福州时代广场简要物业管理方案.docx

福州时代广场简要物业管理方案
目录
一、物业管理项目的管理特点……………………………………02
二、质量管理目标及管理方式……………………………………03
(一)质量管理目标…………………………………………03
(二)采用管理方式…………………………………………03
三、物业管理服务内容……………………………………………05
四、管理人员配备…………………………………………………07
(一)物业管理人员情况一览表……………………………07
(二)物业管理人员各岗位职责……………………………08
五、管理规章制度…………………………………………………08
(一)住户手册………………………………………………08
(二)员工手册………………………………………………08
(三)内部管理制度…………………………………………08
六、档案建立与管理的设立………………………………………08
七、经费收支预算…………………………………………………10
八、经营管理服务的思路…………………………………………13
九、物质装备计划…………………………………………………14
一、物业管理项目的管理特点

(一)时代广场的概况
时代广场位于福州市福新路89号,由福州和声房地开发有限公司开发的综合型楼宇。
时代广场总建筑面积48000多平方米,其中一至三层为商场,四层为酒楼,五至九层为写字楼。
时代广场主要配套设施有客梯、货梯、扶梯、发电机组、中央空调、供水系统、消防系统、安防监控系统、高低压变配电系统等。
(二)时代广场的特点及管理措施
特点之一:时代广场集商场、酒楼、写字间于一体的综合型楼宇,设备设施的管理维护是重点。
[管理措施]:结合现场设备设施配置的实际情况,实行专业化、标准化管理,合理有效的运作,可以降低管理成本,维护业主利益。
特点之二:由于时代广场集商场、酒楼、写字间于一体的综合型楼宇,正常运营情况下人流疏导、车辆管理等公共秩序维护是难点。安全防范的好坏是业主衡量管理绩效的关键。
[管理措施]:我们在现场勘查,实地规划定位的基础上,结合我们在其它管理项目取得的经验,从实际情况出发,确立了公共秩序维护管理以:“强化专业、人防为主、全面防范”的整体管理防范思路。
特点之三:由于目前空置率较高,必将给物业管理带来难度。
[管理措施]:我们在深入了解现场情况的基础上,结合多种渠道,制订科学合理、切实可行有针对性的管理方案,在维护开发商、使用人、物业管理企业三方利益的情况下,确保有效运作。
特点之四:综合型楼宇消防管理是要点。
[管理措施]:根据多年管理上取得的经验,在时代广场消防上管理抓源头。严格实施“有章可循、违章必纠”的管理办法,灵活运用各种手段,管理上讲情、讲理、讲法,以预防为主,把违章装修控制在萌芽阶段,确保时代广场安全正常运营。
二、质量管理目标及管理方式
(一)质量管理目标
,通过综合竣工验收二年内达到市级物业管理优秀标准。
,使时代广场成为一个购物、办公、休闲的良好环境。
:
制订《物业管理委托合同》、《住户手册》和其他有关的规章制度,明确服务的质量和双方的权利与义务。
业主满意率95%以上。
维修及时率95%以上。
维修合格率100%。
房屋外观整洁完好,管道畅通完好。
中层以上管理人员80%以上具有大中专以上文化水平,员工岗前培训率达100%,机电技术人员等特殊工种持有效证件上岗率100%。
每半年一次业主满意率征询活动,建立回访制度和回访记录。
设备保养良好运行正常,无重大责任事故,小修不超过12小时,中修不超过48小时。
公共场所卫生整洁,绿地树木存活率95%以上。
重大火灾、治安责任事故率为零。
(二)采用的管理方式
1、在总体管理方式上拟采取“专业化、标准化”管理模式。
时代广场是综合型楼宇,在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式,实行专业化、标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一体化,以业主及使用人为服务中心的经营方针。
2、在服务方式上采取特色服务与个性化服务。
(1)时效工作制
对业主和使用人关心的工作都要求规定的时间完成方为有效。将相关的工作流程公示给业主和使用人监督,对未按规定办理进行处罚,以提高业主对我们的服务感到满意。
(2)首问负责制
对业主的问题,第一个接触业主的工作人员应负责将问题向公司进行反馈,不能以任何理由进行推诿。对于业主的问题必须有答复,不能久拖不决。
3、实行系统化管理。
(1)组织系统
A、组织机构的设置原则是精干高效,一专多能。管理处直属公司总部管辖