泗洪房地产市场调研报告.doc

泗洪房地产市场调研报告
城市年轮
2006-5-26
目录
前言………………………………………………… 03页
第一篇城市洞察…………………………………… 04页
第二篇市场分析…………………………………… 09页
第三篇项目分析…………………………………… 20页
第四篇定位建议…………………………………… 24页
附件一楼盘个案…………………………………… 27页
附件二挂牌土地…………………………………… 31页
前言
2005年,是泗洪楼市的爆发年,也是转折年。
2006年,是泗洪楼市最为关键的一年:市场供给继续增加,供需落差同时加大,价格能否创出新高?
随着老城区的改造,政务区的北移,汽车站商圈的异军突起,城市版图又将如何书写?
城市年轮认为:这是挑战,也是机遇!
城市年轮感谢贵司给予的充分信任,经过前期多次的接触、沟通后,在相互理解的基础上,就相关问题,贵我双方达成了初步共识,城市年轮相信这将是一个良好合作的开端!
在此报告中,城市年轮将就泗洪的城市基本概括,房地产市场运行情况作出专业、客观、深入的分析,并结合自身情况,给出项目的定位建议,为贵公司的项目开发运营提供决策依据!
以后的工作中,我司将视本项目的进展及市场情况,提出更详细具体的实操方案,同时忠诚地祝愿我们愉快的合作!
城市年轮坚信——
详实的市场分析+准确的产品定位
持续的营销创新+有效的推广执行
热销典范
第一篇城市洞察
一、区位泗洪——苏北平原、名酒之都
泗洪地处宿迁市区南部,苏北平原过渡地带;全县行政区域面积2731平方公里,辖14个镇,9个乡;人口99万人,,是全原绿化先进县,江苏省社会治安综合治理先进县,著名的中国螃蟹之乡、名酒之都。
二、人文泗洪——历史悠久、风俗众多
泗洪城市历史悠久,可追朔到上古唐虞时代的五帝之一少昊帝。地方语言属北方方言中的江淮方言区,是地方戏曲泗州戏的流行区。民间艺术繁荣,旱船、高跷、花挑、跑驴、舞龙、舞狮等艺术形式为群众喜闻乐见;长期以来形成的岁时、礼仪风俗众多。泗洪是名酒之乡,双沟、分金亭、双洋等系列白酒久负盛名,酒文化底蕴尤为深厚,酒礼、酒俗、酒规、酒令极为繁杂。
三、经济泗洪——农业为本、工商薄弱
,%,地区人均GDP 7550元;、、,::,农业经济仍然在经济总量中占到30%以上。全社会固定资产投资42亿元,%。,,,地方财政支出主要来源国家、地方财政支持。
四、生活泗洪——悠闲自在、观念守旧
2005年泗洪城镇居民人均可支配收入5286元,农村居民人均可支配收入3767元,,。生活悠闲、安于现状是对泗洪城镇居民生活的最好概括,多数人金融观念守旧,理财方式主要是银行储蓄,购房害怕承担风险,偏好现金付款,不愿意采用按竭。
五、教育泗洪——全民重教、龙头青阳
2005年,全县共有各类学校510所,其中民办学校266所,占到一半以上。全县专业教师11365人,在校学生181373人。重视教育,关心下一代发展,是泗洪家长的普遍心理,另外,全县所有的高中都集中在泗洪县城青阳镇,一方面教育带动的人口进城,极大的推动了青阳的城市化进程,目前青阳镇城镇人口超过了15万人;另一方面,教育地产在青阳镇具有相当的市场号召力。目前,泗洪升学体系并未划片区,仅按成绩高低录取。
六、规划泗洪——“一道四区”、东扩北移
1、泗洪县城青阳镇“一道四区”分布。
“一道”是指泗洲大道,东起环城东路,西至泗洪汽车总站,,是青阳镇交通主干道,泗洲大道两侧分布着县政府、步行街、泗洪商城、虹洲宾馆、泗洪中学、育才中学(全县最好的两所中学)、汽车总站、泗洪商贸中心等,集中了泗洪县的主要配套资源。
“四区”分别为“老城区”、“新城区”、“商贸区”和“开发区”。
“老城区”区域范围东到环城东路,西以孙何路为界,南至团结河路,北临濉河,处于青阳镇城区的东南面。
“老城区”集中了政务、商业、教育、居住四大体系,是青阳居民活动的主要区域,是青阳镇的中心片区。目前“老城区”既是青阳镇拆迁的重点片区,也是青阳镇的商品房开发重要片区。
“新城区”区域范围东至环城东路,西以建设北路为界,南临濉河,北面目前发展到环城北路,处于青阳镇城区的东北面。
“新城区”原属青阳镇的城乡结合部,片区给人的第一印象是脏、乱、荒,基础设施薄