拿地可行性报告模板.doc

第一部分:项目概况
宗地位置
宗地所处城市的地理位置,项目地段的定性描述。
附图:项目在该城市的区位图,与标志性建筑物的相对位置和距离等。
宗地现状
四至范围。
地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较。
地面现状及完整性,包括宗地内是否有水渠、沟壑及高压线等对开发有较大影响的因素;土地及周边是否有化学污染、放射性、特殊气味及易燃易爆危险源;是否有市政代征地、绿化带、铁路线、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。
地面建筑物及现有单位和居民情况(指未拆迁完成的项目),包括具体居住人数、户数,单位数量、规模等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响。
地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠等情况。
地质情况,包括土质、承载力、地下水位和抗震性要求等。
附图:地形地貌平面图,标记四至范围及相关数据,反映宗地地形地貌。
项目周边的社区配套
周边3公里范围内的社区配套
交通:项目周边的公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
教育:大中小学及教育质量情况。
医疗:医院等级和医疗水平情况。
大型购物中心、主要商业和菜市场等。
文化、体育、休闲娱乐设施。
银行、邮局及其他配套设施。
周边3公里外但可辐射范围内的主要社区配套
大市政配套
道路现状及3年内规划:包括现状的主要道路及路幅,规划道路及路幅,规划实施的时间,与宗地的关系及影响。
供水、雨水、污水管线状况:现有管线走向、管径及未来规划和实施时间。
电力及通讯(有线电视、电话、网络)管线状况:现有线路走向、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。
燃气管线状况:现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。
供热及生活热水管线状况:现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。
规划控制要点
总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积等。
住宅建筑面积、公建建筑面积,配套设施面积,地上及地下建筑面积,计容积率建筑面积,可售建筑面积等。
综合容积率、住宅及公建分地块容积率,车位配比等。
建筑密度、绿化率及控高。
其他。
附表:项目用地及主要规划指标(参考表一)
第二部分:法律及政策性风险分析
一、法律风险
1、土地性质、类别和土地所有权的归属,如果是系统内土地资源,应明确是锦鲤中心土地还是股份公司土地;股份公司土地应明确是出让地还是作价出资土地,以及原土地出让金额或作价出资额。
2、项目取得的方式和步骤,应明确项目通过何种方式获得,包括土地竞拍/土地变性/股权转让/项目转让等,在项目取得过程中的不确定因素,是否涉及拆除铁路专用线等特殊设施及其影响因素。
3、项目取得的主要程序,需要政府有关部门批准的主要环节和审批时间,可能存在的法律风险和应对措施。
4、项目合作方式及风险评估:包括是否有合作方,合作采用的主要方式,合作方的背景及实力,合作的主要目的,可能存在的法律风险因素等。
二、政策风险
1、当地政府对外来投资者的态度,政府有关部门的工作作风和办事效率等。
2、当地政府对本项目的关注程度,与政府的合作关系,可以利用的公共关系资源。
3、近期已出台或可能出台的有关政策对本项目的主要影响和风险因素。
三、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法和规性,以及项目可能存在的政策风险和风险的可控性进行总体评价。
第三部分:区域房地产市场分析
一、城市宏观经济分析
1、项目所在城市宏观经济状况:包括产业结构、GDP、财政收入、人口、居民收入及消费结构,与同类城市的比较分析等。
2、当地城市的近期和中期发展规划、功能布局、基础设施等与项目开发密切相关的其他情况。
3、项目所在区域在城市中的地位及发展方向。
二、城市及区域房地产市场发展状况
1、城市房地产市场的主要发展指标:包括近三年城市房地产市场的基本情况,年开工量/竣工量,年供应面积/销售面积,销售金额/销售均价,房地产开发投资及土地供应及成交情况等。
2、区域房地产市场在城市中的地位及占比:项目所在区域房地产市场的主要发展状况与数据,在所在城市的地位及占比情况。
3、已进入区域房地产市场的主要开发商及基本发展状况。
三、区域房地产市场供求分析
1、前3年及未来5年内区域土地市场状况:包括土地供应及成交的整体状况,成交面积及价格的变化,土地供应方式和供应结构等。
2、区域内各档次产品的供应状况:各档次产品的主要特征,尤其是与本案类似物业的特征,包括产品形式、开发规模、开发周期、平均售价、平均去化率等。
3、区域内竞争楼盘的基本状况及比较分析。
4、结论:本案在区域内的市场机会与竞争态势,拟开发产品的价位区间及产品形式,本项目在开发中的营销焦点问