保障房建设力度,使得房价增速放缓,有助于提升消费者信心
利好
固定资产投资
2010年全年投资总额同比降低21%
房地产各类政策密集