中信泰富-南京西路商业环境分析调查报告.doc

叁/ ERCIAL ACTIVITIES SURVEY OF NAN JING RD.(W.)
一、南京西路商业圈概述

中信泰富地处上海最高档的办公区商业区之一的南京西路。该区域的区域功能结构比较复杂,既有南京东路步行街延伸的零售商业,又紧邻市政府大厦,集中了一批行政、商务办公楼宇。南京西路在“文化、商业、景观”三大资本支架集成的前提下,重点发展文化服务、专业办公、精品购物、艺术品交易、时尚餐饮、酒店宾馆等六大业态。由于业态消费层次定位不同,物价普遍偏高。
由于该区域为保证入住品牌的品质,提升该路段的整体档次,是静安区南京路成为上海市高档品牌聚集地,在引进品牌是严格按照第一高档、第二时尚、第三流行的标准先后顺序的进行品牌选择。

南京西路,现实中已经遍布星级酒店和高档写字楼,早就扬名万里的上海商城,荟萃IT精英的南证大厦,遍布着40家世界500强的分支机构。这就是中信泰富等商厦存在的理由,也是上海高档时尚消费存在的理由。


项目所在板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心,形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区,三大商厦间将以空中走廊进行连接,都拥有宽敞的中庭共享空间,氛围舒适优雅;在销售模式上都采取了专卖店为主的经营形式,以国际知名的品牌商品为主导,带动其它商品的消费。功能上购物、休闲和娱乐为一体。由于聚集着众多的豪华品牌旗舰店、以及气派时尚的购物场所,成为吸引上海大批消费的潮流风向标。
二、南京西路商业板块分布
南京西路位于静安区东南部,东起成都北路、陕西南路,西至常德路、富民路,南临长乐路、延安中路,北到北京西路、南京西路,静安南京路横贯东西,地形特征好似一把开启致富之门的"金钥匙",具有明显的区位优势。
南京西路分5大板块:
第一大板块是石门路地区,它东起成都北路、西至茂名北路,这一地区定位为文化传媒、公共活动、办公服务区。
第二大板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心,形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区,三大商厦间将以空中走廊进行连接。
第三大板块是展览中心地区,这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心,形成商务办公、会展、酒店服
务区。
第四大板块为静安寺地区,这里以静安寺为中心,东起常德路、西至乌鲁木齐北路,发展定位是商业购物、公共活动、
办公酒店区。
第五大板块为协和世界地区。它位于乌鲁木齐北路和镇宁路之间,这一地区的定位是商办住综合区,并设想以"永源路"
为中心建成一条800米长的主题购物街。
南京西路商业板块分布
协和世界地区
静安寺板块
展览中心地区
梅泰恒商务地区
石门路地区
三、南京西路商圈的发展
★品牌策略
调整品牌档次、“低出高进”,让南侧品牌逐步跟上北侧。近几年,静安南京路南侧品牌虽然基本上实现了国际化,但档次仍停留在中档或中档以下。此番调整将使南侧品牌档次升级为中档或中档以上。
调整南京路商品消费功能,改变目前商品品牌以服装、服饰为主的单一状况,力求商品品牌业种多元化。
扩大静安南京路品牌影响力和号召力,改变目前一店一品牌、一个门面一个品牌的现状,引进更多的占据两开间门面以上一二线品牌形象店、标志店和旗舰店。
★改造+扩铺+调整三大手笔升级品牌
从铜仁路到石门路之间,约5000平方米的商业面积进行改头换面的改造调整,其中15排共计40开间的门面是成排连片的,占总改造调整门面的三分之二,这里将引进高档国际品牌30多个。
静安南京路将增加15万平方米商业零售面积,使整条路的零售商业面积由原先的20多万平方米增加至45万平方米。
在已开业的商业设施中将有5万平方米的营业面积进行品牌升级、调整,有恒隆广场二三楼约2万平方米营业面积的品牌调整;中信泰富、上海商城铺面1万平方米的品牌调整;鸿翔百货约5000平方米的品牌调整;5000平方米的原第九百货商店改造调整为高档食品城;1万平方米的原九百家居改造调整为古玩工艺城。
四、周边典型个案分析——梅龙镇广场
1. 商业项目概况分析
 
梅龙镇广场座落于上海市最繁盛的南京西路, 占地 11,767平方米,由购物商场、办公楼和停车场组成,其中十层商场和三十七层甲级写字楼,是一座集饮食、娱乐、购物及休闲于一身的大型购物广场。1997年中开业,国内、外名牌商铺林立,主要商户有伊势丹百货公司、百佳超级市场、屈臣氏、梅龙镇紫觐殿酒家、UA电影城、以及杰尼亚、Versace、纪梵希等国际名牌商店。

2. 典型个案分析——梅龙镇广场
项目
梅龙镇广场各楼层主题
1F
化妆品、女式皮鞋以及服饰配件
2 F
少女装、包具以及女士饰品
3 F
淑女装、内衣、睡衣、咖啡厅以及面包房
4 F
名牌精品专柜以