太原后营坊街项目的初步理解.ppt

B. A. Consulting
山西鸿升地产
太原后营坊街项目的初步理解

汇
报
框
架
本项目初步理解
初步市场定位与产品定位
用地特质
项目特质
供应特征
项目综合分析
需求特征
城市发展
基本假设
综合分析
SWOT分析
产品定位
价格定位
整体定位
客户定位
来自大的资料库下载
本项目的初步理解
对宏观地段的看法
受“南移西进”影响,本项目所在区域并非太原重点发展区域;
位于太原城市中心区内,城市建设正处于旧城改造阶段;
老城区完备的基础设施、成熟生活配套服务,使本项目位于寸土寸金的城市核心区的稀缺价值凸现。
项目综合素质评价
区域价值-城市发展
“南移”
南内环街
城市核心区
(老城区)
“西
进”
迎泽大街
长风大街
汾

河
太原市城市发展规划方向:
“南移西进”的发展趋势
“南移”——向南部小店区发展
“西进”——向汾河西岸发展
三条主要“城市轴线”
迎泽大街、长风大街、汾河
“双中心”的城市结构
市政府——迎泽区
省政府——小店区
市政府
省政府
来自大的资料库下载
项目综合素质评价
区域价值-杏花岭
杏花岭区发展:
1、杏花岭南部区域与迎泽接壤,该区域特点相似,是太原政治、经济中心,区域内交通、商业服务较发达;
2、城区目前正处于旧城改造阶段,人口密度大、大量拆迁,城市环境一般;
3、区域内商业集中,包括商业聚集地柳巷、府东府西街、杏花岭商业中心等等;
4、核心城区寸土寸金,商务项目供应较多,住宅类供应少但需求较大。
项目综合素质评价
位置: 杏花岭区、解放路西200米;
1、地块东侧-杏花岭商业中心,生活服务配套设施成熟;
2、区域内市政管网等基础设施建设完善;
3、道路网络、公共交通体系完善,交通通达性好;
4、周边医院、学校云集;
5、但周边带拆迁房屋较多,小环境较差。
地段价值
老城区完备的基础设施、成熟生活配套服务,使本项目位于寸土寸金的城市核心区的稀缺价值凸现。
对项目特性的看法
规模相对较大,运作周期较长;
紧邻黑龙潭公园,城市核心区自然景观成为本项目最大
价值点;
地块不临城市主干道,项目高档次形象树立难度较大。
周边若干普通居住区,环境较差。
开发商力图打造区域精品楼盘,对价格期望较高。
项目综合素质评价
容积率: (原规划方案);
占地: ,;
限高:无限高要求;
物业类型:住宅;
规模:,
。
产品形式:高层、小高层板楼
规模价值
太原住宅市场规模特征:一阶段调研分析显示,太原住宅项目6成左右的建筑规模集中在10万平米以下,5万平米以下的比例最高;
本项目属太原住宅市场中大体量项目,具备规模开发的硬件条件之一。
项目综合素质评价
地块价值-景观
后营坊街
前
营
坊
街
城坊街
现
状
路
本项目西侧紧邻黑龙潭公园,“城市景观价值”优势明显!